Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2013 по делу n А62-65/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

16 августа 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело №  А62-65/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   13.08.2013

Постановление изготовлено в полном объеме    16.08.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Заикиной  Н.В.,  судей Байрамовой Н.Ю. и Тиминской О.А.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Батуровой И.В., при участии представителей заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Смоленский Торговый Дом Славич» (г. Смоленск, ОГРН 1026701450841, ИНН 6730000477) –           Захарина Ю.В. (доверенность от 18.07.2013 № 008), Довыденковой Е.В. (доверенность от 29.04.2013), в отсутствие заинтересованного лица – общества с ограниченной ответственностью «Смоленский Торговый Дом Славич» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.04.2013 по делу № А62-65/2013, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Смоленский Торговый Дом Славич» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 15.04.2013 по делу № А62-65/2013, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Смоленский Торговый Дом «Славич» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области к администрации города Смоленска (далее – администрация) с заявлением о признании незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Академика Петрова, д. 2,                         и определить размер выкупаемой площади.

Впоследствии заявитель неоднократно уточнял заявленные требования, в том числе просил признать незаконным отказ администрации в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения площадью 295, 8 кв. м.

В конечном итоге общество просило суд признать незаконным отказ администрации города Смоленска, выраженного в письме от 30.08.2012 № 7-4134, в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения площадью                           263, 0 кв. м, расположенного по адресу: г. Смоленск, ул. Академика Петрова, д. 2.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 15.04.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Судебный акт мотивирован тем, что оспариваемый отказ администрации соответствует закону, поскольку испрашиваемое обществом помещение является частью нежилого помещения общей площадью 932, 2 кв. м и не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества, при этом создание из одного объекта недвижимого имущества путем его разделения нескольких самостоятельных объектов без волеизъявления собственника приведет к нарушению его прав.

Общество в апелляционной жалобе просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что спорное помещение площадью               295, 8 кв. м изолировано от иных помещений, расположенных на 1 этаже здания, расположенного по адресу – г. Смоленск, ул. Академика Петрова, д. 2, а именно: помещения площадью 202, 4 кв. м, принадлежащего ООО «Часовщик», и помещения площадью  316, 4 кв. м, принадлежащего ООО «Эрго», а также имеет 4 самостоятельных входа.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение суда первой инстанции без изменения, ссылаясь на его законность и обоснованность.

В судебное заседание администрация, надлежащим образом извещенная о месте и времени его проведения, не явилась, в связи с чем суд апелляционной инстанции рассмотрел дело в ее отсутствие.

Изучив материалы дела, оценив   доводы  апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, выслушав представителя заявителя, Двадцатый арбитражный апелляционный суд полагает, что оспариваемый судебный акт подлежит оставлению без изменения по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, общество в период с 01.01.2006 по 29.12.2008                    на основании договоров аренды от 26.02.2006 № 50/06, от 29.03.2007 № 50/07 и                            от 01.02.2008 № 50/08, заключенных с администрацией, арендует помещение площадью 263 кв. м, расположенное на первом этаже здания по адресу:  г. Смоленск, ул. Академика Петрова, д. 2.

На основании договоров аренды от 06.04.2009 № 50/09, от 15.04.2010  № 50/10,            от 05.04.2011  № 50/11 и от 16.02.2012 № 50/12 общество с 01.01.2009 по настоящее время арендует у муниципального образования города Смоленска в лице администрации помещение площадью 295,  8 кв. м,  по адресу: г. Смоленск, ул. Академика Петрова, д. 2.

Общество обратилось в администрацию с заявлением от 07.08.2012 о предоставлении преимущественного права на выкуп арендуемого им помещения площадью 263, 0 кв. м.

Письмом от 30.08.2012 № 7-4134 администрация уведомила заявителя о невозможности выкупить арендуемое муниципальное имущество, поскольку в реестре муниципального имущества города Смоленска числится нежилое помещение площадью 295,8 кв. м. Данное помещение является единым и не может быть разделено на части      (263, 0 кв. м и 32, 8 кв. м) с сохранением возможности использования этих частей как обособленных объектов.

Полагая, что данный отказ не соответствует закону и нарушает права и законные интересы в сфере предпринимательской деятельности, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции пришел  к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия согласна с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.96 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

 При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу                          Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, – на  день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Факт соответствия общества и спорного помещения указанным условиям подтвержден материалами дела и администрацией не оспаривается.

В пункте 8 информационного письма от 05.11.2009 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи                           130 Гражданского кодекса Российской, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона                                         «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в этом договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ                                       «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Закон о государственном кадастре недвижимости) сведения о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить это имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, то есть уникальные характеристики объекта недвижимости, содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В силу части 5 статьи 1  Закона о государственном кадастре недвижимости кадастровый учет осуществляется в отношении земельных участков, зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Поскольку в соответствии с данной нормой кадастровый учет не может быть осуществлен в отношении части здания или части помещения, не сформированных в качестве обособленных объектов, то эти части объектов недвижимого имущества не могут являться предметом договора купли-продажи.

Таким образом законом прямо предусмотрена возможность формирования в качестве объекта кадастрового учета помещения, которое, в свою очередь, всегда будет являться частью здания.

Из материалов дела усматривается, что на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности от 13.11.2006 муниципальное образование города Смоленска (далее – муниципальное образование) являлось собственником нежилого помещения площадью 498, 2 кв. м,  расположенного на 1 этаже здания по адресу: г. Смоленск, ул. Академика Петрова, д. 2, и  подвала площадью                    636, 8 кв. м.

Впоследствии по договору купли-продажи от 16.04.2010 право собственности на часть вышеуказанного помещения  площадью  202, 4 кв. м (№ 27 – 35) перешло к                    ООО «Часовщик»,  что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 20.08.2010.

С учетом указанного обстоятельства в настоящее время в собственности муниципального образования находится арендуемое обществом нежилое помещение площадью 295, 8 кв. м,  расположенное на 1 этаже здания по адресу: г. Смоленск,                        ул. Академика Петрова, д. 2, и подвал площадью 636, 8 кв. м (всего 932, 6 кв. м),                                      что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества от 21.07.2010                № 2397.

Таким образом, из материалов дела усматривается, что  находящееся ранее в собственности муниципального образования помещение площадью  498, 2 кв. м, расположенное на 1 этаже здания по адресу:  г. Смоленск, ул. Академика Петрова,             д. 2, состоит из двух самостоятельных