Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу n А54-6702/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

23 августа 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                        Дело № А54-6702/2012 

Резолютивная часть постановления объявлена   22.08.2013

Постановление изготовлено в полном объеме    23.08.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Дорошковой А.Г., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г.,  при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В.,   при участии от истца – Филипповой  Е.А. (доверенность от 03.12.2012), ответчика – Черных В.М. (доверенность от 15.07.2013),  правительства  Рязанской области – Фомина В.В. (доверенность от 28.11.2012), в отсутствие третьего лица – министерства имущественных и земельных отношений по Рязанской области, извещенного о времени и месте судебного разбирательства,   рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города  Рязани на решение  Арбитражного суда Рязанской области от 24.05.2013 по делу № А54-6702/2012 (судья Ушакова И.А.), установил следующее.

Закрытое акционерное общество «Оргкровля» обратилось в арбитражный суд  с заявлением к администрации г. Рязани о признании недействительным (ничтожным)  договора аренды  от 16.03.2007  № С 027-07 единого землепользования с кадастровым номером 62:29:0130003:0145  в части  пункта 5.2, предусматривающего применение    ставки арендной платы с использованием повышающего коэффициента 5,0 ( в уточненной редакции).

Решением суда от 24.05.2013 заявленные требования удовлетворены.

В апелляционной жалобе администрация, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права,  просит решение от 24.05.2013 отменить, истцу в иске отказать.

ЗАО «Оргкровля»   по договору купли-продажи от 17.03.2006 приобрело у  ООО «Рязаньвест» объекты незавершенного строительства лит. А, Б, В, Г,  расположенные по  адресу: г. Рязань,  р-н Строитель, 15. Переход  права собственности на недвижимость зарегистрирован  в  установленном порядке   (свидетельства от 07.04.2006 – т. 1,л.д.131-134).

Постановлением  администрации города Рязани от 24.10. 2006 № 3621 (т.1,л. д.23) обществу  был предоставлен в аренду  земельный участок для завершения строительства  указанных объектов.

16.03.2007  сторонами  заключен договор №С027-07 аренды единого землепользования площадью 22 312 кв. м с кадастровым номером   62:29:0130003:0145, расположенного по адресу: Г.Рязань,  р-н Строитель, 15, состоящего из  обособленных земельных участков  62:29:0130003:0143, 62:29:0130003:0144 , сроком  с 25.10.2006 до 24.10.2009 (т.1, л. д.15). Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Рязанской области 27.07.2007.

Впоследствии общество на основании договора купли-продажи от 20.12.2011, заключенного в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, приобрело земельный участок с кадастровым номером 62:29:0130003:0145 площадью 22 312 кв. м  в собственность (свидетельство о государственной регистрации права от  13.01.20120).

Пунктом 5 договора аренды от 16.03.2007  предусмотрено  условие о том, что в случае продления срока действия настоящего договора или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5,0, начиная с момента истечения срока настоящего договора до регистрации факта ввода объекта в эксплуатацию

Исковые требования общества мотивированы тем,  что  повышающий коэффициент применяется   при  незавершении строительства в установленный срок, и, по сути,  представляет собой санкцию за затягивание срока строительства. Вместе с тем, применение столь значительного коэффициента в сфере строительства, не относящегося к жилищному, противоречит  следующим основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации:  принципу экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции  руководствовался  следующим.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 180 Кодекса недействительность части договора аренды земельного участка  не влечет недействительности прочих его частей.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации (пункт 4 статьи 22 Земельного кодекса).

Постановлением  Правительства Российской Федерации  от 16.07.2009  № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»  к основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей  (далее –  постановление  № 582).

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении  № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В связи с этим суд первой инстанции посчитал, что оспариваемое условие договора аренды противоречит положениям постановления Правительства № 582, тем самым нарушает права и интересы  общества.

Суд апелляционной инстанции не согласился с этим выводом по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Повышающий  коэффициент, применяемый при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные под строительство, утвержден постановлением правительства Рязанской области от 26.02.2008 № 45 «Об утверждении порядка определения размера арендной платы, порядка условий и срока внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Рязанской  области», постановлениями администрации города Рязани от 25.12.2009 № 9247, от 25.12.2009 № 9248, от 22.12.2010 № 5881   и составляет 5,0 к базовым размерам арендной платы в течение всего периода строительства, превышающего трехлетний срок.

 В период заключения рассматриваемого договора  действовало постановление Рязанского городского Совета от 30.05.2002 №217 (т.2, л. д.134), которое также предусматривало  применение повышающего коэффициента 5,0 к базовым  размерам арендной платы в течение периода проектирования и строительства, превышающего трехлетний срок, вплоть до  государственной регистрации прав на  объект недвижимости.

  Оспариваемый договор заключен на основе свободного волеизъявления сторон, до принятия постановления Правительства РФ № 582, в момент заключения условия договора  не противоречили обязательным правовым нормам.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.01.2012  №10034/11,  могут быть обжалованы в суде нормативные акты публичных образований, устанавливающие ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, включая участки, государственная собственность на которые не разграничена, либо устанавливающие методики и формулы расчета арендной платы за эти участки или отдельные элементы (величины, коэффициенты и т.п.)  Федерации, в том числе и по мотивам несоответствия указанным принципам.

При этом, поскольку перечисленные принципы и ориентиры были закреплены в Постановлении  № 582, вступившем  в силу с 04.08.2009, ранее принятые нормативные акты публичных образований, регламентирующие размеры арендной платы за соответствующие земельные участки, могут быть проверены на соответствие этим принципам и ориентирам только с указанной даты.

Статьей 168 Кодекса установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Вместе с тем истец не обосновал,  какой  конкретной норме Постановления № 582 либо иному нормативному правовому акту  противоречит оспариваемое условие договора.

В данном случае суд  не учел, что оспариваемый пункт договора аренды не универсален, применение коэффициента 5,0  возможно, если для  завершения строительства объекта  действие договора будет продлен или будет заключен новый договор, что подразумевает соглашение сторон о продлении действия договора, либо заключение сторонами нового договора. Применение этого условия при возобновлении договора  в порядке части статьи 621 Кодекса договор не предусматривает. Этот вывод соответствует правой позиции Федерального арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлениях от 25.12.2012  по делу № А54-3813/2012,  от 17.07.2013  по делу № А54-5868/2012.

Между тем договор аренды в результате выкупа земельного участка прекращен с декабря 2011 года, что  исключает  в принципе заключение  договора на новый срок либо продление его по соглашению сторон, и, как следствие, возможность реализации условий пункта 5.2 договора.

При таких обстоятельствах истец не обосновал, каким образом  условия договора нарушают его права и интересы, в том числе при осуществлении расчетов по арендной плате за предыдущий период.

В соответствии с частью 1 статьи 157 Кодекса сделка считается совершенной под отлагательным условием, если стороны поставили возникновение прав и обязанностей в зависимость от обстоятельства, относительно которого неизвестно, наступит оно или не наступит.

Из системного толкования приведенной нормы права следует, что для признания условия отлагательным необходимо наличие двух факторов: отлагательное условие должно быть связано с обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относиться к будущему времени, при этом сторонам должно быть неизвестно, наступит ли соответствующее обстоятельство.

Проанализировав договор аренды от 16.03.2007, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что условие п. 5.2 договора нельзя признать отлагательным, поскольку условие об оплате не является обстоятельством, не зависящим от воли сторон, а напротив напрямую подчинено их волеизъявлению.

Кроме того, Кодексом не предусмотрены особенности исчисления срока давности по иску об оспаривании условной сделки; течение срока исковой давности по нему начинается по общему правилу.

 При таких обстоятельствах к рассматриваемому спору применяется  трехлетний срок исковой давности, предусмотренный частью 1 статьи 181 кодекса, который в отношении ничтожной сделки начинает течь со дня,  когда началось исполнение сделки.

В данном случае исполнение сделки началось в 2007 году, в связи с чем  письменное заявление ответчика о подаче настоящего искового заявления по истечении срока исковой давности основано на нормах ГК РФ.

 Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является самостоятельным основанием для отказа в иске (ч. 2 ст. 199 Кодекса).

С учетом изложенного апелляционная жалоба администрации подлежит удовлетворению, а решение суда – отмене.

Дело рассмотрено в судебном заседании 21.08.2013, продолжено после перерыва – 22.08.2013.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

 решение Арбитражного суда Рязанской области от 24.05.2013 по делу № А54-6702/2012 отменить.

             Обществу с ограниченной ответственностью «Оргкровля»  в удовлетворении требований о признании недействительным договора аренды от 16.03.2007 № С 027-07 земельного участка с кадастровым номером 62:29:0130003:0145 в части пункта 5.2, предусматривающего в случае продления срока действия договора или заключения нового договора аренды для завершения строительства объекта ставка арендной платы применяется с использованием повышающего коэффициента 5.0 начиная с момента истечения срока настоящего договора до регистрации факта ввода в эксплуатацию, отказать.

   Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

   Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня  его изготовления  в полном объеме. Кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий

Судьи

                            А.Г. Дорошкова

                           Л.А. Капустина

                           О.Г. Тучкова