Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.09.2013 по делу n А62-1083/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

13 сентября 2013 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело № А62-1083/2013

Резолютивная часть постановления объявлена   12.09.2013

Постановление изготовлено в полном объеме     13.09.2013

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Дорошковой А.Г., судей Капустиной Л.А. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Некрасовой С.Е., при участии от истца – Балякиной Е.В. (довереность от 11.09.2013 № 07-12/2755), ответчика – Баландиной В.В. (доверенность от 08.05.2013),  рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Оазис» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.06.2013 по делу № А62-1083/2013 (судья Бажанова Е.Г.), установил следующее.

Администрация муниципального образования «Ярцевский район»  (далее – администрация) обратилась в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу «Оазис» (далее – общество) о расторжении договора    от   19.02.1997  № 63 аренды земельного участка площадью 18 620 кв. м., расположенного по адресу: Смоленская   область, г. Ярцево, пр. Металлургов;   взыскании 1 998 284 рублей 55 копеек задолженности     по    арендной    плате     за     период   с  01.01.2008  по  31.03.2013  и 545 432 рублей 26 копеек  процентов за пользование чужими денежными средствами (в уточненной редакции).

Решением  арбитражного суда от 25.06.2013  частично удовлетворены требования, заявленные в пределах    срока     исковой    давности:    с ответчика    в пользу    истца    взыскано 971 694 рубля  62 копейки арендной платы за период с  января 2010 г. по март 2013 г. и 169 538 рублей 28 копеек процентов за период с 26.03.2010 по 19.06.2013. Договор аренды земельного участка от 19.02.1997 № 63 расторгнут. В остальной части иска отказано.

В апелляционной жалобе общество просит решение суда первой инстанции от 25.06.2013  изменить, признав  правомерным взыскание задолженности  по арендным платежам за указанный период  в сумме 123 895 рублей 39 копеек, а процентов  –  в сумме 21616рублей 88 копеек. Заявитель жалобы посчитал, что арендодатель  в нарушение условий договора в одностороннем порядке изменил формулу расчета арендной платы, поскольку положил в основу расчета ставку в размере 1,5% земельного налога применительно  к удельному показателю кадастровой стоимости земельного участка, а не к кадастровой стоимости. Кроме того,  применение  действующей налоговой ставки противоречит условиям договора, предусматривающим лишь возможность индексации ставок земельного налога.

Как установлено судом, на основании постановления  администрации Ярцевского района  от 19.02.1997  № 98 между истцом (арендодателем) и ответчиком (арендатором) 1 был заключен    договор  от 12.02.1997 № 63   аренды    земельного участка площадью 18620 кв. м., расположенного  по адресу: Смоленская область, г. Ярцево, пр-т Металлургов. 

Участок предоставлен  сроком на 10 лет для строительства временной автозаправочной станции с временной автостоянкой на 120 машиномест с правом продления срока аренды в случае отсутствия проектной застройки по Генплану восточного жилого района.

Договор зарегистрирован 19.02.1997 Ярцевским комитетом  по земельным ресурсам и землеустройству в книге регистрации документов, удостоверяющих право на земельные участки, за № 63.

Арендатор обязался  вносить ежегодно арендную плату,  размер которой определяется настоящим договором и может измениться в расчетной формуле, изложенной в приложении № 1. Плата вносится  равными долями ежеквартально не позднее 25 числа последнего месяца квартала (пункты 3.2, 3.4 договора).

Согласно пунктам 3.6 и 3.7 договора размер арендной платы  может изменяться, но не чаще одного раза в год. Он может быть пересмотрен досрочно по требованию одной из сторон в случае изменения устанавливаемого централизованно ставок и в других случаях, предусмотренных законодательством.  Размеры арендной платы подлежат пересчету в соответствии с изменением индексацией ставок земельного налога. Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменять коэффициенты Кг, К.

Впоследствии постановлениями администрации от 13.11.2002, 26.03.2003  площадь арендуемого участка неоднократно изменялась. Согласно  постановлению администрации от 21.09.2006 № 1665 и кадастровому паспорту в спорный  период площадь земельного участка, переданного обществу в аренду, составляла  7150  кв. м (т. 1, л. д. 76).

В  предарбитражном предупреждении  арендодатель предложил ответчику в месячный срок погасить образовавшуюся задолженность. 22.10.2012 в адрес общества  было направлено уведомление, в котором администрация сообщила о намерении расторгнуть договоры аренды, в том числе и договора аренды земельного участка от 19.02.1997 № 63, в связи с неисполнением обязательств по оплате арендной платы.

В связи с тем, что арендатор добровольно задолженность не погасил, арендодатель обратился в суд с настоящим иском.

Согласно части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс)  арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Между сторонами имеются разногласия относительно расчета арендной платы, подлежащей взысканию.

Согласно приложению № 1 к договору размер арендной платы исчисляется по формуле П = Зн х К х Кз х Кг х З, где П – арендная плата, Зн – земельный налог за 1 кв. м. (руб.), К – коэффициент, ежегодно устанавливаемый правительством, Кз – коэффициент зоны градостроительной    ценности, Кг – коэффициент, установленный администрацией, Р – площадь.

Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской

Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Истец произвел расчет арендной платы по формуле Ап = Скадастр x Sуч x Сап x m / 12 x К, (2787,72 руб./кв. м. х 7150 кв. м. х 1,5% х 3 мес./ 12 мес.= 74 745,74 руб. за квартал), предусмотренной  Положением  о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области (утверждено постановлением администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118).

Ответчик полагает, что размер арендной платы должен исчисляться согласно формуле, указанной в приложении № 1 к договору аренды (П = Зн х К х Кз х Кг х З). Однако  земельный налог за 1 кв. м. в величине, указанной в приложении № 1 к договору, на сегодняшний день определить невозможно. На территории Ярцевского района не утверждены ставки арендной платы за использование земельных участков, предназначенных для размещения гаражей и автостоянок; однако такие ставки утверждены для соседний районов области, в связи с чем общество счел допустимым   применить   среднюю  базовую ставку арендной платы по этим районам (0,44 %).

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной  в постановлении от 05.07.2011 № 1709/11, изменение в последующем сторонами самой методики расчета размера арендной платы, определенной в силу статьи 22 ЗК РФ договором аренды, возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 ГК РФ, поскольку такая методика после включения ее в договор в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятых в порядке, установленном пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ, и согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы.

В  договоре аренды от 19.02.1997 № 63 стороны согласовали, что размеры арендной платы могут быть изменены арендодателем в  связи с изменением ставок земельного налога, а также путем изменения коэффициентов К (ежегодно устанавливаемый правительством) и Кг (установленный администрацией).

Поскольку рассматриваемый договор аренды от 19.02.1997 № 63 заключен до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации  2001 г. и издания постановления администрации Смоленской области от 10.03.2009 № 118, действие последнего постановления на правоотношения сторон не распространяются.

В пункте 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что, в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров. Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том

случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона,

предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

В договоре аренды  отсутствует условие, предоставляющее право арендодателю в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в связи с изменением нормативных актов, регулирующих рассматриваемые  правоотношения.

В пунктах 3.7, 4.1 договора стороны предусмотрели, что размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке только при изменении в законодательном порядке ставки земельного налога, а также  коэффициентов К и Кг.

Дополнительные соглашения по данному вопросу сторонами не заключены.

При таких обстоятельствах  требование администрации, основанное  на постановлении администрации  от 10.03.2009 № 118,  предусматривающем применение   новой формулы расчета арендной платы, противоречит положениям статьи 452 ГК РФ и разъяснениям Пленума ВАС РФ.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации земельный налог устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.

Решением Совета депутатов Ярцевского городского поселения Смоленской области от 28.11.2008 № 108 утверждено Положение о земельном налоге на территории  Ярцевского  городского  поселения,   в статье 9 которого установлены дифференцированные налоговые ставки в зависимости от категорий земель и (или) разрешенного использования земельного участка на территории города Ярцево (в процентах от кадастровой стоимости). Для вида разрешенного использования «Прочие земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок» установлена налоговая ставка в размере 1,5% от кадастровой стоимости земельного участка.

Так как арендуемый земельный участок расположен в г. Ярцево и используется обществом под временной автостоянкой, суд правильно применил налоговую ставку в размере 1,5 % от кадастровой стоимости земельного участка.

Довод жалобы о том, что в данном случае следовало применить предыдущую ставку земельного налога, установленную исходя из удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка, противоречит пункту 3.7 договора аренды, согласно которому размеры арендной платы подлежат пересчету в связи с изменением ставок земельного налога, поскольку базовая ставка арендной платы увязана со ставкой земельного налога.

Таким образом, арендная плата за период с 01.01.2010 по 31.03.2013  рассчитана по формуле П = Зн х К х Кз х Кг х З, при этом составляющая «Зн – земельный налог за 1 кв. м. (руб.)» в данном случае признана  равной 1,5% кадастровой стоимости земельного участка. Поскольку предусмотренный договором аренды формула предусматривает исчисление арендной платы, приходящейся за квадратный метр арендуемой площади, суд первой инстанции   отразил соответствующий расчет (2787 руб. 72 коп. кадастровой стоимости 1 кв. метра земельного участка х 1,5 % и  общей площади земельного участка – 7150 кв. м, с применением коэффициентов).

В соответствии с дополнительным соглашением от 20.10.2005 к договору исчисление размеров арендной платы по договору должно производиться с применением коэффициента градостроительной ценности (Кз),  равного 1.

Коэффициент Кг был установлен в размере 1 (протокол № 17 от 14.02.1997 – до 01.01.1998).

Что касается коэффициента К, то  администрацией не представлено сведений о его утверждении в установленном порядке, в связи с чем он в расчете арендной платы не мог быть применен.

С    учетом    изложенного,      размер    годовой арендной платы   составляет  298 982 рублей 97 копеек в год.   Размер  арендной   платы за период с 01.01.2010 по 31.03.2013, о взыскании которой иск заявлен  в пределах  срока исковой давности,  равен  971 694 рублям 62 копейкам.

В силу частей 1, 3 статьи 395 ГК РФ за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты