Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу n А54-4509/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются и к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

В силу пункта 1 статьи 54 Закона Российской Федерации от 29.05.1992 № 2872-1 «О залоге» (далее – Закон № 2872-1) предметом залога могут быть принадлежащие залогодателю права владения и пользования, в том числе права арендатора, другие права (требования), вытекающие из обязательств, и иные имущественные права.

Право с определенным сроком действия может быть предметом залога только до истечения срока его действия (пункт 2 статьи 54 Закона № 2872-1).

Как следует из материалов дела, согласно сообщению от 08.08.2013                               № 01/203/2013-221 основанием для отказа управления в государственной регистрации договора залога имущественных прав от 18.06.2013 № 0195\ФЗ2-13 послужил вывод регистрирующего органа о несоответствии указанного договора пункту 2 статьи 54 Закона № 2872-1, поскольку срок исполнения основного обязательства (кредитного договора от 22.11.2012 № 0195\Ф-12) истекает 31.10.2017, а право аренды по договору от 05.03.2012, являющееся предметом договора залога от 18.06.2013 № 0195\ФЗ2-13, истекает 04.03.2015 (ранее срока исполнения основного обязательства).

Вместе с тем согласно части 1 статьи 3 Закона № 102-ФЗ ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному, обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Ипотека, установленная в обеспечение кредитного обязательства или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).

В соответствии со статьей  329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

При этом статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает возможности обеспечения обязательства несколькими способами обеспечения.

Как установлено судом, обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору от 18.06.2013 № 0195\Ф-12 осуществляется помимо залога права аренды гаража, в частности:

- залогом недвижимости по договору ипотеки от 22.11.2012 № 0195\Ф31-12, предметом которого является земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для обслуживания индивидуального жилого дома, общей  площадью  327 кв. м, адрес объекта: Рязанская область, г. Рязань, ул. 3-я Линия, д. 2 (Железнодорожный рай-он), кадастровый номер 62:29:0070026:93, залоговой стоимостью 2 317 612 рублей; гараж, назначение – нежилое здание, 1-этажное, общая площадь  70, 2 кв. м, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область, г. Рязань,       ул. 3-я Линия, д. 2а, кадастровый номер 62:29:0070026:2203, залоговой стоимостью      1 215 390 рублей; жилой дом, назначение – жилой дом, 1-этажный, общая площадь          18 кв. м, инвентарный  № 24453, адрес (местонахождение) объекта: Рязанская область,     г. Рязань, ул. 3-я Линия, д. 2а, кадастровый номер 62:29:0070026:2202, залоговой стоимостью 644 707 рублей;

- поручительством ООО «Люмар-Центр» согласно договору поручительства от 22.11.2012 № 0196\ФП1-12.

При этом договор залога имущественных прав от 18.06.2013 № 0195\ФЗ2-13, предметом которого является право аренды гаража, залоговой стоимостью 10 тыс. рублей, является одним из способов обеспечения обязательств по кредитному договору, которые в комплексе полностью обеспечивают уплату залогодержателю основной суммы долга.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что заключение договора залога на срок меньший срока договора аренды это право и риск банка, а следовательно, указанное обстоятельство не противоречит существу ипотеки и не может служить основанием для отказа в государственной регистрации договора ипотеки.

Вместе с тем право аренды заложено в пределах срока действия договора аренды, а на заключение договора залога права аренды получено согласие собственника имущества.

Как установлено судом, при заключении договора залога от 18.06.2013                                № 0195\ФЗ2-13 банк полностью осознавал, что залог имущественных прав по договору будет предметом залога до истечения срока договора аренды от 05.03.2012.

Вместе с тем указанных выше способов обеспечения исполнения обязательств должником по кредитному договору от 22.11.2012 № 0195\Ф-12, а также договора ипотеки от 22.11.2012 № 0195\ФЗ1-12 банку достаточно.

При этом в договоре залога права аренды гаража от 18.06.2013 № 0195\ФЗ2-13 определен его предмет (право аренды гаража), оценочная стоимость права аренды, согласие общества отвечать за исполнение своих обязательств по кредитному договору.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства,  суд первой инстанции  пришел к правильному выводу о том, что договор залога имущественных прав от 18.06.2013 № 0195\ФЗ2-13 соответствует требованиям действующего законодательства.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у управления отсутствовали правовые основания для отказа в государственной регистрации договора от 18.06.2013 № 0195/ФЗ2-13 по мотиву не соответствия указанного договора по форме или содержанию требованиям действующего законодательства, поскольку условие договора, при котором срок исполнения основного обязательства по кредитному договору от 22.11.2012 № 0195\Ф-12 превышает срок права аренды имущества (гаража), которое передается в залог банку по указанному договору залога, не противоречит существу ипотеки, а следовательно, все существенные условия договора ипотеки предусмотрены сторонами.

Как обоснованно отметил суд первой инстанции, стороны договора залога от 18.06.2013 № 0195/ФЗ2-13  передали на государственную регистрацию все необходимые для государственной регистрации документы, которые соответствуют требованиям статьи 18 Закона № 122-ФЗ.

Кроме того,  основанием для отказа в государственной регистрации договора залога имущественных прав от 18.06.2013 № 0195/ФЗ2-13 послужил вывод регистрирующего органа о том, что указанные в пункте 2.3 спорного договора обстоятельства, согласно которым залогодатель гарантирует, что заложенное имущество принадлежит ему на праве собственности (хозяйственного ведения), отсутствуют запреты и ограничения по заключению договоров залога (ипотеки) и распоряжению заложенным имуществом, указанное в пункте 1.5 настоящего договора от 18.06.2013 имущество нигде ранее не заложено и не является взносом в уставной капитал, не соответствуют действительности, поскольку в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним имеется запись от 28.11.2012 № 62-62-01/432/2012-121 о регистрации договора ипотеки (залога недвижимости) от 22.11.2012.

Как установлено судом, в единый государственный реестр прав внесена запись от 28.11.2012 № 62-62-01/432/2012-121 о регистрации договора ипотеки (залога недвижимости) от 22.11.2012 № 0195\Ф31-12.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что предметом указанного договора ипотеки является не право аренды гаража, а следующее недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0070026:93, гараж с кадастровым номером 62:29:0070026:2203, жилой дом с кадастровым номером 62:29:0070026:2202, расположенные по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. 3-я Линия, д. 2а.

В соответствии со статьей 128 Гражданского кодекса Российской Федерации к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Гараж – это индивидуально-определенная «вещь», объект гражданского права, относящийся в соответствии со статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам, а право аренды гаража – это имущественное право, то есть совершенно другой объект гражданского права.

Имущественное право является юридически закрепленным правом юридических и физических лиц владеть, распоряжаться и пользоваться определенными имущественными ценностями, правовая фиксация принадлежности имущественной ценности конкретному лицу.

Как обоснованно указал суд первой инстанции,  право аренды гаража – это имущественное право, принадлежащее ООО «Люмар-Центр», а гараж является объектом недвижимости, принадлежащим Конобееву О.В.

При этом в едином государственном реестре прав существует запись в отношении гаража от 28.11.2012 № 62-62-01/432/2012-121 о регистрации договора ипотеки (залога недвижимости) от 22.11.2012.

При этом то, что обременение в виде ипотеки в пользу банка установлено именно в отношении объекта недвижимого имущества – гаража, подтверждается и выпиской из единого государственного реестра прав от 10.06.2013.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в договоре залога имущественных прав от 18.06.2013 № 0195/ФЗ2-13 не требуется указания на обременение (ограничение) предмета залога – права аренды гаража, поскольку предметом залога в данном случае является именно право аренды гаража, принадлежащее ООО «Люмар-Центр», на которое отсутствуют какие- либо ограничения (обременения).

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно отклонил ссылку управления на абзац 7 пункта 7 статьи 20 Закона № 122-ФЗ.

Отклоняя ссылку заинтересованного лица на пункт 2 статьи 9 Закона № 102-ФЗ, согласно которому предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

Если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды, арендованное имущество должно быть определено в договоре об ипотеке так же, как если бы оно само являлось предметом ипотеки, и должен быть указан срок аренды.

В соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Согласно пункту 1.5 договора залога имущественных прав от 18.06.2013                            № 0195/ФЗ2-13  предметом договора является право аренды гаража, назначение – нежилое здание, 1-этажное, общей  площадью 70, 2 кв. м, расположенного по адресу: Рязанская область, г. Рязань, ул. 3-я Линия, д. 2а, кадастровый номер 62:29:0070026:2203.

Право аренды гаража принадлежит ООО «Люмар-Центр» на основании договора аренды нежилого помещения от 05.03.2012, заключенного с собственником гаража Конобеевым О.В.

Договор аренды гаража, зарегистрирован управлением, о чем в единый государственный реестр прав внесена запись о государственной регистрации                                    № 62-62-01/289/2012-090. Срок аренды с 05.03.2012 по 04.03.2015.

В пункте 2.3 договора залога от 18.06.2013 № 0195/ФЗ2-13 указано, что залогодатель гарантирует, что заложенное имущество принадлежит ему на праве аренды, что отсутствуют запреты и ограничения по заключению договоров залога (ипотеки) и распоряжению заложенным имуществом и что указанное в пункте 1.5. настоящего договора имущество нигде ранее не заложено, и не является взносом в уставной капитал.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, исходя из буквального толкования пункта 2.3 договора залога от 18.06.2013 № 0195/ФЗ2-13 с учетом положений пункта 1.5 договора, в указанном пункте речь идет именно о заложенном имуществе (арендных правах), о предмете залога, указанном в пункте 1.5 договора залога.

При этом залогодатель гарантирует, что именно право аренды,  передаваемое им в залог,  не содержит никаких ограничений и обременений, а никак ни о самом объекте недвижимости – гараже.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что банком при заключении договора залога имущественных прав соблюдены все требования пункта 2 статьи 9 Закона № 102-ФЗ, а именно: арендованное имущество определено в договоре с указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием, срок аренды указан (пункт 1.5 договора залога имущественных прав от 18.06.2013                              № 0195/ФЗ2-13).

При этом из содержания статьи 9 Закона № 102-ФЗ не следует, что в договоре ипотеки необходимо указывать не только обременения предмета ипотеки, но и обременения самого арендованного имущества.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отказ управления в государственной регистрации договора залога имущественных прав от 18.06.2013 № 0195\ФЗ2-13, выраженный в сообщении от 08.08.2013 № 01/203/2013-221,  является недействительным, в связи с чем обоснованно удовлетворил заявленные банком требования.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, отвечающих признакам относимости, допустимости и достаточности.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4                    статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2014 по делу n А54-8805/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)  »