Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2014 по делу n А09-5201/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

по договору перед арендодателем остается арендатор.

Право аренды, как право пользоваться имуществом, являющимся объектом аренды, всегда сопровождается определенными обязанностями в силу самого факта пользования.

Эти обязанности вытекают из закона (статьи 615, 616, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации) или договора и касаются порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды.

При этом пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу, определяя в качестве форм такой передачи перенаем, вклад в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества, паевой взнос в производственный кооператив.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в соответствии со статьей 382 Гражданского кодекса Российской Федерации действующим законодательством не предусмотрена передача права аренды третьему лицу путем заключения сторонами договора об уступке права требования (о замене стороны договора), что исключает применение данной нормы к правоотношениям сторон при рассмотрении настоящего спора.

При этом суд первой инстанции,  оценив условия договора от 26.03.2012,  обоснованно указал, что  данный договор вне зависимости от его наименования фактически является сделкой по передаче имущества в перенаем, поскольку наряду с уступкой права владения и пользования арендуемыми земельными участками передается обязанность по уплате арендных платежей.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что отношения сторон по указанному договору регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации «Аренда».

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах.

Как установлено судом, что 23.04.2012 между СПК «Мельник» (арендатор) и               ООО «Киреевский элеватор» (новый арендатор) заключен договор № 22 о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 23.07.2010, согласно которому арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 23.07.2010 в отношении земельного участка общей площадью 1 764 722 кв. м, кадастровый номер 32:14:430105:31, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК «Владимировский».

Как следует из материалов дела, спорный договор уступки прав от 26.03.2012, заключенный СПК «Мельник» и ООО «Агропродукт», а также договор уступки прав от 23.04.2012, заключенный СПК «Мельник» и ООО «Киреевский элеватор», имеют один и тот же предмет, а именно: земельный участок общей площадью 1 764 722 кв. м, кадастровый номер 32:14:430105:31, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК «Владимировский», а следовательно, в отношении одного и того же права аренды земельного участка совершено две сделки цессии.

При этом суд первой инстанции обоснованно указал, что СПК «Мельник» не лишен был права заключить в отношении земельного участка договор с иным лицом, поскольку на момент государственной регистрации договора, заключенного между ответчиком и ООО «Киреевский элеватор», спорный договор от 26.03.2012 не прошел государственную регистрацию, то есть не вступил в законную силу, в связи с чем какие-либо обязательства сторон по этому договору друг перед другом отсутствовали.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства,  суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для осуществления государственной регистрации договора уступки прав от 26.03.2012, заключенного между                                  ООО «Агропродукт» и СПК «Мельник»,  отсутствуют, поскольку до регистрации указанного договора, то есть до утраты ООО «Агропродукт» статуса арендатора,            СПК «Мельник» заключил договор уступки прав от 23.04.2012 с ООО «Киреевский элеватор», зарегистрированный Управлением Росреестра по Брянской области 17.05.2012 в установленном законом порядке.

 Вместе с тем суд первой инстанции обоснованно отметил, что решением Арбитражного суда Брянской области от 22.03.2013 по делу № А09-10717/2012 исковые требования ООО «Агропродукт» к СПК «Мельник», ООО «Киреевский элеватор» о применении последствий недействительности ничтожной сделки, заключенной между СПК «Мельник» и ООО «Киреевский элеватор» по договору от 23.04.2012 № 22, в виде возврата прав по договору аренды земельного участка от 23.07.2010 от ООО «Киреевский элеватор» к СПК «Мельник» и аннулирования записи о государственной регистрации договора аренды от 23.04.2012 № 22 оставлены без удовлетворения. Указанное решение вступило в законную силу, в связи с чем в соответствии с частью 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение по данному спору.

Признавая несостоятельным довод общества о том, что в соответствии с пунктом 3.1 договора от 26.03.2012 фактическая передача земельного участка повлекла переход права аренды к ООО «Агропродукт», в  связи с чем указанный договор считается исполненным, суд первой инстанции обоснованно указал  следующее.

Как следует из материалов дела, договор уступки прав от 26.03.2012, подписанный между истцом и СПК «Мельник»,  не прошёл государственную регистрацию, в связи с чем даже фактическая передача имущества в рамках подписанного, но не прошедшего государственную регистрацию договора, не могла повлечь у ООО «Агропродукт» законного права на использование земельного участка, поскольку законодатель связывает возникновение прав в отношении недвижимого имущества именно с фактом государственной регистрации договора.

Кроме того,  доказательств фактической передачи земельного участка в пользование ООО «Агропродукт» в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  общество в материалы дела не представило.

С уд первой инстанции  также обоснованно указал, что аналогичные условия о придании договору силы передаточного акта содержатся в пункте 9 договора от 23.04.2012, заключенного между ответчиком и ООО «Киреевский элеватор».

При этом ответчик подтвердил, что спорный земельный участок находится в фактическом распоряжении ООО «Киреевский элеватор», в связи с чем во исполнение своих обязанностей по оплате полученных прав ООО «Киреевский элеватор» произвело оплату в общей сумме 705 888 рублей на основании платежных поручений от 24.04.2012 № 50842, от 22.05.2012 № 50915.

Между тем в соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  если объектом нескольких договоров аренды, заключенных с несколькими лицами, является одно и тоже имущество в целом, то к отношениям арендаторов и арендодателя подлежат применению положения статьи 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Арендатор (в данном случае истец), которому не было передано имущество, являющееся объектом договора аренды, вправе требовать от арендодателя, не исполнившего договор аренды, возмещения причиненных убытков и уплаты установленной договором неустойки.

Кроме того,  суд первой инстанции обоснованно отметил, что договор, заключенный между истцом и ответчиком, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду следующего.

Согласно статье 20 Федерального закона от 08.12.1995 № 193-ФЗ «О сельскохозяйственной кооперации» (далее – Закон № 193-ФЗ) и пункту 6 статьи 15.2 Устава СПК «Мельник» отчуждение земли и основных средств производства кооператива, их приобретение, а также совершение сделок с ними  относится к исключительной компетенции общего собрания членов кооператива.

В силу императивного характера статьи 20 Закона № 193-ФЗ, ограничивающей полномочия председателя кооператива, последний вправе заключать названные категории сделок лишь после их одобрения общим собранием членов кооператива.

Как установлено судом, спорный договор уступки прав подписан председателем СПК «Мельник» Гориным Н.Д. без одобрения общего собрания членов СПК, которое по этому вопросу не созывалось, то есть арендные права на земельный участок общей площадью 1 764 722 кв.м, кадастровый номер 32:14:430105:31, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, расположенный по адресу: Брянская область, Комаричский район, СПК «Владимировский», не могли быть переданы                                  ООО «Агропродукт» на основании договора от 26.03.2012.

Доказательств обратного в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации общество в материалы дела не представило.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что оспариваемая сделка не соответствует подпункту 6 пункта 2 и пункту 3 статьи 20 Закона № 193-ФЗ, поскольку совершена без соответствующего решения общего собрания членов кооператива, в связи с чем договор от 26.03.2012 является ничтожной сделкой   на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом сделка, совершенная СПК «Мельник» и ООО «Киреевский элеватор» 23.04.2012, одобрена общим собранием СПК «Мельник», что подтверждается выпиской из протокола от 02.04.2012 № 2.

Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   представленные в материалы дела доказательства,  суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о государственной регистрации договора уступки прав от 26.03.2012, подписанного между                          ООО «Агропродукт» и СПК «Мельник» о переуступке прав по договору аренды земельного участка от 23.07.2010, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.10.2011 за номером регистрации 32-32-11/016/2011-019,  не основано на законе, не подтверждено материалами дела, в связи с чем обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Доводы апелляционной жалобы, сводящиеся к иной, чем у суда, трактовке обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, не опровергают правомерности и обоснованности выводов арбитражного суда первой инстанции и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, влекущих по правилам части 4                    статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловную отмену судебного акта, апелляционной инстанцией не выявлено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения судебного акта не имеется.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Брянской области от 09.12.2013 по делу  № А09-5201/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  вступает    в    законную    силу  с    момента  его    принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в     полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                В.Н. Стаханова

Судьи                                                                                                               Е.В. Мордасов

                                                                                                                          К.А. Федин