Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2014 по делу n А68-5252/13      . Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

по 19.08.2057.

26.09.2008 договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тульской области.

Согласно пункту 4.2.2 договора арендодатель обязан передать арендатору земельный участок с момента подписания в состоянии, соответствующем условиям договора. Договор является одновременно и передаточным документом.

Размер арендной платы в год составляет 40 428 рублей 41 копейку. Ежемесячная арендная плата составляет 3 369 рублей 04 копейки. Арендная плата вносится арендатором ежемесячно, с оплатой не позднее 1 числа следующего за расчетным периодом, путем перечисления на счет Управления федерального казначейства по Тульской области (пункты 3.1, 3.2 договора).

Расчет арендной платы определен в приложении № 1 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3 договора) (том 1, л. д. 32).

В соответствии с пунктом 3.4 договора размер годовой арендной платы (приложение № 1) подлежит пересмотру в бесспорном порядке в случае изменения базовой ставки арендной платы уполномоченным органом государственной власти Российской Федерации и (или) органом местного самоуправления в соответствии с федеральным законом. В этом случае исчисление и уплата арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомления. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным для арендатора.

На основании решения Собрания представителей муниципального образования Тепло-Огаревский район от 26.12.2011 № 37-5 «О размере арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования Тепло-Огаревский район, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена на территории муниципального образования Тепло-Огаревский район» истцом выполнен перерасчет арендной платы на 2012 год, согласно которому размер арендной платы за участок в год составляет 48 514 рублей                    09 копеек (том 1, л. д. 37).

Уведомление о перерасчете получено представителем ответчика 27.02.2012, о чем имеется отметка на уведомлении от 27.02.2012 № 217 (том 1, л. д. 37).

На основании пункта 2 части 1 статьи 2 Закона Тульской области от 29.06.2011                  № 1586-ЗТО «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Тульской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» размер арендной платы на 2013 год составил 48 012 рублей                   33 копейки (том 1, л. д. 38).

Уведомление о перерасчете арендной платы получено ответчиком 26.12.2012, о чем свидетельствует почтовое уведомление № 301900 57 02604 5 (том 1, л. д. 39).

В связи с систематическим нарушением ответчиком условий договора аренды по уплате арендной платы, администрацией в его адрес направлена претензия от 01.02.2013 № 07-11/95 об уплате задолженности до 15.02.2013 за период с ноября 2012 года по январь 2013 года в сумме 12 163 рублей 44 копеек, неустойки в сумме 100 рублей 61 копеек, а также о расторжении договора аренды, в которой истец оставлял за собой право на расторжение договора, взыскание задолженности и неустойки в судебном порядке (том 1, л. д. 40).

Претензия получена ответчиком 02.02.2013, что подтверждается почтовым уведомлением № 301900 59 02356 1 (том 1, л. д. 41).

Указанная претензия оставлена ООО «САХО-АГРО» без ответа и удовлетворения.   

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательства по договору, администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 60 «О некоторых вопросах, связанных с принятием Федерального закона от 30.12.2008 № 296-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)», денежные обязательства и обязательные платежи, возникшие до возбуждения дела о банкротстве, независимо от срока их исполнения не являются текущими ни в какой процедуре. Если денежное обязательство или обязательный платеж возникли до возбуждения дела о банкротстве, но срок их исполнения должен был наступить после введения наблюдения, то такие требования по своему правовому режиму аналогичны требованиям, срок исполнения по которым наступил на дату введения наблюдения, поэтому они подлежат предъявлению только в деле о банкротстве в порядке, определенном статьями 71 и 100 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве).

В соответствии с абзацем 2 части 1 статьи 5 Закона о банкротстве возникшие после возбуждения производства по делу о банкротстве требования кредиторов об оплате поставленных товаров, оказанных услуг и выполненных работ являются текущими (в редакции изменений внесенных Федеральным законом от 30.12.2008 № 296-ФЗ).

Судом апелляционной инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Тульской области от 16.05.2013 по делу № А68-782/2013 принято к производству заявление о признании ООО «САХО-АГРО» несостоятельным (банкротом). Определением суда от 10.10.2013 в отношении должника введена процедура наблюдения (том 3, л. д. 16 – 19).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 06.05.2014 по делу                    № А68-782/2013 ООО «САХО-АГРО» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника введена процедура конкурсное производство (том 4, л. д. 27)

Исковое заявление по настоящему делу подано в суд  18.06.2013 (том 1, л. д. 4), то есть после возбуждения в отношении должника производства по делу о признании его несостоятельным (банкротом) (16.05.2013).

Поскольку требования о взыскании задолженности по арендной плате за заявленный истцом период с ноября 2012 по май 2013 возникли до возбуждения производства по делу о банкротстве и до введения наблюдения (арендная плата за последний месяц заявленного истцом периода должна была уплачиваться 01.06.2013), они не являются текущими и не могут быть рассмотрены в рамках настоящего иска.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 148 АПК РФ арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения, если после его принятия к производству установит, что заявлено требование, которое в соответствии с федеральным законом должно быть рассмотрено в деле о банкротстве.

Таким образом, требования о взыскании задолженности по арендной плате и пени, не являющиеся текущими, подлежат оставлению без рассмотрения.

Истцом также заявлено требование о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2008 № 178.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков.

В силу пункта 1 статьи 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном данной статьей.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями (пункт 1 статьи 619 ГК РФ). Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (статья 619 ГК РФ).

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении арендатором условий договора (пункт 9 статьи 22 ЗК РФ).

Как разъяснено в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», данное положение устанавливает специальное правило об основании и порядке прекращения договоров аренды земельных участков, отличное от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции от 25.01.2013), если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

По условиям пункта 4.1.1 спорного договора стороны в качестве одного из оснований для его расторжения  предусмотрели случай невнесения арендной платы более чем за два месяца, тем самым признав, что нарушение данного условия является существенным. 

Материалами дела подтверждается, что на момент обращения администрации с настоящим иском, задолженность не вносилась ООО «САХО-АГРО» более 7 месяцев  (том 1, л. д. 42).

Кроме того, за предыдущие периоды времени задолженность по арендным платежам взыскивалась администрацией только в судебном порядке (решения Арбитражного суда Тульской области от 30.01.2013 по делу № А68-10206/12, от 03.09.2012 по делу № А68-3715/12, от 07.03.2012 по делу № А68-12349/11) (том 2,             л. д. 208 – 213, 214 – 218, 219 – 225).

Установив изложенные обстоятельства, суд апелляционная инстанция приходит к выводу о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, являющихся основанием для его досрочного расторжения (постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 16.07.2013 по делу № А68-9161/2012, Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 07.06.2013 по делу                             № А32-17258/2012).

Довод ООО «САХО-АГРО» об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в связи с погашением задолженности после обращения арендодателя с настоящим иском в арбитражный суд отклоняется судом апелляционной инстанции в связи со следующим.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.

Таким образом, факт устранения арендатором нарушения до принятия судом решения по делу, не лишает арендодателя права на предъявление иска о расторжении договора.

Из платежных документов усматривается, что задолженность погашалась не самим обществом, а третьим лицом (том 3, л. д. 15), что, с учетом введенной в отношении ответчика процедуры банкротства, не может не затронуть прав иных кредиторов.  

Кроме того, сам по себе довод ответчика о погашении задолженности не имеет значения, поскольку требования о взыскании задолженности оставлены судом без рассмотрения. Оценка факту погашения долга должна даваться в рамках дела о банкротстве.

Довод ОАО «Банк ВТБ» о том, что расторжение договора аренды лишает его возможности обратить взыскание на заложенное по договорам залога право аренды и  влечет прекращение залога, нарушает права и законные интересы банка, отклоняется апелляционным судом, поскольку наличие договора залога арендных прав и, соответственно, обременение договора аренды земельного участка не лишает права арендодателя обратиться в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка при существенном его нарушении арендатором.

Из положений статьи 619 ГК РФ, пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, абзаца 2 пункта 2 статьи 1 ГК РФ следует, что действующее законодательство не предоставляет залогодержателю права аренды возможность ограничивать арендодателя в праве требовать расторжения договора аренды. Данное требование вытекает из взаимоотношений арендодателя и арендатора, основанных на соответствующем договоре, и направлено на защиту интересов арендодателя. В свою очередь, отношения ОАО «Банк ВТБ» и ООО «САХО-АГРО» основаны на договоре залога арендных прав, участником которого арендодатель не является, его согласие на прекращение такого договора не требуется, в связи с чем, нарушений прав и законных интересов ОАО «Банк ВТБ» не имеется (постановление Федерального арбитражного суда Центрального округа от 30.11.2012 по делу № А35-5395/2010).

            Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что требование истца о расторжении договора аренды земельного участка от 20.08.2008 № 178 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей иска и апелляционной жалобы.

   В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

   Поскольку истец в силу пункта 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины по иску, она подлежит взысканию с ответчика в доход федерального бюджета в сумме 4 000 рублей.

   Расходы за подачу апелляционных жалоб ООО «САХО-АГРО» и ОАО «Банк ВТБ» в сумме по 2 000 рублей на основании статьи 110 АПК РФ относятся на заявителей.

  Руководствуясь статьей 110, пунктом 6.1 статьи 268, статьями 270, 271, 272.1, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области по делу от 13.08.2013 № А68-5252/13 отменить.

            Исковые требования администрации муниципального образования Тепло-Огаревский район (поселок Теплое Тульской области, ОГРН 1027103075251, ИНН 7134000799) о взыскании задолженности и неустойки оставить без рассмотрения.

            Расторгнуть договор аренды земельного участка от 20.08.2008 № 178.

            Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «САХО-АГРО» (поселок Теплое Тульской области,