Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.05.2014 по делу n А54-4691/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

23 мая 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело № А54-4691/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  20.05.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  23.05.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Волковой Ю.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участи от истца – Морозовой Ю.В. (доверенность от 24.02.2014 № 02/4-15-922-исх), от ответчика – Борисова С.Н. (директора, протокол от 06.02.2013), от третьего лица – Борисова С.Н. (директора, протокол от 25.02.2013), рассмотрев в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Рязанской области апелляционную жалобу Управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 12.03.2014 по делу               № А54-4691/2013 (судья Ушакова И.А.), установил следующее.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации  города  Рязани  (далее – истец, управление) обратилось  в  Арбитражный  суд  Рязанской  области с заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Нико» (далее – ответчик, общество) о расторжении договора от 27.02.2008 № 0422108 аренды недвижимого имущества, понуждении освободить часть нежилого помещения и передать его по акту приема-передачи.

Решением арбитражного суда исковые требования оставлены без удовлетворения.

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации  города  Рязани , не согласившись с вынесенным судебным актом, подало апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Указывает, что истцом были представлены надлежащие доказательства в подтверждение факта неиспользования ответчиком нежилого помещения в соответствии с условиями договора, что является существенным их нарушением. Ссылается на акт проверки выполнения условий договора, указывает на необязательность его составления при участии обеих сторон договора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Управле­нием муниципальным имуществом администрации г. Рязани (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Нико» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 27.02.2008               № 0422108, согласно пунктам 1.1 - 1.4 которого арендодатель пре­доставляет, а арендатор принимает во временное владение и пользование (или временное пользование) часть нежилого помещения Н9, лит.А, далее - объ­ект, расположенный по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 29/2, на основании решения УМИ от 18.02.2008                                  № 01-010/0077, под магазин непродо­вольственных товаров. Характеристики объекта: тип помещения (код): подвал. Общая площадь (кв. м): 99,3 кв. м в том числе основная площадь (кв. м): 88,9 кв. м; вспомогательная площадь: 10,0 кв. м. Срок действия договора с 27.02.2008 по 26.02.2011. Договор считается заключенным с момента подпи­сания. Передача объекта арендодателем и принятие его арендатором оформ­ляется передаточным актом, подписанным сторонами.

В пунктах 3.2.1, 3.2.5, 3.2.16 вышена­званного договора арендатор обязался использовать объект исключительно по прямому назначению в соответствии с условиями договора, при входе на объект установить вывеску с указанием своего наименования. Размещение своей рекламы на наружной части объекта согласовывать в установленном по­рядке, не сдавать объект, как в целом, так и частично в субаренду, а также в иное пользование третьи лицам без письменного разрешения арендодателя, не допускать совершения каких-либо иных сделок в отношении объекта без письменного разрешения арендодателя.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плана  рассчитывается по единой методике, утвержденной Рязан­ским городским Советом и устанавливается в месяц всего с НДС 1 363 руб. 37 коп., сумма арендной платы в месяц  1 155 руб. 40 коп. (с 01.03.2008 арендная плата с НДС 13 179 руб. 24 коп., сумма арендной платы – 11 168 руб. 85 коп.).

Пунктами 6.2-6.3 договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор: пользуется объектом с существенными нарушениями условий до­говора или назначения  объекта,  указанного  в п. 1.1 договора,  либо с  неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолжен­ности по арендной плате и уплаты пени. Умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта или совершает действия, влекущие за собой ухудшение технического состояния объекта или инженерного оборудования. Не возмещает затраты арендодателя по страхованию объекта; лишен лицен­зии на ведение той деятельности, для осуществлений который был передан объект. Не использует объект, что установлено актом соответствующей ко­миссии. Нарушения, перечисленные в п. 6.2 договора, признаются сущест­венными нарушениями условий договора.

В соответствии с пунктом 6.5 договора, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления догово­ра, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно пункту 7.5 договора вопросы, не урегулированные договором, регулируются действующим законодательством Российской Федерации.

По акту приема-передачи от 27.02.2008 нежилое подвальное помещение площадью 99,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский пр., д. 29/2, принято обществом с ограниченной ответственностью «Нико». Со­стояние помещения удовлетворительное (т. 1, л. д. 10).

На основании соглашения от 25.05.2011 сторонами были внесены изменения в пункт 1.1, 3.2.3 ( в части внесения арендных платежей), 4.1 (в части размера арендной платы) договора аренды от 27.02.2008 № 0422108. Пунктом 1.1 данного соглашения уста­новлено, что арендатор временно владеет и пользуется частью нежило­го помещения Н9, лит. А (1/2 поз. 1 - общей площадью 4,45 кв. м, поз.2, 1/2 поз. 3 – общей площадью 1,85 кв.м, поз.4,5 на поэтажном плане подвала от 28.11.2006), по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 29/2, на основа­нии решений УМИ от 18.02.2008 № 01-010/0077, от 13.05.2009                    № 01-10/91, для размещения ателье по ремонту одежды.

Сотрудниками Управления земельных ресурсов и имуществен­ных отношений администрации города Рязани 10.07.2013 в отсутствие представителя общества    проведена  проверка выполнения обществом условий договора аренды, фактического состояния нежилого помещения часть Н9, расположен­ного по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 29/2. Данной проверкой установлено, что часть помещения арендатором не используется, вывеска с наименованием   арендатора отсутствует.

Результаты указанной проверки зафиксированы в акте от 10.07.2013(т. 1, л. д. 12).

Управление земельных ресурсов и имущественных отношений направило в адрес директора общества «Нико» претензию от 26.07.2013 № 01-72/2050, в которой предложило в срок до 08.08.2013 расторгнуть договор аренды от 27.02.2008, освободить нежилое помещение Н9 общей площадью 99,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, Первомайский проспект, д. 29/2, и передать его по акту приема-передачи управлению.

Так как требования, содержащиеся в указанной претензии, обществом в установленный срок до 08.08.2013 исполнены не были, Управление земельных ресурсов и имущественных от­ношений администрации города Рязани обратилось в Арбитражный суд Ря­занской области с исковым заявлением.

Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федера­ции (далее – ГК РФ) в силу  обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обя­занности. При этом обязательства возникают из договора, вследствие причи­нения вреда и из иных оснований, указанных в ГК РФ.

В данном случае обязательства сторон возникли из договора аренды недвижимого имущества от 27.02.2008 № 0422108, таким образом, они регулируются главой 34 ГК РФ.

Предметом договора является временное владение и пользование ответчиком части нежилого помещения Н9, лит. А общей площадью 99,3кв. м (1/2 поз. 1 – общей площадью 4,45 кв. м, поз.2, 1/2 поз. 3 – общей площадью 1,85 кв. м, поз. 4,5 на поэтажном плане подвала от 28.11.2006), по адресу: г. Ря­зань, Первомайский проспект, д. 29/2.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответст­вии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями де­лового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно положениям статьи 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, дру­гими законами или договором.

Подпунктом 2 пункта 2 статьи 450 ГК РФ установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть из­менен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

При этом существенным признается нарушение договора одной из сто­рон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении до­говора.

В пункте 2 статьи 452 ГК РФ указано, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложе­ние расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в                    пред­ложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии -                        в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федера­ции арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены – в соответствии с назначением имущества.

На основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным на­рушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократ­ными нарушениями.

В пункте 3.2.2. договора стороны предусмотрели, что арендатор обязан использовать объект исключительно по прямому назначению в соответствии с условиями договора. При входе установить вывеску с указанием своего наименования.

Пунктом 6.2. договора аренды определен перечень оснований, по которым по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут, а именно: когда арендатор пользуется объектом с существенными нарушениями условий договора или назначения объекта, указанного в п. 1.1 договора, либо с неоднократными нарушениями (подпункт 6.2.1); более двух раз подряд по истечении установленного догово­ром срока платежа не вносит арендную плату (подпункт 6.2.2); умышленно или по неосторожности ухудшает состояние объекта или совершает действия, влекущие за собой ухудшение технического состояния объекта или инженерного оборудования (подпункт 6.2.3); не возмещает затраты арендодателя по страхованию объекта (подпункт 6.2.4); лишен лицензии на ведение той деятельности, для осуществления кото­рой был передан объект (подпункт 6.2.5); не использует объект, что установлено, актом соответствует комиссии (пункт 6.2.6).

Как следует из материалов дела, основанием для расторжения договора аренды недвижимого имущества от 27.02.2008 № 0422108 со сторо­ны истца послужили нарушения ответчиком  пунктов 3.2.2., 3.2.5 договора аренды недвижимого имущества от 27.02.2008 № 0422108, выявлен­ные в ходе проверки от 10.07.2013 и зафиксированные в акте проверки выпол­нения условий договора аренды: не использование части нежилого помещения Н9; отсутствие при входе   наименования арендатора – ООО «Нико».

Обращаясь в суд с апелляционной жалобой, истец сослался на доказанность им факта существенных нарушений со стороны ответчика условий договора, достаточность доказательств того, что ответчик не использовал нежилое помещение в соответствии с условиями договора.

Ответчик возражал против данного утверждения истца, указывал на исполь­зование им помещения в соответствии с условиями договора. В подтверждение этому ответчик представил в суд первой инстанции квитанции на оказание услуг ателье (т. 1, л. д. 81-190), платежные поручения как доказательства своевременного внесения арендной платы (т. 1, л. д. 119-126), договор подряда от 02.07.2013 в подтверждение намерения произ­вести ремонт помещения в соответствии с п.3.2.6 договора аренды (т. 1, л. д. 45).

Представленные ответчиком квитанции в подтверждение осуществления деятельности по оказанию услуг ателье не позволяют сделать однозначный вывод о том, что в нарушение условий договора аренды помещение арендато­ром не используется. Согласно объяснениям ответчика вывеска, с наименова­нием арендатора при входе в помещение, снята в связи с предполагаемым проведением ремонта. При этом наличие или отсутствие вывески при входе в помеще­ние к существенным нарушениям условий договора не относится.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что истцом в нарушение ст. 65 АПК РФ не представлено безусловных, объектив­ных доказательств, подтверждающих факт неиспользования арендатором помещения в соответствии с условиями договора аренды и, как следствие, су­щественное нарушение ответчиком условий заключенного договора аренды от 27.02.2008 № 0422108.

Акт проверки выполнения условий договора аренды от 27.02.2008 № 0422108 фактического состояния нежилого помещения части Н9, общей площадью 99,3 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, Первомай­ский пр-т, д. 29/2, которым зафиксированы выявленные истцом нарушения, составлен