Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.06.2014 по делу n А62-325/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Судом первой инстанции установлено, что право собственности ОАО «Втормет» на все проданные по договору от 09.09.2011 объекты недвижимости возникло в порядке приватизации государственного предприятия. Данное право признается юридически действительным при отсутствии его государственной  регистрации.

Поскольку факт возникновения права у продавца имущества не связан с фактом государственной регистрации, то указанное право в соответствии со статьей 6 Закона о государственной регистрации является ранее возникшим.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 23.12.2009 по делу                   № А62-4741/2009 ОАО «Втормет» признано несостоятельным (банкротом) и в отношении него открыто конкурсное производство

Между конкурсным управляющим ОАО «Втормет (продавец) и ООО «СПЕКТР» (покупатель) заключен договор купли–продажи нежилых, предметом которого является по пункту 1.1.2. договора имущество, расположенное по адресу: Смоленская область,                 г. Ельня, ул.Гусева,д.9:

- земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, общая              площадь 144 кв.м., кадастровый номер 67:08:0010181:0008; право собственности продавца подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2007 серия 67-АБ № 172550, выданным на основании распоряжения Администрации Смоленской области №680-р/адм от 21.11.2003, передаточного акта от 24.11.2003, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 06.03.2007 сделана регистрационная запись № 67-67-04/043/2007-176, и расположенное на нем

- административное здание, назначение: нежилое, 1-этажное, общая площадь 47,20 кв.м, условный номер 67-67-04/042/2007-217; право собственности продавца подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.03.2007 серия 67-АБ № 172551, выданным на основании распоряжения Администрации Смоленской области №680-р/адм от 21.11.2003, передаточного акта от 24.11.2003, о чем в ЕГРП 06.03.2007 сделана регистрационная запись № 67-67-04/043/2007-217;

по пункту 1.1.3. договора имущество, расположенное по адресу: Смоленская область, г. Рославль, ул. Коненкова, д.73, объекты недвижимости, принадлежащие продавцу на праве собственности на основании передаточного акта от 24.11.2003, составленного во исполнение  распоряжения Администрации Смоленской области № 680-р/адм от 21.11.2003, в том числе:

- подкрановый путь, протяженность 70 м, год постройки - 1975, материал рельс - рельсы железнодорожные стальные, материал шпал - деревянные на гравийном и песчаном балласте; данное сооружение располагается на земельном участке категории земель: земли населенных пунктов, площадью 6505 кв.м, кадастровый номер 67:15:0321020:9, являющемся государственной собственностью.

Передача указанных объектов недвижимости покупателю – ООО «Спектр» подтверждается актами приема-передачи от 09.09.2011, подписанными сторонами договора.

В доказательство оплаты стоимости приобретенного имущества представлено платежное поручение от 09.09.2011.

На основании определения Арбитражного суда Смоленской области от 14.06.2012 по делу № А62-4741/2009 о завершении конкурсного производства 04.10.2012 в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ОАО «Втормет» вследствие банкротства.

 В силу статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Согласно статье 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в ЕГРП.

Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, а также, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав (абз. 4, 10 п.1 ст.20 Закона о регистрации).

По смыслу указанных норм на государственную регистрацию в любом случае должны подаваться документы, подтверждающие основания и вид права, подлежащего государственной регистрации и документы, отражающие техническое описание данного объекта для его отождествления с объектом, указанным в правоустанавливающих документах (кадастровый (технический) паспорт и иные документы).

Из расписки от 13.02.2013 следует, что заявителем в регистрирующий орган были представлены: заявление, доверенность, технический паспорт от 26.07.2012, договор купли-продажи от 08.09.2011, кадастровый паспорт земельного участка от 10.04.2012             № 6700/301/2012-28800, платежное поручение.

26.07.2012 было зарегистрировано право собственности заявителя на ряд объектов, расположенных по адресу: в г. Рославль Смоленской области, ул. Коненкова, д. 73 (записи № 1126/2012-683, № 1126/2012-684 (л.д. 52 оборот).

01.03.2013 государственная регистрация в отношении объекта - подкрановый путь была приостановлена для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации (в связи с непредставлением правоустанавливающих документов на сооружение; в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о данном сооружении); в связи с не устранением названных причин, 08.04.2013 заявителю направлено сообщение об отказе в государственной регистрации.

04.09.2013 общество вновь обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: подкрановый путь, площадью 70 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область,     г. Рославль, ул. Коненкова, д. 73. Были  представлены документы: заявление, доверенность, кадастровый паспорт от 24.04.2013, договор купли-продажи от 08.09.2011, акт приема-передачи от 09.09.2011, платежное поручение (расписка в получении документов от 04.09.2013).

19.09.2013 государственная регистрация была приостановлена на один месяц для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации.

Поскольку по истечении указанного срока причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не были устранены, 25.10.2013 Управление направило обществу сообщение об отказе в государственной регистрации, по основаниям абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закон о государственной регистрации: в связи с непредставлением заявления передающей стороны о государственной регистрации права собственности, а также документа, подтверждающего возникновение права собственности на указанное сооружение в соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона о государственной регистрации (сообщение от 25.10.2013 № 19-12-6141).

09.09.2013 общество обратилось в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество: земельный участок с кадастровым номером 67:08:0010181:0008, общей площадью 144 кв. м., категория земель «земли населенных пунктов», расположенный по адресу: Смоленская область, г. Ельня,  ул. Гусева, д. 9.

В качестве документа обоснования был представлен договор купли-продажи имущества от 08 сентября 2011 года, заключенный между ОАО «Втормет» и  ООО «СПЕКТР».

24.09.2013 государственная регистрация была приостановлена на один месяц для устранения причин, препятствующих проведению государственной регистрации.

Поскольку по истечении указанного срока причины, препятствующие проведению государственной регистрации, не были устранены, 30.10.2013 Управление направило Обществу сообщение об отказе в государственной регистрации, по основаниям абзацев 9 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации: в связи с непредставлением правоустанавливающих документов продавца и заявления продавца, а также документов на переход права на административное здание, расположенное на данном земельном участке (сообщение от 30.10.2013 № 05/097/2013-424).

При этом Управление дополнительно сослалось на пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации.

О недостоверности представленных обществом на государственную регистрацию документов не заявлено, доводы о ничтожности сделки приватизации и договора             купли-продажи спорного имущества не приведены, доказательства признания их недействительными в материалах дела отсутствуют.

Невозможность исполнения требований регистратора, изложенных в уведомлении о приостановлении государственной регистрации и отказе в государственной регистрации права на спорный объект, связана с отсутствием (ликвидацией) продавца -                          ОАО «Втормет».

Учитывая разъяснения, изложенные в пункте 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22, заявителем избран надлежащий способ защиты своих прав, основания для отказа в государственной регистрации права собственности  ООО «СПЕКТР» на спорные объекты по основаниям, предусмотренным абзацами 9,10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», отсутствуют.

С учетом изложенного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод о том, что отказ в государственной регистрации перехода права собственности по вышеназванным основаниям противоречит действующему законодательству.

Что касается довода апелляционной жалобы о том, что пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, полагает, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, принадлежащих на праве собственности одному лицу, являются ничтожными, отклоняется ввиду следующего.

Из договора купли-продажи от 09.09.2011 и акта приема-передачи имущества         от 09.09.2011 следует, что спорный земельный участок передается от продавца покупателю вместе с расположенным на нем административным  зданием, следовательно, в данном случае отсутствует направленность воли сторон на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости.

Обществом представлены документы, свидетельствующие о фактическом отсутствии какого-либо объекта недвижимости на названном земельном участке на дату обращения с заявлением о государственной регистрации права:

- справка № 581 Е от 21.05.2013 Починковского отделения Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ», согласно которой административное здание, расположенное по адресу: Смоленская область, Ельнинский район, г. Ельня,        ул. Гусева, д. 9, снято с технического учета в связи со сносом строения согласно данным инвентаризации на 05.07.2012;

- акт обследования объекта недвижимого имущества от 05.07.2012, составленного исполнителем-техником по инвентаризации строений и сооружений Смоленского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» Починковское отделение г.Ельня, согласно которому производилось обследование административного здания общей площадью 47,2 кв.м. год постройки - 1969 по адресу: Смоленская область, г. Ельня, ул. Гусева, д. 9; в результате обследования установлено, что здание снесено полностью, фундамент разобран, земельный участок свободен от построек.

Довод о том, что Управление Росреестра по Рязанской области не обладая полномочиями по контролю соответствия жилищному законодательству предоставляемых на регистрацию документов, вышло за пределы предоставленных законом полномочий, отказав в регистрации перехода права собственности от ОАО «Втормет» к ООО «СПЕКТР» подлежит отклонению на основании изложенного.

С учетом изложенного суд апелляционной инстанции не находит предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения решения суда, в связи с чем оно подлежит оставлению в силе, а в удовлетворении апелляционной жалобы должно быть отказано.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Смоленской области от 26.02.2014 по делу  № А62-325/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  вступает    в    законную    силу  с    момента  его    принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в     полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий                                                                                       К.А. Федин

Судьи                                                                                                                      Н.В. Заикина

                                                                                                                                 Е.В. Мордасов