Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2014 по делу n А09-9474/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

2.2.1 договора № 173     в следующей редакции: «нежилое помещение площадью 63,2  кв. м, расположенное на втором этаже двухэтажного здания по ул. Советской № 44 г. Трубчевска».

Решением арбитражного суда от 17.12.2013 по делу № 09-6170/2013 требования истца удовлетворены частично: из договора аренды № 173 от 31.08.2004 с согласия ответчика исключены пункты 2.2.4, 2.2.7, 2.2.8., 2.2.9, 2.2.10 (автомашины УАЗ и ГАЗель, водопровод, отопление, горячее водоснабжение, канализация). Пункт 2.2.6 договора         № 173 изложен арбитражным судом в следующей редакции: «инженерные сети в здании   по ул. Набережная, дом 28». В остальной   части   иска   отказано.

В названном решении арбитражный суд указал, что в соответствии с пунктом 1             статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не   является   основанием   для   изменения   или   расторжения   договора   аренды.

Таким образом, в составе имущественного комплекса находящегося в аренде                      у ООО «Марс» на текущий момент находится:

2.2.2. нежилое (часть) здания в пос. Белая Березка, ул. Набережная, №28,  площадью 250,8   кв. м,

2.2.5.  товарные запасы   на   сумму   317 000 рублей,

2.2.6.  инженерные   сети   в   здании по ул. Набережная, д. 28,

2.2.11.  телефонная   линия (номер 2-23-80),

2.2.12.  сигнализация   с   милицией,

2.2.13.  инвентарь (столы, стулья, ведра и т.д.) согласно инвентарной описи на сумму 6 000 рублей,

2.2.14.  кредиторская   задолженность на   сумму 1 164 000 рублей,

2.2.15. оборотные средства (кроме заёмных), включая финансовые активы в сумме 488 000 рублей, передаются на условиях выкупа равными долями (ежеквартально) до 2006 года,

2.2.16   товарные запасы (лекарства, препараты) на сумму 311 000 рублей, хранящиеся на складе или находящиеся в продаже в аптечных пунктах по цене закупки. Вырученные суммы от их реализации (без учета наценки) направляются на погашение долгов и иных обязательств, имеющихся   у   МП «Аптека № 9» на   момент продажи,

2.2.17  малоценное имущество и инвентарь на сумму 6 000 руб., согласно перечню (приложение № 1). В случае продажи данного имущества и инвентаря с согласия арендодателя, направляются   на   погашение   кредиторской   задолженности,

2.2.18. земельные   участки:

2.2.18.1. расположенный по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, дом 44, кадастровый номер 32:26:921104:0009, общей площадью 380 кв. м.,

2.2.18.2. расположенный по адресу: Трубчевский район, пос. Белая Березка,          ул. Набережная, дом № 28 А, кадастровый №32:26:210226:0003, общей                             площадью 333 кв. м,

Таким    образом,    довод                                                  заявителя    о    том,    что    в         связи   с                                                        произошедшими изменениями спорное имущество перестало быть имущественным комплексом, несостоятелен.       

Также не доказана заявителем возможность формирования из спорных помещений самостоятельных объектов недвижимости.

В силу подпункта 2 пункта 2 статьи 1 Закона № 159-ФЗ действие данного Закона не распространяется на случаи приватизации имущественных комплексов государственных и муниципальных унитарных предприятий и не предусматривает возможность приобретения отдельных частей имущественного комплекса.

Как установлено судом, до настоящего времени МП «Аптека № 9» (юридический адрес: г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44) не ликвидировано и, соответственно, запись об исключении предприятия из единого государственного реестра юридических лиц не вносилась. Имущество, входящее в состав имущественного комплекса и арендуемое ООО «Марс» по вышеназванному договору, принадлежит МП «Аптека № 9» на праве хозяйственного ведения.

Согласно письму Управления Росреестра от 25.01.2013 имущественный комплекс МП «Аптека № 9» не исключен из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Спорное помещение площадью 63,2 кв. м, расположенное на втором этаже здания № 44 по ул. Советской г. Трубчевска, не входило в перечень объектов, указанных в договоре аренды № 173 от 31.08.2004, так же как и в состав предприятия.

 Заявителем в материалы дела не представлены план (экспликация) арендуемых помещений, акт сдачи-приёмки арендуемых  помещений с конкретным их перечнем, из которого можно было бы сделать вывод об аренде спорного помещения в составе имущественного комплекса.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об отсутствии условий для приобретения обществом помещения в порядке, установленном Законом № 159-ФЗ.

Одним из императивных условий приобретения помещения в собственность в порядке, предусмотренном Законом № 159-ФЗ, является нахождение арендуемого имущества во временном владении или временном пользовании заявителя непрерывно в течение двух и более лет со дня вступления в силу указанного Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества.

В данном случае указанное императивное условие отсутствует.

Согласно сведениям технического паспорта от 02.06.2004 (л. д. 147-151, т. 1) общая площадь помещений в здании бывшей аптеки составляет 720,4 кв. м Передано в соответствии с п. 2.2.1 договора аренды ООО «Марс» нежилое помещение                        площадью 594,2 кв. м (с пристройкой и подвальным помещением), а именно: 84,2 кв. м (подвал с расположенными в нем инженерными коммуникациями), 337,8 кв. м. (1-ый этаж здания с пристройкой) и 172,2 кв. м (нежилое помещение на 2-м этаже). Оставшаяся   площадь здания   составляет – 126,2   кв. м (720,4   кв. м – 594,2   кв. м).

Данная площадь в размере 126,2 кв. м, расположенная на втором этаже здания, в     аренду обществу не передавалась, поскольку состоит из бывших двух жилых помещений общей площадью 71,6 кв. м. (в ней проживали работники МП «Аптека № 9»), из которых и образовалось помещение площадью 63,2 кв. м после реконструкции квартир и квартиры площадью 54,6 кв. м., приобретенной в дальнейшем с торгов ИП Леоновым                           (71,6 кв. м. + 54,6 кв.м.= 126,2 кв. м), что подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 19.08.2004, направленной в отдел Росреестра по Трубчевскому району Комитетом по управлению муниципальным имуществом Трубчевского муниципального района накануне заключения договора № 173 (л. д. 95-96, т. 2),                актом № 4 от 16.08.2004 о приеме-передаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, 44 (л. д. 92, т. 2), письмом Управления Россреестра от 03.02.2012 № 01-000096/12, адресованным ИП Леонову Н.Н. (л.д.36, т.2).

В дальнейшем часть имущества МП «Аптека № 9» была реализована судебными приставами-исполнителями с торгов, в результате чего на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.10.2009 (свидетельство 32-АГ 591563 от 17.11.2009) нежилое помещение общей площадью 172,2 кв. м (на втором этаже) и на основании договора купли-продажи квартиры от 12.11.2009 (свидетельство о                         госрегистрации 32-АГ 618056 от 09.12.2009) квартира общей площадью 54,6 кв. м,              этаж № 2, (общая площадь составила 226,8 кв. м.) была оформлена в собственность на Леонова Николая   Николаевича.

Разница в площади помещений второго этажа составила 71,6 кв. м                    (298,4 кв. м. – 226,8 кв. м), где 298,4 кв. м – общая площадь помещений второго этажа, 226,8 кв. м. – общая   площадь   помещений   второго этажа, принадлежащая Леонову   Н.Н.

Из акта комиссии, созданной администрацией Трубчевского муниципального района от 27.04.2010 (л. д. 97-99, т. 2.), усматривается, что на вышеуказанную разницу в площади помещений второго этажа – 71,6 кв. м документы на передачу в пользование не оформлялись. Заявитель в обоснование своих требований документов в подтверждение заключения договора аренды на спорное помещение суду также не   представил.

При этом в ходе судебного разбирательства установлено, что дополнительные соглашения от 09.03.2006 и от 01.08.2007 в части изменения объема площадей, переданных по договору №137 от 31.08.2004, надлежащим образом в Управлении Россреестра зарегистрированы не были (л. д. 15-17 т. 2).

В своем постановлении от 10.10.2013 суд кассационной инстанции предложил суду  первой инстанции учесть, что на аукционе было продано                        арестованное имущество, принадлежащее МП «Аптека № 9», в том числе помещения площадью 337,8 кв. м и              172, 2 кв. м, то есть весь первый этаж с пристройкой (337,8 кв. м.) и нежилая часть второго     этажа – 172, 2 кв. м.

Вместе с тем, указывая в уточненных требованиях на то, что согласно договору обществом принято во временное владение и пользование нежилое здание по                           ул. Советской, д. 44 в г. Трубчевске, площадью 594,2 (1-й этаж площадью 291,1 кв. м,                  2-й этаж – 298,4 кв. м.), ООО «Марс» допустило арифметическую ошибку.

При сложении 291,1 + 298,4 получается 589, 5 кв. м, но не 594, 2 кв. м, которые, действительно, были   переданы   обществу   в   аренду.

Суд не может согласиться с мнением заявителя о том, что помещение               площадью 54,6 кв. м передавалось по договору аренды № 173 ООО «Марс».

Решением Трубчевского районного суда от 09.02.2010 по делу № 2-57 по иску           ООО «Марс» к администрации Трубчевского         муниципального       района       и       семье   Шеломковых о признании недействительным постановления администрации Трубчевского района № 654 от 15.09.2008, договора № 24 от 15.09.2008 о бесплатной передаче квартиры в общую долевую собственность граждан и                                                            свидетельства о государственной регистрации права от 06.10.2008 истцу в требованиях отказано. При этом в мотивировочной части указано, что «спорная квартира площадью 54,6 кв. м, расположенная на втором этаже здания МП «Аптека № 9», являлась изначально жилой, в аренде ООО «Марс» не находилась, последнее за нее арендную плату не платило. До приватизации право собственности на спорную квартиру, как на жилое помещение, было зарегистрировано за администрацией района без каких-либо обременений. Шеломковы проживают в спорной квартире с 1984 года и на тот момент для признания жилым его перевода из нежилого в жилое не требовалось».

Также суд считает необоснованным довод заявителя о том, что подвальное помещение     площадью 84,2 кв. м в аренду не передавалось.

Материалами дела подтверждается, что подвальное помещение                           площадью 84,2 кв. м было передано по договору № 173 вместе с находящимися в нем инженерными коммуникациями, поэтому сумма помещений, переданных в аренду               ООО «Марс» и отраженных в п. п. 2.2.1 договора в размере 594 кв. м получается при сложении следующих площадей: 337,8 кв. м. (1 этаж здания), 172,2 кв. м (2-й этаж здания)                         и 84,2 кв. м. подвального помещения, следовательно, помещение 63,2 кв. м в                    договоре № 173 места   не имеет.

Данный подсчет подтверждается и иным способом: 594,2 кв.м. (площадь помещения по договору №173) – 337,8 кв. м (площадь, переданная по доп. соглашению от 09.03.2006) – 172,2 кв. м (площадь, переданная по доп. соглашению от 01.08.2007) = 84,2 кв. м (площадь подвала, которая по решению арбитражного суда № А09-7792/2010 признана общей   долевой   собственностью трех собственников).

Право на спорное помещение площадью 63,2 кв. м согласно сведениям Управления Россреестра зарегистрировано за Трубчевским муниципальным учреждением лишь 15.06.2011, о чем в ЕГРП сделана запись за № 32-32-13/005/2011-113 с указанием на обременение арендой спорного помещения (арендатор ООО «Марс», документы, подтверждающие наличие обременения арендой не представлены (т. 2, л. д. 123, 124, 125).

При этом, как установлено судом, договор аренды на спорное помещение не заключался, пояснить, на каком основании было зарегистрировано обременение арендой данного помещения, стороны не смогли.

Данный факт подтверждается также письмами Управления Росреестра по Брянской области № № 13/001/2011-280, 13/001/2011-287, из которых усматривается, что по состоянию на 30.03.2011 информация о правах  на  объекты недвижимого имущества: помещений общей площадью 71, 6 кв. м и 63, 2 кв. м, расположенных по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, дом 44, отсутствует (л. д. 153-154 т. 1).

Вместе с тем, если исходить из позиции заявителя (письмо № 700 от 02.12.2013), то   спорный объект находился в составе                                              арендуемого заявителем имущественного комплекса, и     лишь с 15.06.2011 он стал самостоятельным зарегистрированным объектом недвижимости, однако доказательств аренды этого «самостоятельного объекта недвижимости» и своего права на его льготный выкуп заявитель не представил.

Кроме того, суд принимает во внимание, что договор аренды от 31.08.2004 № 173      не  содержит описания помещений, входящих в состав имущественного комплекса, что не позволяет однозначно определить перечень помещений в составе имущественного   комплекса.

При таких обстоятельствах, оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что требования общества основаны на неверном толковании положений Закона № 159-ФЗ, и обоснованно отказал в удовлетворении заявленных обществом требований.

С учетом изложенного ссылка подателя жалобы на то, что спорное помещение находится во временном пользовании заявителя, является несостоятельной.

Довод общества о преюдициальном значении указанных в апелляционной жалобе судебных решений отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку по смыслу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдиция распространяется на содержащуюся в судебном акте, вступившем в законную силу, констатацию тех или иных обстоятельств, которые входили в предмет доказывания по ранее рассмотренному делу.

При этом суд апелляционной инстанции также принимает во внимание, что указанная норма освобождает от доказывания фактических обстоятельств дела, однако не исключает их различной правовой оценки, которая зависит от характера конкретного спора и от обстоятельств, подлежащих доказыванию.

В рамках дела, рассмотренного районным судом, не устанавливались обязательства и взаимоотношения сторон спорного договора аренды и обстоятельства фактической передачи спорного помещения.

Обстоятельства возникновения права на преимущественное приобретение спорного имущества, подлежащие установлению в рамках настоящего дела, не исследовались и не оценивались судом общей юрисдикции в рамках гражданского спора, предметом которого явилось устранение препятствий