Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.10.2014 по делу n А62-3752/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

23 октября 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                     Дело №  А62-3752/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 16.10.2014.

Постановление изготовлено в полном объеме 23.10.2014.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего  Мордасова Е.В., судей Еремичевой Н.В. и Федина К.А. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Глухаревой Е.А., в отсутствие представителей общества с ограниченной ответственностью «Агрожилстрой» и Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Смоленской области, извещенных надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, рассмотрев  в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрожилстрой» на решение Арбитражного суда Смоленской области от 25.08.2014 по делу № А62-3752/2014 (судья Красильникова В.В.), принятое по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрожилстрой»               (г. Смоленск, ОГРН 1026701457562, ИНН 6730009173) к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Смоленской области (г. Смоленск, ОГРН 1056758325238, ИНН 6731049404) о признании незаконным и отмене постановления № 04-1995 от 26.05.2014, установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Агрожилстрой» (далее по тексту - ООО «Агрожилстрой», Общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением к Управлению Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Смоленской области (далее - Управление Роспотребнадзора, уполномоченный орган) о признании незаконным и отмене постановления № 04-1995 от 26.05.2014.

Решением Арбитражного суда Смоленской области от 25.08.2014 в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Не согласившись с принятым решением, ООО «Агрожилстрой» обратилось в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просило его отменить, принять по делу новый судебный акт, требования заявителя удовлетворить.

Обосновывая свою позицию, общество указало, что в п.4.3 и п. 6.2 типового договора об участии в долевом строительстве нарушения законодательства отсутствуют. Контрагенты в договоре указали площадь квартиры, при этом согласовав условие о цене в твердой сумме, в связи с чем несоответствие фактической площади квартиры ее площади по договору не может влиять на ее стоимость, поскольку она определялась сторонами не из расчета стоимости единицы площади, а в твердой денежной сумме всего предмета договора (квартиры) и подлежит изменению только в случае разницы более чем на 4 %  в сторону увеличения или уменьшения от площади, установленной договором. Кроме того, уменьшение площади квартиры на 4 % от общей площади не ухудшает качество квартиры и никаким образом не делает ее непригодной для предусмотренного договором пользования. Позиция ООО «Агрожилстрой» по п.6.2. договора участия в долевом строительстве подтверждается практикой судов общей юрисдикции. Также заявитель отметил, что 5 % от суммы внесенных денежных средств (п. 4.3. договора), которые остаются у застройщика в случае расторжения договора по инициативе дольщика, являются оплатой понесенных застройщиком услуг; в материалах дела имеются объяснения о том, что в 5% входят выведение денежных средств, возвращаемых участнику долевого строительства в связи с расторжением договора, затраты на строительные материалы (с учетом роста цен), банковские кредиты.                                      ООО «Агрожилстрой» указало, что Управлением Роспотребнадзора по Смоленской области проводилась проверка по аналогичным обстоятельствам, на основании которой было вынесено постановление № 04-10 о назначении административного наказания от 16.02.2012, нарушений в п. 4.3, п.6.2 типового договора установлено не было.

Управление Роспотребнадзора по Смоленской области отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Проверив в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, законность обжалуемого судебного акта, Двадцатый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судом, в результате проведенной Управлением Роспотребнадзора по Смоленской области плановой документарной проверки ООО «Агрожилстрой» были проанализированы условия, прописанные в бланке типового договора об участии в долевом строительстве квартиры, а именно: в пункте 6.2 договора указано, что сторонами допускается плюс-минус 4% отклонение общей площади переданного жилого помещения, предусмотренной настоящим договором. При этом размер инвестиций, предусмотренный пунктом 1.3 договора, не изменяется; пунктом 4.3 договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе дольщика по другим причинам (за исключением случая, указанного в пункте 4.2 настоящего договора). В этом случае застройщик возвращает дольщику денежные средства, полученные по настоящему договору, за исключением 5% от суммы внесенных денежных средств, которые включают в себя сумму на оплату услуг Застройщика. Проанализировав указанные условия договора, Управление Роспотребнадзора по Смоленской области пришло к выводу, что ООО «Агрожилстрой», включая положения пунктов 4.3 и 6.2 в договоры об участии в долевом строительстве квартиры, нарушает положения статей 7, 9, 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве), части 1 статьи 29 Закона Российской Федерации от 07.02.1992           № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон о защите прав потребителей), статей 424, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с чем постановлением № 04-1995 от 26.05.2014 привлекло Общество к административной ответственности в виде штрафа в размере 10 000 рублей за совершение административного правонарушения, ответственность за которое предусмотрена частью 2 статьи 14.8 Кодекса российской Федерации об административных правонарушениях (далее по тексту – КоАП РФ).

Общество не согласилось с названным постановлением, полагая, что Общество не должно было быть привлечено к административной ответственности ввиду отсутствия состава административного правонарушения и обратилось с заявлением о признании его незаконным и отмене в Арбитражный суд Смоленской области.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее -                ГК РФ) предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

При этом условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).

Включение в договор условий, ущемляющих права потребителя, установленные законодательством о защите прав потребителей, влечет административную ответственность, предусмотренную частью 2 статьи 14.8 КоАП РФ.

Пунктом 1 статьи 1 Закона № 214-ФЗ установлено, что данный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве к существенным условиям договора долевого строительства относятся: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства, указание в договоре его проектных характеристик в соответствии с его проектной документацией, срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, цену договора, сроки и порядок ее уплаты, гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с пунктом 9 статьи 4 вышеназванного закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Согласно пункту 6.2 проекта договора фактически (реально построенная) общая площадь переданной Дольщику квартиры устанавливается исходя из акта приема-передачи, подписанного сторонами. Сторонами допускается плюс-минус четырехпроцентное отклонение общей площади переданного жилого помещения, предусмотренной настоящим договором. При этом размер инвестиций, предусмотренный пунктом 1.3. настоящего договора, не изменяется. В пункте 6.3 проекта договора указано, что в случае отклонения в сторону уменьшения общей площади квартиры более чем на 4% от общей площади квартиры, указанной в п.1.1. договора, Дольщику возвращается разница между суммой, которая складывается из суммы, указанной в п. 1.3. договора, и фактической стоимостью переданной Дольщику квартиры. В случае отклонения в сторону увеличения общей площади квартиры более чем на 4 % от общей площади квартиры, указанной в п.1.1. договора, Дольщик оплачивает Застройщику разницу между суммой, которая складывается из суммы, указанной в п. 1.3. договора, и фактической стоимостью переданной Дольщику квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора (часть 2 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004                № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации).

С учетом положений части 2 статьи 7 Закона № 214-ФЗ, договор не должен содержать условия, ущемляющие права потребителя. Данное положение прямо предусмотрено в пункте 1 статьи 16 Закона «О защите прав потребителей».

Общая площадь объекта долевого строительства в силу пункта 1 части 4                     статьи 4 Закона о долевом строительстве и в соответствии с пунктом 1.1 проекта договора является его существенным условием, поскольку характеризует являющийся предметом договора конкретный объект долевого строительства, подлежащий передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Исходя из названных норм, в случае расхождения фактической площади объекта недвижимости с проектной, предусмотренной договором, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора. Условие, предусмотренное пунктом 6.2 проекта договора, обоснованно было признано судом первой инстанции нарушающим права потребителя.

Заявитель апелляционной жалобы указал, что позиция ООО «Агрожилстрой» по п.6.2. договора участия в долевом строительстве подтверждается практикой судов общей юрисдикции.

По указанному доводу необходимо отметить, что согласно части 3 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации решение суда общей юрисдикции по ранее рассмотренному гражданскому делу обязательно для арбитражного суда, рассматривающего дело, по вопросам об обстоятельствах, установленных решением суда общей юрисдикции и имеющих отношение к лицам, участвующим в деле. Вместе с тем, из позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.07.2007                    № 11974/06 по делу № А12-2463/06-с42, следует, что  арбитражный суд не связан выводами других судов о правовой квалификации рассматриваемых отношений и толковании правовых норм.

Согласно пункту 4.2 проекта договора договор может быть расторгнут по инициативе дольщика в соответствии с частями 1, 1.1 статьи 9 Закона о долевом строительстве. При этом пунктом 4.3 проекта договора предусмотрено, что договор может быть расторгнут по инициативе дольщика по другим причинам (за исключением случая, указанного в пункте 4.2 настоящего договора). В этом случае застройщик возвращает дольщику денежные средства, полученные по настоящему договору, за исключением 5% от суммы внесенных денежных средств, которые включают в себя сумму на оплату услуг Застройщика.

Согласно части 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором. Частью 3 указанной статьи установлено, что в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Договоры об участии в долевом строительстве по своей правовой природе являются смешанными.

Частью 1 статьи 782 ГК РФ предусмотрено, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов.

Из смысла данной статьи следует, что отказ заказчика от исполнения договора возможен в любое время: как до начала исполнения услуги, так и в процессе оказания услуги. Поскольку право сторон (как исполнителя, так и заказчика) на односторонний отказ от исполнения договора возмездного оказания услуг императивно установлено статьей 782 ГК РФ, оно не может быть ограничено соглашением сторон.

По своей сути данное