Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.10.2014 по делу n А54-638/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

29 октября 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                          Дело № А54-638/2014

Резолютивная часть постановления объявлена 29.10.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  29.10.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Тимашковой Е.Н., судей Рыжовой Е.В. и Тучковой О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Филимоновой Е.Е., при участии от истца – индивидуального предпринимателя Плахова Александра Сергеевича  (г. Рязань, ОГРНИП 304623412600055, ИНН 622805574106) – Сакуровой Л.С. (доверенность от 06.02.2014), Сакурова М.В. (доверенность от 06.02.2014), от ответчика – администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026201270260, ИНН 6227000292) – Морозовой Ю.В. (доверенность от 27.12.2013), третьего лица – управления земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани (г. Рязань, ОГРН 1026200872620, ИНН 6227000486) – Морозовой Ю.В. (доверенность от 24.02.2014), в отсутствие представителя третьего лица – Рязанской городской Думы (г. Рязань, ОГРН 1026201265540, ИНН 6231032057), уведомленных надлежащим образом, рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференц-связи, апелляционную жалобу администрации города Рязани на решение Арбитражного суда Рязанской области от 13.08.2014 по делу № А54-638/2014 (судья Грошев И.П.), установил следующее.

Индивидуальный предприниматель Плахов Александр Сергеевич (далее – истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Рязанской области с исковым заявлением к администрации города Рязани об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н1, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 135,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, 53, корп. 1, реестровый номер 81800, а именно:

– пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: «Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом от 26.12.2013 № 12/13/39, выполненным                      ООО «ТРАНССПЕКТР+», и составляет 4 123 692 (четыре миллиона сто двадцать три тысячи шестьсот девяносто два) рублей (НДС не облагается)»;

– пункт 2.3 договора изложить следующей редакции: «Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по 114 547 (сто четырнадцать тысяч пятьсот сорок семь) рублей ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора»;

– пункт 5.2 исключить.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани и Рязанская городская Дума.

Определением суда от 31.03.2014 производство по делу приостановлено в связи с назначением судебной экспертизы.

Определением суда от 16.06.2014 производство по делу возобновлено.

С учетом результатов экспертизы в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец уточнил требовании и просил урегулировать разногласия между индивидуальным предпринимателем Плаховым Александром Сергеевичем и администрацией города Рязани, возникшие при заключении договора купли-продажи муниципального имущества – нежилого помещения Н1, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 135,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, 53, корп. 1, реестровый номер 81800, изложив пункты 2.1, 2.3, 5.2 в следующей редакции:

– «пункт 2.1. Цена продажи имущества по настоящему договору установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с заключением эксперта 09.06.2014 № 107/14 по делу № А54-638/2014, и составляет 4 083 495 (четыре миллиона восемьдесят три тысячи четыреста девяносто пять) рублей 51 копейку (НДС не облагается).

– пункт 2.3. Оплата основного долга осуществляется покупателем равными долями по               113 430 (сто тринадцать тысяч четыреста тридцать) рублей 43 копейки (последний платеж – 113 430 (сто тринадцать тысяч четыреста тридцать) рублей 46 копеек) ежемесячно (в дальнейшем – очередной платеж), не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора.

– пункт 5.2 исключить».

Решением Арбитражного суда Рязанской области от 13.08.2014 исковые требования удовлетворены.

           Ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, ссылаясь на недостоверность рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта ООО «Ронэкс» Сивцова О.В. от 09.06.2014 № 107/14, поскольку экспертом применены ненадлежащие методы оценки.

           В отзыве на апелляционную жалобу, не соглашаясь с изложенными в ней доводами, истец просит оставить решение суда первой инстанции без изменения.

           Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда не подлежит отмене по следующим основаниям.

           Как усматривается из материалов дела, 04.11.2003 между управлением муниципальным имуществом администрации города Рязани (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Плаховым Александром Сергеевичем (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 564003, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает во временное пользование нежилое помещение Н1, лит. А, общей площадью 135,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, 53, корп. 1 (позиции 1 – 6 на поэтажном плане 1-го этажа от 04.09.2003), для использования под медицинский центр (в редакции соглашения от 05.12.2011).

           Согласно пункту 1.3 договора срок аренды установлен с 04.11.2003 по 03.11.2008.

           Указанный договор и соглашение от 05.12.2011 о внесении изменений в договор зарегистрированы управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

           Предприниматель 26.07.2013 в порядке, предусмотренном положениями Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», обратился в администрацию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.

           Решением Рязанской городской Думы от 26.11.2013 № 186-II установлены условия приватизации принадлежащего муниципальному образованию – город Рязань нежилого помещения Н1, лит. А, назначение – нежилое, общей площадью 135,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, 53, корп. 1, реестровый номер 81800.

Способ приватизации – выкуп индивидуальным предпринимателем                                       Плаховым Александром Сергеевичем в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

           Управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани 05.12.2013 направило в адрес предпринимателя письмо № 01-75/3397 с приложением копии решения Рязанской городской Думы от 26.11.2013 № 186-II и проектом договора купли-продажи муниципального имущества.

           Согласно пункту 2.3 договора купли-продажи цена продажи имущества установлена в размере рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11.11.2013 № 359/2013, выполненным обществом с ограниченной ответственностью «Оценка собственности», и составляет 6 078 тыс. (шесть миллионов семьдесят восемь тысяч) рублей (НДС не облагается).

           Не согласившись с предложенной выкупной ценой вышеуказанного недвижимого имущества, предприниматель направил в управление земельных ресурсов и имущественных отношений администрации города Рязани протокол разногласий, в котором предложил установить стоимость выкупаемого имущества на основании отчета от 26.12.2013 № 12/13/39, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «ТРАНССПЕКТР+».

            В соответствии с отчетом от 26.12.2013 № 12/13/39 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения Н1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, д. 53, к. 1, рыночная стоимость спорного имущества по состоянию на 26.12.2013 составила                           4 123 692 рубля.

           Письмом от 24.01.2014 № 01-69/11859 администрация отклонила протокол разногласий, представленный истцом, и предложила заключить договор на прежних условиях.

           Неурегулирование сторонами разногласий по договору купли-продажи муниципального имущества в досудебном порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, явилось основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что судебной экспертизой, проведенной в рамках дела, установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения составляет 4 083 495 рублей 51 копейку  (без учета НДС).

Суд апелляционной инстанции согласен с данным выводом по следующим основаниям.

Пунктом 1 статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее –                      ГК РФ) предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу части 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ                              «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» (далее – Закон                                 № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ).

Кроме того, порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества предусмотрен статьей 4 Закона № 159-ФЗ, согласно пункту 1 которой органы государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее – уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов, соответствующих установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, на приобретение арендуемого имущества.

Как усматривается из материалов дела, предприниматель является арендатором спорного помещения и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Законом № 159-ФЗ.

Управление муниципальным имуществом администрации города Рязани направило в адрес истца письмо от 05.12.2013 № 01-75/3397, которым предложила заключить договор купли-продажи спорного имущества с приложенным проектом договора.

При этом цена продажи имущества определялась на основании отчета с отчетом об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости от 11.11.2013 № 359/2013, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценка собственности», и составила 6 078 тыс. рублей.

            Истцом, в свою очередь, в материалы дела представлен отчет отчета от 26.12.2013                      № 12/13/39, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «ТРАНССПЕКТР+», в соответствии с которым рыночная стоимость нежилого помещения Н1, расположенного по адресу: г. Рязань, ул. Гагарина, д. 53, к. 1, по состоянию на 26.12.2013 составила 4 123 692 рубля.

Соглашения о цене выкупаемого имущества стороны не достигли.

В соответствии с пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Статьей 446 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 указанного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Абзацем 6 пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 (далее – письмо ВАС РФ № 92) установлено, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.

Согласно разъяснениям,