Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.06.2009 по делу n А68-9605/08-296/10. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

юридического и технического сопровождения проектных и строительных работ, а также формирование себестоимости строительства объекта.

При необходимости Застройщик вправе привлечь для осуществления вышеуказанных функций соответствующие организации с отнесением расходов на Дольщика.

В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи Дольщику объекта Застройщик обязуется уплатить участнику долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей за день исполнения обязательства, от цены договора на каждый день просрочки.

Дольщик в свою очередь обязан обеспечить финансирование строительства объекта в объеме и сроки, определенные договором, своевременно и в полном объеме компенсировать Застройщику все дополнительные расходы, имеющие отношение к строительству объекта, указанные в приложении № 3 к договору, в том числе заработную плату персоналу, расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией земельного участка в период реализации договора (земельный налог, арендная плата). Обязательства Дольщика считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами акта приема-передачи объекта.

В силу пункта 4.1 цена договора составляет 28 000 рублей за 1 квадратный метр общей площади объекта. С учетом ориентировочной площади объем финансирования строительства объекта устанавливается в сумме 459 130 560 рублей.

Полагая, что заключенный 01.08.2007 года договор участия в долевом строительстве является для ООО «Элиз» крупной сделкой, не одобренной в установленном законом порядке, ООО «Элиз», Клейн В.А., Питьков Н.В. обратились в Арбитражный суд Тульской области с иском о признании данного договора недействительным (том 1, л.д. 2-5).

Принимая решение по делу, суд первой инстанции, руководствуясь статьей 173 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью», статьями 2, 4, 5, 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Федеральным законом от 08.08.2001 года № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности», Информационным письмом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2001 года        № 62 «Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением хозяйственными обществами крупных сделок и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность», Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности, в соответствии с государственным стандартом, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 21.03.2002 года № 174, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований и отказал в иске (том 4, л.д. 26-37).

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции правильными.

Довод заявителей жалобы о том, что договор участия в долевом строительстве от 01.08.2007 года является для ООО «Элиз» крупной сделкой, не одобренной в установленном законом порядке, судом апелляционной инстанции признается необоснованным ввиду следующего.

Согласно части 1 статьи 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупной сделкой является сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок, если уставом общества не предусмотрен более высокий размер крупной сделки.

В силу пункта 14.5 устава ООО «Элиз» более высокий размер сделки не предусмотрен (том 3, л.д. 98).

Исходя из положений статьи 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» стоимость отчуждаемого обществом имущества определяется на основании данных его бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении сделки.

В соответствии с учредительными документами ООО «Элиз» уставный капитал общества образован в размере 10 000 рублей (том 3, л.д. 86).

По данным бухгалтерского баланса ООО «Элиз» на 30.06.2007 года размер активов общества составляет 14 502 000 рублей (том 1, л.д. 44).

Согласно части 5 статьи 46 Федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью» крупная сделка, совершенная с нарушением требований, предусмотренных данной статьей, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Для признания совершенной сделки крупной необходимо еще и наличие факта приобретения, отчуждения или возможности отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества общества.  

Из материалов дела следует, что оспариваемый договор является договором участия в долевом строительстве и регулируемые им отношения основаны на Федеральном законе «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».  

Согласно статье 1 указанного Федерального закона данный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком признается юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с данным Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство;

В силу части 1 статьи 4 указанного Федерального закона по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Частью 1 статьи 5 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что цена договора – размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика.

В силу пункта 4.1 цена спорного договора составляет 28 000 рублей за 1 квадратный метр общей площади объекта. С учетом ориентировочной площади объем финансирования строительства объекта устанавливается в сумме 459 130 560 рублей (том 1, л.д. 20).

На основании пункта 4.2 договора Дольщик производит перечисление указанной в пункте 4.1 договора суммы по мере необходимости по требованию Застройщика на основании выставляемых им счетов.

Согласно статье 18 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик использует денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, исключительно для строительства (создания) им многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией.

Из материалов дела следует, что ООО «Элиз» (Заказчик) во исполнение взятых на себя обязательств по оспариваемому договору заключило 19.07.2007 года с ООО «Калугаглавснабстрой» (Генеральный подрядчик), имеющим лицензию, подтверждающую право выполнения работ, составляющих предмет договора, договор на выполнение работ по возведению объекта – создаваемой инфраструктуры административно-торгового центра с гостиницей в городе Тула, улица Советская, дом 29, площадью 16 080,21 кв.м (том 1, л.д. 75-92).

Судом установлено, что подрядные работы по строительству объекта, указанного в оспариваемом договоре, производились.

Руководствуясь пунктом 3.3.1 договора участия в долевом строительстве от 01.08.2007 года, ООО «Элиз» вправе определять направления использования полученных от ООО «Тула Инвест» средств по своему усмотрению с учетом положений пунктов 3.7.5-3.7.6 договора.

Довод заявителей о том, что приобретение ООО «Элиз» денежных средств от ответчика в сумме 459 130 560 рублей, сопровождающееся принятием на себя встречного обязательства построить административно-торговый центр и передать право собственности на часть его помещений, а также отчуждение ответчику части помещений административно-торгового центра, составляющих 82 % от общей площади объекта, является основанием для признания сделки крупной, судом апелляционной инстанции признается необоснованным, так как оспариваемый договор не связан с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более 25 % стоимости имущества общества, и, соответственно, основания для квалификации его как крупной сделки отсутствуют.

При этом суд апелляционной инстанции согласен с выводом суда первой инстанции о том, что ни денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору застройщику, ни созданный им с привлечением указанных средств объект недвижимости, передаваемый участнику долевого строительства, имуществом застройщика, принадлежащим ему на праве собственности, не являются.

По результатам строительства у Застройщика не возникает права собственности на 82 % площади, подлежащей передаче Дольщику, соответственно, данные площади не могут быть отчуждены Застройщиком, поскольку право собственности Дольщика на указанные площади является первичным.  

Доводы заявителей апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции неверно определена природа отношений Застройщика и участника долевого строительства, так как в период строительства объекта до передачи его помещений участникам долевого строительства не существует долевой собственности застройщика и участников долевого строительства на возводимый объект, и указание на то, что Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» не предусмотрено, что участник долевого строительства приобретает долю в строящемся объекте, судом апелляционной инстанции не принимается во внимание ввиду следующего.

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекс Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Из материалов дела следует, что условия спорного договора соответствуют указанной норме Федерального закона, согласованы сторонами, начато их исполнение.

Кроме того, в пунктах 13.9 и 13.10 договора указано, что договор выражает действительное волеизъявление сторон и отражает все достигнутые ими договоренности, выражает полное понимание между сторонами в отношении всех содержащихся в нем положений. 

Положение о приобретении участником долевого строительства доли в строящемся объекте не противоречит воле сторон. 

Денежные средства в размере цены договора участия в долевом строительстве имеют целевое назначение и должны использоваться Застройщиком исключительно для строительства объекта недвижимости, указанного в договоре, и не являются имуществом, принадлежащим на праве собственности Застройщику.

Несостоятелен довод заявителей апелляционной жалобы о необходимости ООО «Элиз» иметь лицензию на выполнение функций заказчика-застройщика, поскольку согласно договору № 7, заключенному 28.03.2008 года ООО «Элиз» (Застройщик)  и ООО «Строительная компания «Гранит» (Заказчик), Заказчик за счет денежных средств, предаваемых ему Застройщиком, принимает на себя обязательства по выполнению функций Заказчика по строительству объекта по спорному договору (том 1,               л.д. 124-128), что соответствует пунктам 2.1, 3.1.8, 6.1 договора участия в долевом строительстве от 01.08.2007 года.

При таких обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных исковых требований