Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.03.2010 по делу n А62-3079/2009. Отменить решение полностью и принять новый с/а

из того, что договор купли-продажи от 12.11.2007 является заключенным, поскольку сторонами были согласованы все существенные условия, в том числе и условие о предмете.

Согласно пункту 4 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации к договору продажи недвижимости применяются общие положения Гражданского кодекса Российской Федерации о купле-продаже, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

В силу пункта 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации  покупатель обязан оплатить товар  непосредственно до или после передачи ему  продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

При этом нормами статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из важнейших принципов обязательственных правоотношений, согласно которому  обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями  и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства является недопустимым, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Данные материальные нормы являются общими и применяются к любому договору, в том числе и к договору купли-продажи недвижимого имущества, являющемуся предметом настоящего спора.

Как следует из условий пунктов 3.1, 5.1 договора, покупатель принял на себя обязательства по оплате объекта недвижимости.

Причем исполнение покупателем обязательств по оплате объекта недвижимости никак не связано с моментом его передачи последнему и не обусловлено такой передачей со стороны продавца.

Так, оплата объекта недвижимости покупателем должна была быть произведена частично, за исключением суммы задатка за участие в аукционе на сумму 295 000 руб., в течение 45 дней со дня заключения договора. Полный расчет осуществляется после надлежащей передачи всей технической документации.

Материалы дела свидетельствуют, что 03.04.2009 покупателю передан пакет документов относительно объекта недвижимости, в том числе копия свидетельства о государственной регистрации права серии 67-АБ №270126, кадастровый паспорт земельного участка №07/08-02-0770, кадастровый номер 67:07:0200108:32, копия свидетельства о государственной регистрации права серии 67-АБ №270158, извлечение из технического паспорта инв. номер 1467-1, извлечение из технического паспорта инв. номер 1467-2. Данные обстоятельства подтверждаются актом приема-передачи от 03.04.2009 (т.1, л.д. 57).

В силу статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Между тем надлежащим образом оформленный акт приема-передачи недвижимого имущества в материалах дела отсутствует.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о государственной регистрации перехода права собственности на здание склада к покупателю, не представлены.

В пункте 4.1 договора определено, что объект считается переданным покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в администрации МО Духовщинское городское поселение Духовщинского района Смоленской области.

Таким образом, договором купли-продажи предусмотрено иное условие, нежели закрепленное в  пункте 2 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, относительно момента передачи объекта покупателю. Такое обязательство считается исполненным, а объект переданным покупателю с момента регистрации договора купли-продажи в администрации                                МО Духовщинское городское поселение Духовщинского района Смоленской области.

Как пояснил истец в судебном заседании апелляционной инстанции, здание склада ответчику не передавалось по причине отсутствия окончательного расчета со стороны последнего.

При этом ответчик, не исполнивший обязательство по оплате объекта недвижимости, требований о его передаче не заявлял, с соответствующими требованиями к истцу не обращался. Доказательства обратного суду не представлены. Равно как не представлены и доказательства, свидетельствующие об обращении ответчика в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, за государственной регистрацией перехода права собственности либо об обжаловании отказа в такой регистрации либо о чинении со стороны истца препятствий в ней и предъявлении соответствующих требований к последнему о понуждении к  осуществлению регистрации перехода права собственности на спорное имущество.

Что касается подтверждения прав собственности продавца на спорный объект недвижимости, судебная коллегия считает необходимым отметить следующее.

Имеющимся в материалах дела свидетельством о государственной регистрации права серии 67-АБ №270126 подтверждается наличие права собственности МО Духовщинское городское поселение Духовщинского района Смоленской области на склад сырья общей площадью 8 218,4 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, г.Духовщина, п.Льнозавод, ул.Заправочная (т.1, л.д. 53).

Следует отметить также и представленную в материалы дела выписку из реестра муниципального имущества №02 от 25.03.2010, согласно которой в реестре муниципальной собственности зарегистрировано указанное недвижимое имущество.

Более того, последнее находится на балансе МО Духовщинское городское поселение Духовщинского района Смоленской области, о чем свидетельствует инвентарная карточка учета основных средств №71 от 01.10.2007.

О наличии каких-либо правопритязаний в отношении спорного объекта недвижимости заявлено не было.

Возражая против требований администрации, ответчик сослался на наличие на земельном участке с кадастровым номером 67:07:0200108:32 не одного, а двух объектов недвижимости с одинаковым наименованием – «склад сырья», что, по его мнению, подтверждает довод о несогласованности предмета спорного договора и, в следствии этого – его незаключенность.

Судебная коллегия считает такую позицию ответчика неверной в силу следующего.

Как усматривается из материалов дела, на балансе администрации находится один склад, а именно - склад сырья общей площадью 8 218,4 кв. м, расположенный по адресу: Смоленская область, г.Духовщина, п.Льнозавод, ул.Заправочная. Именно этот склад и значится в реестре муниципального имущества. При этом склад площадью 1 671,9 кв. м,  расположенный по адресу: Смоленская область, г.Духовщина, п.Льнозавод, ул.Заправочная, на том же земельном участке с кадастровым номером 67:07:0200108:32, ни в реестре муниципальной собственности, ни на балансе МО Духовщинское городское поселение Духовщинского района Смоленской области не значится. Другие аналогичные объекты отсутствуют.

Ответчиком данные обстоятельства не оспорены. Доказательства, подтверждающие реальное наличие в п.Льнозавод г.Духовщина Смоленской области  другого тождественного спорному здания склада, ответчиком не представлены.

Следует также отметить, что большая разница в площадях между приобретенным ответчиком складом и складом сырья, зафиксированным в выписке из государственного земельного кадастра недвижимости, позволяет без каких-либо затруднений однозначно их различить и идентифицировать.

Судебная коллегия обращает внимание также на то обстоятельство, что принимая решение об участии в проводимом 08.11.2007 аукционе, ООО «СпецБурСтрой-М» должно было принять все необходимые меры для ознакомления с выставленным на торги имуществом и в случае наличия каких-либо сомнений или затруднений в его идентификации обратиться за соответствующими разъяснениями к продавцу. Однако доказательства этому в материалах дела отсутствуют. Не были они представлены и в суд апелляционной инстанции.

Напротив, вплоть до 18.05.2009, то есть в течении 1,5 лет, у покупателя не возникало затруднений в определении приобретенного им объекта недвижимости.

Как не были оспорены ответчиком ни сами торги, ни договор, заключенный по их результатам.

Из материалов дела следует, что ответчик, с учетом ранее перечисленного задатка в размере 295 000 руб., частично оплатил объект недвижимого имущества в размере 795 000 руб., что подтверждается платежными поручениями (т.1, л.д. 100-103).

В то же время доказательств, подтверждающих уплату ответчиком оставшихся 2 155 000 руб. (2 950 000 руб. - 795 000 руб.), апеллянтом, вопреки требованиям статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Учитывая факт ненадлежащего исполнения обязательств                                ООО «СпецБурСтрой-М» по оплате объекта недвижимого имущества, апелляционная инстанция приходит к выводу о том, что данная сумма подлежит взысканию с ответчика в соответствии со статьями 309, 310, 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Заключая договор купли-продажи от 12.11.2007, стороны в пункте 6.2 установили ответственность покупателя за просрочку оплаты сверх срока, установленного пунктом 3.1 (полный расчет осуществляется после надлежащей передачи всей технической документации), в виде неустойки в размере 0,01 % от цены продажи объекта за каждый день просрочки.

Понятие неустойки дано в статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой неустойка - это определенная законом или договором денежная сумма, которую должник  обязан уплатить   кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения  обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В силу статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить ее размер.

По смыслу указанной правовой нормы оценка соразмерности заявленной ко взысканию неустойки и право  уменьшения ее размера является прерогативой судебных органов.

В определении Конституционного Суда  Российской Федерации от                     10 января 2002 года по делу №11-0 «По жалобам граждан… на нарушение их конституционных прав статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что, возложив решение вопроса об уменьшении размера неустойки на суды, законодатель исходил из конституционных прерогатив правосудия, которое по самой своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости.

Согласно разъяснениям, изложенным в Информационном письме Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 №17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», при наличии оснований для применения статьи  333 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд уменьшает размер неустойки независимо от того, заявлялось ли такое ходатайство ответчиком.

Как подчеркнул Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в указанном Информационном письме, для того, чтобы применить указанную статью, арбитражный суд должен располагать данными, позволяющими установить явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства (о сумме основного долга, о возможном размере убытков, об установленном в договоре размере неустойки и о начисленной общей сумме, о сроке, в течение которого не исполнялось обязательство, и др.).

Отмечено также, что в том случае, когда названная статья применяется по инициативе суда, решение вопроса о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства производится на основании имеющихся в деле материалов.

По смыслу указанных актов высших судебных инстанций гражданско-правовая ответственность должна компенсировать потери кредитора. Поэтому суды  должны соизмерять размер взыскиваемой неустойки с последствиями допущенного должником нарушения.

Материалы дела свидетельствуют, что заявленная истцом ко взысканию неустойка в размере 12 499 руб. рассчитана администрацией Духовщинского городского поселения Духовщинского района Смоленской области за период с 04.04.2009 по 01.06.2009 (59 дней) в соответствии с условиями пункта 6.2 договора, исходя из 0,01 % от цены продажи объекта.

Таким образом, учитывая компенсационную природу неустойки, заявленный истцом ко взысканию период просрочки исполнения обязательства, сумму основного долга, суд апелляционной инстанции оценивает заявленные истцом ко взысканию пени как соразмерные последствиям неисполнения денежного обязательства. 

Расчет суммы неустойки проверен  апелляционной инстанцией, в нем усматривается арифметическая ошибка. За период с 04.04.2009 по 01.06.2009 подлежит начислению неустойка в размере 12 714 руб. 50 коп., но, поскольку суд не имеет права выходить за пределы заявленных истцом требований, взысканию подлежит неустойка в исчисленной администрацией сумме 12 499 руб.

Доказательств, подтверждающих несоразмерный характер  заявленной истцом суммы неустойки последствиям нарушенного обязательства, последним не представлено, в связи с чем, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные требования в соответствующей части.

Кроме того, судебная коллегия обращает внимание на следующее.

   Согласно пунктам 1, 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим  образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

   Пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что,  если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие  на рынке нужных товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств.

   Согласно статьям 9 и 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на