Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.06.2010 по делу n А68-1073/09. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

инстанции не усматривает оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения Арбитражного суда Тульской области от 23 марта 2010 года ввиду следующего.

На основании технического паспорта судом установлено, что в жилом многоквартирном доме № 22, 1954 года постройки по улице Первомайской в городе Туле в подвальной части здания литер А расположены нежилые помещения общей площадью 94,50 кв.м, обозначенные на поэтажном плане № 7-13, а на первом этаже указанного жилого дома литер А1 расположено нежилое помещение II площадью 10,90 кв.м с номером комнаты на поэтажном плане № 3 (том 1, л.д. 33-37).

Право собственности на указанные помещения зарегистрировано за ОАО «Жилхоз» Советского района города Тулы, что подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права от 13.10.2005 (том 1, л.д. 21-22).

Основанием для регистрации права собственности ответчика на спорные помещения явился план приватизации, утвержденный Комитетом по управлению имуществом города Тулы от 23.06.1994 (том 1, л.д. 52-62).

Решением Комитета по управлению имуществом города Тулы от 23.06.1994 № 26 Тульское муниципальное предприятие жилищного хозяйства Советского района города Тулы было преобразовано в акционерное общество открытого типа жилищного хозяйства Советского района города Тулы, утвержден план приватизации муниципального предприятия жилищного хозяйства Советского района города Тулы (том 1, л.д. 71, 140-156).

В приложении к плану приватизации муниципального предприятия жилищного хозяйства Советского района города Тулы в акте оценки стоимости зданий и сооружений, передаваемых в уставный  капитал акционерного общества «Жилхоз» Советского района города Тулы, указаны склад и мастерская, расположенные в доме 22 по улице Первомайской города Тулы (том 1, л.д. 74). 

Включение в план приватизации указанных объектов – склада и мастерской явилось основанием для регистрации за ОАО «Жилхоз» Советского района города Тулы права собственности на спорные помещения.

Ссылаясь на нарушение прав собственников дома 22 по улице Первомайской города Тулы приватизацией спорных помещений и руководствуясь частями 2, 3 статьи 166, статьями 168, 223, частью 3 статьи 288, частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ТСЖ «Первомайское» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, с учетом уточнений (том 1, л.д. 9-12, том 2, л.д. 5-7).

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 166, 181, 196, 200, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьями 36, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8, положениями Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик, Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», СНиП        2.08.01-89, пришел к выводам о том, что передача спорных помещений в собственность акционерного общества «Жилхоз» Советского района города Тулы в порядке приватизации была совершена с нарушением требований статьи 3 действовавшего в момент приватизации спорных помещений Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Поскольку включение в план приватизации мест общего пользования в жилом многоквартирном доме являлось нарушением требований указанной нормы, сделка по передаче в собственность акционерного общества «Жилхоз» Советского района города Тулы имущества является недействительной (ничтожной), не влекущей за собой юридических последствий, в том числе не влекущей возникновение права собственности на спорные помещения. Таким образом, зарегистрированное за ОАО «Жилхоз» Советского района города Тулы право собственности является недействительным, а спорные помещения в силу закона являются общей долевой собственностью  собственников помещений в многоквартирном доме 22 по улице Первомайской города Тулы.

Однако требования истца о признании сделки по приватизации спорных помещений недействительной удовлетворению не подлежат в связи с тем, что подлежит удовлетворению заявление ответчиков о применении исковой давности к этому требованию.

Кроме того, суд первой инстанции, исходя из заключения эксперта, пришел к выводу о том, что спорные помещения являются местами общего пользования, поскольку эксплуатация жилого дома невозможна без доступа к  инженерным коммуникациям, расположенным в этих помещениях, а помещения не имеют отдельного изолированного от лестничных клеток входа, и доводы ответчика о том, что спорные помещения изначально проектировались как самостоятельный объект недвижимости, не подтверждены соответствующими доказательствами.

Проверив в порядке апелляционного производства применение норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции правильными ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, по ходатайству истца судом первой инстанции, в соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, была назначена строительно-техническая экспертиза с целью установления наличия в спорных помещениях инженерных коммуникаций или иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в жилом доме,  и того возможна ли эксплуатация многоквартирного жилого дома и эксплуатация инженерных коммуникаций без доступа в спорные помещения (том 2, л.д. 70-72, 190-192, 206-209).

Проведение данной экспертизы было поручено обществу с ограниченной ответственностью «Инженерно-экспертный центр «Стройстандарт» (том 2, л.д. 206-209).

В результате проведенной экспертизы экспертом были сделаны выводы о том, что в нежилых помещениях с номерами комнат на поэтажном плане    № 7-13 общей площадью 94,50 кв.м, подвале лит. А и нежилом помещении II с номером комнаты на поэтажном плане № 3 расположены инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в жилом доме 22 по улице Первомайской города Тулы, а именно: транзитный участок трубопровода, расположенный в комнате № 8 для подачи холодной воды от узла ввода к стояку квартир № 9, 11, 13, 15; отопительные приборы и трубопроводы в комнатах № 9, 10, 13, подключенные к стоякам общей системы отопления дома; задвижка с ручным приводом, установленная на участке канализационного выпуска в комнате № 9 для предотвращения подтопления всех помещений подвала литер А; водомерный узел с общедомовым прибором учета, обвязкой водомерного узла, с установкой запорной арматуры и счетчика, установленными задвижками и разводящий магистральный трубопровод хозяйственно-питьевого водоснабжения, проложенный в нежилом помещении II с номером комнаты на поэтажном плане № 3 (том 3, л.д. 3-51).

Экспертом сделан вывод о том, что эксплуатация многоквартирного жилого дома 22 по улице Первомайской города Тулы невозможна без доступа к инженерным коммуникациям, расположенным в спорных помещениях (том 3, л.д. 47-48).

Экспертом также сделаны выводы о том, что в техническом паспорте жилого дома 22 по улице Первомайской города Тулы от 20.02.1998 и выписке из технического паспорта от 27.04.2007 № 55 отсутствуют сведения о функциональном назначении спорных помещений, комнаты № 7, 8, 9, 10, 13 и нежилое помещение II с номером комнаты на поэтажном плане № 3 обозначены как подсобные, комната 7 – коридор, комната 11 – туалет, комната 12 – умывальная (том 3, л.д. 48-49).

Эксперт указал, что подсобные помещения относятся к классу пожарной безопасности Ф.1.3 и могут эксплуатироваться только в качестве  неотъемлемой части многоквартирного дома, и установил, что спорные помещения не имеют отдельных входов, изолированных от лестничных клеток.

Нежилое помещение с номерами комнат № 7-13 состоит из смежных комнат и не имеет наружных стен, за исключением наружной стены комнаты 8, через которую проходит транзитный участок магистрального водопровода, и граничит с помещениями лестничной клетки № 19, лестничной клетки № 6, помещениями коридора № 20, помещением хозподвала № 18, помещениями хозподвала № 14, помещениями хозподвала № 3, 5, а также с не учтенными в  инвентаризационном плане проходами, в которых проложены общедомовые коммуникации. Объемно-планировочные решения подвальной части лит. А жилого дома и наличие транзитных коммуникаций не позволяет обеспечить выполнение требований пожарной безопасности в части выполнения отдельных входов, изолированных от общих лестничных клеток.

Таким образом, вывод суда первой инстанции, сделанный на основании заключения эксперта, о том, что спорные помещения являются местами общего пользования, судом апелляционной инстанции признается правильным и соответствующим пунктам 1, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, поскольку эксплуатация жилого дома 22 по улице Первомайской города Тулы невозможна без доступа к инженерным коммуникациям, расположенным в этих помещениях, и помещения не имеют отдельного изолированного от лестничных клеток входа.

Довод ОАО «Жилхоз» Советского района города Тулы о том, что заключения экспертизы, подтверждающего факт наличия инженерных коммуникаций и технического оборудования в спорных помещениях, недостаточно для признания права общей долевой собственности на спорные помещения, судом апелляционной инстанции признается необоснованным.

В соответствии со статьей 1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (в редакции от 29.12.2004) приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений.

Согласно статье 3 указанного Закона Российской Федерации граждане, ставшие собственниками жилых помещений, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению, вправе продавать, завещать, сдавать в аренду, внаем эти помещения, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству. Собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда являются совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

С учетом изложенного вывод суда первой инстанции о том, что включение в план приватизации мест общего пользования в жилом многоквартирном доме являлось нарушением вышеуказанных норм, судом апелляционной инстанции признается правильным.

Несогласие заявителей жалоб с данным выводом и утверждение о том, что спорные помещения являются местами общего пользования дома, не соответствуют обстоятельствам дела, поскольку, согласно выписке из технического паспорта от 27.04.2007 № 55, выданной Тульским филиалом федерального государственного унитарного предприятия «Ростехинвентаризация», спорные нежилые помещения являются встроенными помещениями и с момента сдачи дома в эксплуатацию в 1954 году не являлись местами общего пользования, судом апелляционной инстанции не принимаются во внимание, поскольку ни в суде первой инстанции, ни в суде второй инстанции, в нарушение статей 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не были подтверждены соответствующими доказательствами и не соответствуют извлечениям из технического паспорта жилого дома, имеющимся в материалах дела (том 1, л.д. 33-37).

Сделка по передаче в собственность акционерного общества «Жилхоз» Советского района города Тулы является, в силу статей 166-168 Гражданского кодекса Российской Федерации, недействительной (ничтожной), не влекущей за собой юридических последствий, в том числе не влекущей и возникновения права собственности на спорные помещения.

Суд апелляционной инстанции согласен с судом первой инстанции в том, что поскольку основанием для регистрации права собственности ОАО «Жилхоз» Советского района города Тулы явилась недействительная (ничтожная) сделка, не повлекшая за собой возникновение у ответчика права собственности, то и зарегистрированное за ОАО «Жилхоз» Советского района города Тулы право собственности является недействительным.

Довод Администрации города Тулы о том, что положения статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации нельзя применять к спорным правоотношениям, поскольку они возникли в 1994 году, то есть раньше даты принятия части первой Гражданского кодекса Российской Федерации в 1995 году, судом апелляционной инстанции отклоняется. Так, в соответствии со статьей 5 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по гражданским правоотношениям, возникшим до введения ее в действие, часть первая Кодекса применяется к тем правам и обязанностям, которые возникнут после введения ее в действие. Поскольку законность права собственности на спорные помещения была установлена после введения в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации, применение судом первой инстанции положений статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации является правомерным.

Суд апелляционной инстанции согласен и с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска ОАО «Жилхоз» Советского района города Тулы.

Довод ОАО «Жилхоз» Советского района города Тулы о том, что ТСЖ «Первомайское» не является участником правоотношений по признанию сделки приватизации спорных помещений ничтожной и признанию права собственности на общее имущество многоквартирного дома, судом апелляционной инстанции признается необоснованным ввиду следующего.

В соответствии с уставом ТСЖ «Первомайское» создано собственниками помещений в многоквартирном доме 22 по улице Первомайской города Тулы 25.12.2006 (том 1, л.д. 26-31).

Пунктом 2.1. устава ТСЖ «Первомайское» предусмотрено, что товарищество создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме 22 по улице Первомайской города Тулы, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в данном многоквартирном доме.

В соответствии с пунктом 2.2. устава ТСЖ «Первомайское» предметом деятельности товарищества является в том числе защита и представление общих интересов собственников в государственных органах власти и  управления, органах местного самоуправления, судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими лицами и гражданами. 

Согласно пунктам 6-8 статьи 138 Жилищного