Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 28.11.2010 по делу n А28-3734/2010. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно пункту 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в 10-дневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Таким образом, в силу Федерального закона № 159-ФЗ возможно два пути осуществления субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемой недвижимости:

1) по предложению уполномоченного органа:

в этом случае уполномоченным органом принимается решение об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», копия которого в течение 10 дней с даты принятия данного решения направляется арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства с предложением о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества; к данным документам прикладываются проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2 статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ);

2) по инициативе самого субъекта малого или среднего предпринимательства:

в этом случае уполномоченный орган принимает решение об условиях приватизации арендуемого имущества и в 10-дневный срок (с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества) направляет заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

Согласно статье 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В соответствии со статьей 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Из анализа данных правовых норм следует, что в обоих из указанных в Федеральном законе № 159-ФЗ случаях уполномоченный орган должен направить в адрес субъекта малого или среднего предпринимательства проект договора купли-продажи, который по смыслу статьи 434, 435, 550 Гражданского кодекса Российской Федерации должен быть подписан уполномоченным лицом (оферентом).

Решение об условиях приватизации арендуемого истцом помещения с кадастровым № 43:40:У0225:005:4686/09:1001/А, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Профсоюзная, д.70а, принималось уполномоченным органом на основании заявления ООО «Агат», что следует из письма УДМС от 03.02.2010 № 1117 (т.1, л.13). Доказательств обратного в материалах дела не содержится.

Следовательно, в рассматриваемом случае порядок выкупа указанного помещения регулируется положениями статей 4, 9 Федерального закона № 159-ФЗ. При этом в обязательном порядке истцу должен был направляться проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Согласно пункту 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение.

Оферта должна содержать существенные условия договора.

Таким образом, начало процесса заключения договора обозначается действиями одной из сторон будущего договора (оферентом), которая предлагает заключить договор.

Для того чтобы иметь юридическое значение, такое предложение должно отвечать определенным требованиям: во-первых, оно должно быть адресовано одному или нескольким конкретным лицам; во-вторых, предложение должно быть достаточно определенным (понятным, недвусмысленным), в-третьих, предложение должно содержать все существенные условия договора (это требование корреспондирует с правилом, включенным в пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации); в-четвертых, предложение должно выражать намерение оферента считать себя заключившим договором с адресатом, которым будет принято предложение.

С момента получения оферты адресатом появляется связанность оферента, которая, в частности, означает, что в случае ее акцепта договор будет считаться заключенным.

В имеющемся в материалах дела проектах договора купли-продажи и в представленных апелляционному суду на обозрение подлинниках проектов данных договоров, подпись уполномоченного представителя ответчика отсутствует.

Неподписанный договор не может являться документом, удостоверяющим волеизъявление лица, в связи с чем не является офертой.

Переписка истца с ответчиком, а также наличие на проектах договоров оттиска печати УДМС не подтверждает направление ответчиком истцу надлежащим образом оформленной оферты на заключение договора купли-продажи арендуемого недвижимого имущества.

Таким образом, нельзя в рассматриваемом случае сделать вывод о наличии между сторонами договорных отношений, а также о направлении ответчиком в адрес истца оферты (статья 435 Гражданского кодекса Российской Федерации). Соответственно, при отсутствии оферты, отсутствует и ее акцепт (статья 438 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Действительно, истец не акцептовал оферту в связи с отсутствием самой оферты и наличием только предложения заключить договор, которое не может быть в силу требований действующего законодательства признано офертой из-за отсутствия всех существенных условий.

Кроме того, проект договора купли-продажи истцом также не подписан; истцом в адрес ответчика направлен лишь протокол разногласий только относительно пункта 2.1, содержащего условие о цене выкупаемого помещения, что также свидетельствует об отсутствии акцепта.

Более того, согласно статье 438 Гражданского кодекса Российской Федерации акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

В силу статьи 443 Гражданского кодекса Российской Федерации ответ о согласии заключить договор на иных условиях, чем предложено в оферте, не является акцептом. Такой ответ признается отказом от акцепта и в то же время новой офертой.

В соответствии со статьей 436 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При этом понятие «разногласия» может означать либо несовпадение предложенных контрагентами содержания или формулировок условий договора, либо уклонение одним из них от его заключения.

В данном случае истец обратился в арбитражный суд с требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи административного помещения с кадастровым №43:40:У0225:005:4686/09:1001/А, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Профсоюзная, д.70а.

Требование о понуждении заключения договора не является предметом спора по настоящему делу.

Довод ответчика о том, что в данном случае уполномоченный орган должен был направить истцу только предложение о заключении договоров купли-продажи муниципального имущества, что УДМС и было сделано, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный. В соответствии с требованиями статьи 4 Федерального закона № 159-ФЗ к указанному предложению в обязательном порядке должен быть приложены проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества. Более того, в силу статьи 9 названного Закона в рассматриваемом случае, учитывая, что инициатором выкупа арендуемого помещения был истец, обязательным было направление именно проекта договора купли-продажи.

Неподписние договора купли-продажи сторонами делает несостоятельной ссылку истца на заключенность договора.

Доводы ответчика о нарушении истцом 30-дневного срока для подписания договора отклоняются, поскольку у истца отсутствует подписанный ответчиком проект договора купли-продажи.

При этом апелляционный суд отмечает, что ответчиком истцу направлялись два проекта договора купли-продажи: с единовременной оплатой и с рассрочкой платежа.

Ни один из данных проектов ответчиком не подписан, протокол разногласий свидетельствует о несогласии истца только с ценой недвижимости, что не позволяет согласовать разногласия, возникшие при заключении договора, поскольку в силу изложенного непонятно, разногласия по какому конкретно договору (договору с единовременной оплатой или договору с рассрочкой платежа) должны быть урегулированы судом, в связи с чем обжалуемое решение суда первой инстанции может повлечь возникновение между сторонами нового спора, что не допустимо.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд пришел к выводу о том, что преимущественное право на выкуп арендуемого имущества - административного помещения с кадастровым № 43:40:У0225:005:4686/09:1001/А, расположенное по адресу: Кировская область, город Киров, улица Профсоюзная, дом 70а, истец не утратил.

Поскольку оферта и, соответственно, акцепт в данном случае отсутствовали, не мог возникнуть спор об урегулировании разногласий при заключении договора.

Апелляционный суд считает, что исковые требования ООО «Агат» (с учетом избранного способа защиты) не подлежат удовлетворению, что не лишает стороны права на направление надлежащей оферты в силу требований статей 4, 9 Федерального закона № 159-ФЗ либо на обращение истца в арбитражный суд с иском о понуждении ответчика заключить договор купли-продажи арендуемого недвижимого имущества на тех или иных условиях.

Решение Арбитражного суда Кировской области от 23.08.2010 по делу № А28-3734/2010-145/35 подлежит отмене, с принятием по настоящему делу нового судебного акта об отказе ООО «Агат» в удовлетворении иска.

Основаниями для отмены указанного судебного решения являются: неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и, как следствие, неправильное применение норм материального права, выразившееся в неприменении закона, подлежащего применению (статей 432, 433, 435 Гражданского кодекса Российской Федерации) и неправильном истолковании закона (Федерального закона № 159-ФЗ, (пункты 1, 3, 4 части 1, пункты 1,  3 части 2 статьи 270 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3, 4 части 1, пунктами 1, 3 части 2 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

апелляционную жалобу муниципального образования «Город Киров» в лице Управления (Комитета) по делам муниципальной собственности администрации г.Кирова удовлетворить, решение Арбитражного суда Кировской области от 23.08.2010 по делу № А28-3734/2010-145/35 отменить, приняв новый судебный акт: в удовлетворении иска общества с ограниченной ответственностью  «Агат» отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью  «Агат» в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 2000 рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

                              Л.В. Губина

Судьи                         

                                   С.Г. Полякова

Т.В. Чернигина