Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 16.12.2010 по делу n А31-319/2010. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

категории земель населенных пунктов (статья 7 Земельного кодекса Российской Федерации).

Существенным условием договора продажи недвижимости согласно статье 555 Гражданского кодекса Российской Федерации является цена этого имущества.

Фактически между истцом и ответчиком имеет место спор о порядке определения выкупной цены спорного объекта недвижимого имущества, то есть об урегулировании разногласий, касающихся существенного условия договора.

В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 25 октября 2001 года №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (в данной ссылке и далее правовые акты указаны в редакции на момент подачи истцом заявления о предоставлении участка в собственность) при продаже земельных участков в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений стоимость таких земельных участков определяется в порядке, установленном пунктами 2 и 3 настоящей статьи.

Субъектом Российской Федерации устанавливается цена земли в населенных пунктах с численностью населения до 500 тысяч человек, а также за пределами границ населенных пунктов в размере от трех - до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года) (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 №232-ФЗ). До установления субъектом Российской Федерации цены земли применяется соответствующая минимальная ставка земельного налога.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения. Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются Правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

Постановлением Губернатора Костромской области от 13.05.2002 №192 «О выкупной цене земли на территории Костромской области» установлено, что выкупная цена земли в поселениях Костромской области при продаже находящихся в государственной собственности земельных участков собственникам расположенных на них зданий, строений, сооружений определяется согласно приложению. Пунктом 18 приложения к данному постановлению выкупная цена земли за единицу площади в г.Кострома для всех собственников объектов недвижимости, не связанных с ведением садоводства, установлена в размере 5-кратной ставки земельного налога.

Пунктом 2 решения Думы города Костромы от 20.10.2005 №84 «Об установлении земельного налога на территории города Костромы» установлены налоговые ставки в следующих размерах:

1) 0,3 процента от налоговой базы в отношении земельных участков:

а) отнесенных к землям в составе зон сельскохозяйственного использования в городе Костроме и используемых для сельскохозяйственного производства;…

2) 1,5 процента от налоговой базы в отношении прочих земельных участков.

В соответствии со статьями 390, 391 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации. Налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков установлен Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 №316.

Стороны настоящего спора определяют кадастровую стоимость спорного участка с применением удельных показателей кадастровой стоимости земель в кадастровых кварталах города Костромы по видам функционального использования земель, установленных постановлением администрации г.Костромы от 16.06.2005 №1751 «Об утверждении методики расчета базовых размеров арендной платы за землю на территории города Костромы». При этом истец при расчете применяет показатель 0,34 руб./кв.м., относящийся к виду использования – земли сельскохозяйственного использования, а ответчик, относя спорный участок к виду земель под промышленными объектами, рассчитывает из размера 512,53 руб./кв.м.

Согласно расчету истца кадастровая стоимость земельного участка площадью 53 454,74 кв.м. составляет в размере 18 174, 61 руб. Согласно расчету ответчика кадастровая стоимость спорного объекта составляет – 27 397 157, 89 руб.

Оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что определение кадастровой стоимости спорного объекта с применением постановления администрации города от 16.06.2005 № 1751 является неправомерным и не может быть принято судом при разрешении настоящего спора, так как данный нормативно-правовой акт регулирует методику расчета базовых размеров арендной платы за землю и устанавливает удельные показатели кадастровой стоимости земель в рублях за квадратный метр площади только для целей определения суммы арендной платы за использование земельных участков.

Правовые основания для применения данного документа при расчете выкупной стоимости земельного участка отсутствуют.

В соответствии со статьей 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель, согласно которых государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования (п.4). В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочной зоной признается часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон и их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов, а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон и устанавливается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон (п.8). Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр (п.9). Методические указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (п.11).

Государственная функция по организации проведения государственной кадастровой оценки земель исполняется Роснедвижимостью и управлениями Роснедвижимости по субъектам Российской Федерации (п.3 Административного регламента исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции «организация проведения государственной кадастровой оценки земель», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 № 215).

Таким образом, кадастровая стоимость конкретного земельного участка подлежит определению на основе проведенной и утвержденной в установленном порядке государственной кадастровой оценки земель. Сведения о характеристиках земельного участка, в том числе, сведения о кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный земельный кадастр органами кадастрового учета.

Установлено, что постановлениями губернатора Костромской области от 09.10.2002 № 383 и 15.12.2002 № 501 утверждены соответственно результаты государственной кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий на территории Костромской области и результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов на территории Костромской области.

Порядок определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов в разрезе видов разрешенного использования разъяснен в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 15.02.2007 № 39. В частности, пунктом 2.4.3 указан порядок определения кадастровой стоимости земельных участков, предназначенных для сельскохозяйственного использования, а именно – устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков.

Оценив и проанализировав совокупность исследованных по делу доказательств, апелляционный суд пришел к выводу, что надлежащие и достоверные доказательства, подтверждающие кадастровую стоимость спорного земельного участка на момент обращения истца с соответствующим заявлением, в материалы настоящего дела не представлены.

При этом суд апелляционной инстанции не принимает как надлежащие доказательства представленные в кадастровых планах сведения о кадастровой стоимости земельного участка в силу следующего.

Выписка из государственного земельного кадастра, приложенная к заявлению истца о предоставлении земли в собственность, не содержит сведений о кадастровой стоимости данного объекта.

Кадастровый паспорт земельного участка (выписка из госкадастра недвижимости) от 12.10.2009 содержит отметку о кадастровой стоимости на 2007 год в размере 18174,61 руб., на что ссылается заявитель при разрешении спора и в апелляционной жалобе.

Однако в кадастровой выписке на данный земельный участок от 19.11.2009 указан удельный показатель кадастровой стоимости земли на 28.11.2007 в расчете 512,53 руб. кв.м.; 30.10.2008 – 0,34 руб.кв.м.

Таким образом, указанные в документах сведения о кадастровой стоимости спорного объекта на 2007 г. носят противоречивый характер: в одном паспорте – 18174,61 руб., что соответствует расчету истца, а в другом – 512, 53 руб. кв.м., что в пересчете на площадь составляет в размере 27 397 157,89 руб., что соответствует расчету ответчика.

При изложенных обстоятельствах, а также в силу того, что указанные сведения содержат удельные показатели 0,34 и 512,53 руб.кв.м., применяемые при расчете арендной платы, кадастровая стоимость земельного участка, отраженная в имеющихся в материалах дела выписках из госкадастра недвижимости, не принимается судом апелляционной инстанции при разрешении настоящего спора.

В силу требований статей 65, 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Доказательства представляются лицами, участвующими в деле.

Кроме того, статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлены пределы рассмотрения дела арбитражным судом апелляционной инстанции, в частности, определены условия принятия дополнительных доказательств, а также недопустимость рассмотрения требований, не являвшихся предметом рассмотрения в арбитражном суде первой инстанции.

Исходя из утверждений сторон при рассмотрении дела, проанализировав совокупность представленных сторонами доказательств, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что спорный земельный участок в составе земель населенного пункта по виду разрешенного использования следует отнести к категории земельных участков сельскохозяйственного использования.

Данный вывод подтверждается архивными документами, свидетельствующими о разрешении возведения объекта свинарника-откормочника на территории судоверфи (правопредшественник истца) по ул.Запрудня в 1979 г., о предоставлении в 1993 г. в бессрочное пользование судостроительной верфи земельного участка для эксплуатации зданий и сооружения, в том числе сельхозугодий 5,63 га.

Кроме того, постановлением администрации города Костромы от 17.12.2005 № 3635 истцу предоставлен в аренду спорный земельный участок, входящий в состав зоны сельскохозяйственного использования, для целей животноводства. Из приложения к данному постановлению установлено, что документ основан, в частности, на материалах межевого дела и градостроительной ценовой зоны.

Фактическое использование земельного участка в соответствии с установленным видом его разрешенного использования ответчиком при разрешении настоящего дела не оспаривалось.

Доводы ответчика об отнесении объекта к виду разрешенного использования для размещения промышленных предприятий суд считает опровергнутыми вышеуказанными доказательствами.

Письмо администрации города от 11.06.2009 № 1-11/781, на которое ссылается Департамент в обоснование своих возражений, не принимается апелляционным судом как надлежащее доказательство, соответствующее требованиям закона и подтверждающее факт отнесения спорного земельного участка к определенной территориальной зоне, так как сведения, содержащиеся в данном письме не подтверждены иными доказательствами, а, кроме того, противоречат предыдущим сведениям администрации города, содержащимся в постановлении от 07.12.2005.

С учетом изложенного, апелляционный суд находит обоснованными утверждения заявителя об отнесении земельного участка к виду земельных участков сельскохозяйственного использования.

Однако, учитывая избранный истцом способ защиты своего права и исходя из представленных доказательств, заявленный иск и урегулирование преддоговорного спора по существенному условию договора в редакции истца не может быть удовлетворен, так как составленный заявителем расчет выкупной цены не основан на нормах законодательства.

Надлежащий документ, подтверждающий в соответствии с вышеуказанными правовыми актами кадастровую стоимость выкупаемого объекта, суду при разрешении настоящего дела не представлен, в связи с чем произвести соответствующий расчет и установить волеизъявление сторон на заключение договора по цене, соответствующей нормам права, не представляется возможным.

При этом суд апелляционной инстанции считает необходимым указать, что истец при условии представления надлежащих доказательств и при наличии разногласий с ответчиком, не лишен права на судебную защиту своего нарушенного права и предъявления соответствующего иска.

Таким образом, основания для удовлетворения заявленного