Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 по делу n А28-224/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

образом, законодательство допускает участие на стороне арендатора одновременно нескольких лиц. В арендных отношениях, связанных с предпринимательской деятельностью, обязанности лиц, выступающих на стороне арендатора, являются солидарными, за исключением случаев, когда законом, иными правовыми актами или условиями обязательства предусмотрено иное. Договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Пунктом 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации) предусмотрено, что особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Названные особенности установлены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

В соответствии со статьей 3 данного Федерального закона субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 3 статьи 9 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2). При получении заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3).

В пунктах 8, 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.11.2009 № 134)  разъяснено, что по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса  Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости», и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 8). Субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании возмездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ  частями нежилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помещение) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации права на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобретаемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение (пункт 9).

В рассматриваемой ситуации обжалуемый отказ Администрации мотивирован тем, что здание магазина не находилось в пользовании ООО «Березка», ООО «Березка-2», ООО «ТД СВП», ИП Никишкина И.А. непрерывно в течение двух лет со дня вступления в силу Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, поскольку каждый из арендаторов пользовался определенной площадью здания, и тем, что на момент получения Администрацией заявления от 27.10.2010 у арендаторов имелась задолженность по арендной плате. Между тем из материалов дела следует, что здание магазина передавалось на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора в совместное пользование ООО «Березка», ООО «Березка-2», ООО «Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий», ИП Никишкина И.А. по договору аренды от 01.11.2005. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке. При этом данным договором не определены конкретные площади, помещения или доли каждого арендатора. В целях определения порядка пользования зданием магазина указанными лицами подписано соглашение от 01.11.2005, которое никоим образом не изменяет условий договора аренды и соглашением об определении долей не является, арендодатель – муниципальное образование  в данном соглашении  участия не принимал, государственная регистрация его не производилась. То обстоятельство, что после ликвидации ООО «Березка» выбыло из числа арендаторов по договору аренды от 01.11.2005, не свидетельствует о том, что остальные арендаторы утратили право на совместное владение и пользование целым зданием магазина на основании указанного договора аренды.

В материалах дела не имеется доказательств, что на момент обращения арендаторов с заявлением о приобретении в собственность здания магазина по договору аренды от 01.11.2005 имелась задолженность по арендной плате. Согласно  решениям Арбитражного суда Кировской области от 30.03.2011 по делам № А28-11181/2010-333/21, А28-11080/2010-331/21 арендные платежи по договору аренды от 01.11.2005 были уплачены в большем размере, чем предусмотрено договором аренды.

Из материалов дела следует, что заявители относятся к субъектам малого предпринимательства, площадь здания магазина не превышает предельного значения, установленного законом Кировской области.

Следовательно, ООО «Березка-2», ООО «Торговый Дом Союза Вахрушевских Предприятий», ИП Никишкин И.А. обладают преимущественным правом на приобретение здания магазина.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции имел основания для удовлетворения заявленных требований.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о наличии на день получения Администрацией заявления от 27.10.2010 задолженности арендаторов по арендной плате и об отсутствии на указанный момент арендных отношений между Администрацией и заявителями по поводу здания магазина, отклоняются судом апелляционной инстанции как противоречащие материалам дела.

Довод апелляционной жалобы об отсутствии у представителя ООО «Березка-2» полномочий на участие в деле, в связи с тем, что выданная Ребяковой Е.В. доверенность действовала до 01.03.2011, не принимается  судом апелляционной инстанции, поскольку во всех судебных заседаниях по делу совместно с Ребяковой Е.В. участвовал директор ООО «Березка-2».

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что заявители не представили соглашение о распределении долей в праве собственности на приобретаемое здание магазина, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку волеизъявление сторон направлено на приобретение арендуемого имущества в совместную, а не долевую собственность, следовательно, основания для истребования соглашения о распределении долей отсутствуют.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос по уплате государственной пошлины судом апелляционной инстанции в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации не рассматривался.о

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Кировской области  от 01.08.2011 по делу № А28-224/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу администрации муниципального образования "город Слободской" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

Г.Г. Буторина

Судьи                         

Т.В. Лысова

Г.Г. Ившина