Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.02.2012 по делу n А82-6675/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3, http://2aas.arbitr.ru

Постановление

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

13 февраля 2012 года                                                      Дело №А82-6675/2011

Резолютивная часть постановления объявлена        13 февраля 2012 года  

Полный текст постановления изготовлен                   13 февраля 2012 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Тетервака А.В.,

судей Великоредчанина О.Б., Гуреевой  О.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем  Родиной  Ю.Н.,

без участия в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу федерального государственного учреждения «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации

на решение  Арбитражного суда Ярославской области от 16.11.2011  по делу № А82-6675/2011, принятое судом в составе судьи  Систеровой Н.А.,

по иску   общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа Групп» (ИНН: 7606078174,  ОГРН 1107606002899)

к федеральному государственному  учреждению «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (ИНН: 7604002910, ОГРН 1037600400364)

о взыскании,

у с т а н о в и л:

общество с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Альфа Групп» (далее - Общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного кодекса Российской Федерации, к федеральному государственному  учреждению «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации (далее – Учреждение, ответчик, заявитель) о взыскании с ответчика задолженности по оплате оказанных жилищно-коммунальных услуг, содержания и ремонта жилых помещений в сумме  1 027 470 руб. 04 коп. по договору управления многоквартирным домом № 3 от 01.12.2010.

правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 210, 682, 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

Ответчик исковые требования не признал.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 16.11.2011 исковые требования Общества удовлетворены полностью.

Не согласившись с названным решением Арбитражного суда Ярославской области, Учреждение обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.  

В обоснование своей жалобы заявитель указывает, что договор от 01.12.2010 №3 является ничтожным как не соответствующий статье 209 ГК РФ и статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ). Ответчик имеет в доме 53,4% общей площади дома, следовательно решение собрания без участия представителя Учреждения о выборе управляющей компании (истца) является незаконным. Кроме того, управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей долевой собственности на общее имущество составляет более чем 50%, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, что следует из статьи 163 ЖК РФ. Учреждение не является собственником помещений в доме (доказательств регистрации права не представлено) и не несет обязательств по оплате расходов по эксплуатационному содержанию и обслуживанию жилищного фонда Минобороны России не обеспеченные лимитами бюджетных обязательств. Полагает, что в отсутствие договора у ответчика не возникло обязательств по оплате перед истцом. Считает, что судом необоснованно не привлечено к участию в деле ООО «УК «Яшма», как управляющая организация, выбранная ответчиком.

ООО «Управляющая  компания «Альфа Групп»    отзыв  на апелляционную жалобу не  представило, о  дате  и  времени  судебного   заседания  извещено  надлежащим  образом.

В соответствии с частью 1 статьи 266, частью 1 статьи 123, частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 16.11.2011 проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. При этом арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность названного решения только в обжалуемой части.

Исследовав представленные в материалы дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему выводу.

30 июня 2010 года между  Обществом и ООО «Проектно-строительное предприятие «Экспресс» (застройщик) заключен договор о передаче многоквартирного дома  в эксплуатацию (т.1 л.д. 31-35), по условиям которого Общество обязалось принять от имени застройщика у Технического заказчика (ЗАО «РеноваСтройГрупп») завершенный строительством 17-этажный, 120 квартирный жилой дом, расположенный по адресу: г. Ярославль, в квартале ограниченном Тутаевское ш., проектируемой ул. Панина, проектируемой ул. Батова, охранной зоной ЛЭП, стр.16 а (далее – Дом); обеспечивать надлежащую эксплуатацию объекта  до момента избрания его будущими собственниками одного из способов управления им; заключить от своего имени договоры на поставку электроэнергии, тепловой энергии, воды, а также других, необходимых для эксплуатации объекта ресурсов и работ.

30.06.2010 Дом введен в эксплуатацию. Приказом Департамента архитектуры и развития территории города мэрии г. Ярославля Дому присвоен адрес: г. Ярославль, ул. Батова, д.28/2.

12.07.2010 между Министерством обороны Российской Федерации (государственный заказчик) и ООО «Проектно-строительное предприятие «Экспресс» (продавец) в соответствии с государственным контрактом от 30.12.2009 №301209/2 составлен акт приема-передачи квартир (т.2 л.д. 65-67), в соответствии с которым продавец передал, а государственный заказчик принял 49 квартир в Доме.

Приказом Министра обороны РФ №1386 от 16.10.2010 за Федеральным государственным квартирно-эксплуатационным учреждением  «Ярославская квартирно-эксплуатационная часть района» МО РФ, которое является универсальным правопреемником Государственного учреждения «Ярославская квартирно-эксплуатационная часть района», закреплено на праве оперативного управления 49 квартир в Доме согласно перечня (т.2 л.д. 54-56). Учреждению приказано в трехмесячный срок обеспечить государственную регистрацию права оперативного управления в отношении данного недвижимого имущества (пункт 2 Приказа).

01.12.2010 между Обществом (управляющая организация) и собственниками помещений в Доме на основании решения общего собрания собственников от 21.11.2010 заключен договор управления многоквартирным домом №3 (далее – Договор управления, т.1 л.д. 9-30), согласно которому управляющая организация оказывает услуги и выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества в Доме, а также осуществляет иную направленную на достижение целей управления домом деятельность.

Пунктами 4.1, 4.2, 4.3, 4.4 договора предусмотрено, что в состав платы за жилое (нежилое) помещение и коммунальные услуги включаются: плата за содержание состава общего имущества в многоквартирном доме; плата за коммунальные услуги; плата за услуги по управлению многоквартирным домом; размер платы за содержание общего имущества определяется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома с учетом предложений управляющей организации и информации  о техническом состоянии общего имущества. Размер ежемесячных платежей за содержание  общего имущества на момент заключения настоящего договора за 1 кв.м. составляет 17,26 руб. (Приложение № 5); размер платы за все виды услуг в доме устанавливается по тарифам, одинаковым для всех собственников и нанимателей жилых (нежилых) помещений; размер платы за коммунальные услуги рассчитывается по тарифам, установленным на основании действующего законодательства Российской федерации, и определяется исходя  из показаний приборов учета, а при их отсутствии - исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, утвержденных органами местного самоуправления.

Договор управления с Обществом ответчик не подписал.

В подтверждение выполнения работ и оказания услуг по содержанию общего имущества Дома истец представил в материалы дела договоры, заключенные Обществом со специализированными организациями:  на техническое обслуживание лифтов и систем лифтовой диспетчерской связи и сигнализации (ЛДСС) от 01.08.2010, на энергоснабжение за №20907 от 13.09.2010, на  отпуск и потребление тепловой энергии и теплоносителя в горячей воде за № 1655 от 07.10.2010; платежные поручения на оплату (ОАО «ТГК №2); отчет о выполнении работ по техническому обслуживанию и непредвиденному ремонту многоквартирного дома по ул. Батова, 28/2 за период с 31.01.2011 по 31.08.2011; выписку из журнала регистрации по вышеуказанному дому.

Неисполнение ответчиком обязанности по оплате оказанных истцом услуг (выполненных работ) по содержанию и ремонту общего имущества в Доме и оказанные коммунальные услуги, явился основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

В соответствии с пунктом 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

В силу статей 210, 249 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором; каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ и части 1 статьи 36 ЖК РФ  собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Из содержания статей 153, 158 ЖК РФ и постановления Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме» (пункт 28) вытекают обязательства собственников жилья по внесению платы за жилое помещение, коммунальные услуги, содержание общего имущества.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (часть 1 и 2 статьи 153 ЖК РФ). В силу пункта 3 данной статьи до заселения жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления или управомоченные ими лица.

В соответствии со статьей 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.

Согласно части 11 статьи 155 ЖК РФ неиспользование собственниками помещений не является основанием невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом отсутствие фактического пользования общим имуществом не является основанием для освобождения собственника от участия в расходах по его содержанию.

Как следует из материалов дела, ответчику принадлежит на праве оперативного управления 49 квартир в Доме. Право оперативного управления в установленном порядке не зарегистрировано.

Вместе с тем отсутствие государственной регистрации права оперативного управления не может служить основанием для освобождения ответчика от исполнения возложенных на него обязанностей. 

Действующим Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не установлены сроки государственной регистрации прав в отношении недвижимого имущества.

В связи с этим,  нельзя ставить обязанность лица, осуществляющего функции собственника недвижимого имущества, по несению бремени содержания этого имущества в зависимость от срока государственной регистрации его права оперативного управления в отношении данного объекта, поскольку, установленными по делу обстоятельствами подтверждено, и ответчиком не оспаривалось, что жилые помещения в спорный период находились в его фактическом владении и пользовании.

Учитывая положения статей 124, 125, 294, 296 ГК РФ, ответчик, являясь законным владельцем жилых помещений в доме, обязан был исполнять все обязанности, вытекающие из содержания права собственности, в том числе, обязанности несения бремени содержания принадлежащего собственнику имущества в течение спорного периода.

Довод о ничтожности договора управления по указанным выше основаниям, является несостоятельным и отклоняется апелляционным судом.

Ссылка заявителя на отсутствие лимитов бюджетных средств на указанные цели на оплату указанных услуг, не является основанием для освобождения ответчика от исполнения обязательств по их оплате.

В соответствии с толкованием правовых норм, содержащимся в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.11.2010 № 4910/10 по делу № А71-9485/2009-ГЗ и являющимся в силу прямого указания Президиума ВАС РФ общеобязательным и подлежащим применению арбитражными судами при рассмотрении аналогичных дел, поскольку в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают,