Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 по делу n А82-4640/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

    ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

13 марта 2012 года

Дело № А82-4640/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года.     

Полный текст постановления изготовлен 13 марта 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ившиной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Кононова П.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бородиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

индивидуального предпринимателя Гришина Бориса Николаевича,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гришина Бориса Николаевича

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 14.12.2011 по делу № А82-4640/2011, принятое судом в составе судьи Мухиной Е.В.,

по заявлению индивидуального предпринимателя Гришина Бориса Николаевича

к администрации городского округа город Рыбинск,

департаменту недвижимости администрации городского округа г. Рыбинск

о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права выкупа,

установил:

индивидуальный предприниматель Гришин Борис Николаевич (далее – заявитель, ИП Гришин Б.Н., Предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявлением о признании незаконным отказа администрации городского округа город Рыбинск (далее – Администрация), изложенного в письме от 04.05.2011 №433-26, в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого имущества общей площадью 82 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75, обязании Администрации обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости недвижимого имущества площадью 82 кв.м., расположенного по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, Волжская набережная, дом 67-75, и принять решение об условиях приватизации данного помещения в двухнедельный срок с даты принятия отчетов о его оценке, предусмотрев преимущественное право ИП Гришина Б.Н. на приобретение арендуемого имущества по договору аренды от 01.08.2004 №2030.

В качестве соответчика привлечен департамент недвижимости администрации городского округа г. Рыбинск (далее – Департамент).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от  14.12.2011 в удовлетворении заявленных требований ИП Гришину Б.Н. отказано.

Индивидуальный предприниматель Гришин Борис Николаевич с принятым решением суда не согласен, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.

Заявитель считает, что у Администрации отсутствовали законные основания для отказа Предпринимателю в реализации преимущественного права выкупа арендованного имущества. В обоснование данного довода ИП Гришин Б.Н. указывает, что объект аренды был индивидуализирован, не вызывал сомнений у сторон договора, Администрация располагала достоверными сведениями о расположении объекта и его площади. Об этом свидетельствуют, по мнению заявителя, факт включения нежилого помещения, переданного Предпринимателю по договору аренды, в план приватизации, представленные в материалы дела копии свидетельств о государственной регистрации права собственности (подготовленные в целях передачи заявителю), копия письма Департамента, адресованного обществу с ограниченной ответственностью «Центр независимой оценки» (далее – ООО «Центр независимой оценки»), в котором содержится просьба об определении рыночной стоимости объектов, включенных в программу приватизации муниципального имущества, направление в адрес ИП Гришина Б.Н. уведомления от 03.05.2011 с предложением о предоставлении заявителю равнозначного имущества взамен арендуемого.

Доводы апелляционной жалобы поддержаны Предпринимателем в судебном заседании суда апелляционной инстанции.

Департамент в отзыве на апелляционную жалобу считает решение суда первой инстанции не подлежащим отмене.

Ответчики явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей ответчиков.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.12.1999 между Управлением муниципального имущества Рыбинского муниципального округа и ИП Гришиным Б.Н. подписан договор аренды №2030 нежилого помещения (строения) (далее – Договор от 15.12.1999), которым во временное владение и пользование заявителя передано нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Рыбинск, Волжская набережная, д.69/2-71/1, площадью 50,2 кв.м. (т.1, л.д.10-11). Пунктом 7.1 данного договора установлен срок его действия – с 15.12.1999 по 01.01.2009.

Сведений о государственной регистрации Договора от 15.12.1999 в материалы дела не представлено.

01.08.2004 между Департаментом (Арендодатель) и заявителем (Арендатор) подписан договор аренды №2030 недвижимого имущества  (далее – Договор от 01.08.2004), которым стороны согласовали передачу заявителю во временное пользование недвижимого имущества (здания, помещения), расположенного по адресу: г.Рыбинск, Волжская набережная, д.69/2-71/1, площадью 87,6 кв.м. для торговли промышленными товарами (т.1, л.д.13-15).

По тексту пункта 1.1 данного договора к нему должен быть приложен план недвижимого имущества.

Пунктом 1.3 Договора от 01.08.2004 установлено, что передача имущества производится по акту, который подписывается Арендодателем и Арендатором не позднее 15 дней с момента подписания данного договора аренды и является его неотъемлемой частью.

В соответствии с пунктом 2.1.2 Договора от 01.08.2004 Арендодатель обязан не менее чем за два месяца предупредить Арендатора о досрочном расторжении договора аренды и необходимости освобождения помещения в связи с его постановкой на реконструкцию или сносом.

В пункте 7.1 указанного договора определен срок действия договора - с 01.08.2004 по 30.07.2004. Из пояснений сторон в суде первой инстанции следует, что в тексте договора допущена опечатка - договор заключен на срок по 30.07.2005.

В соответствии с дополнительным соглашением от 31.07.2005 срок действия Договора от 01.08.2004 продлен до 29.07.2006 (т.1, л.д.17).

Согласно дополнительному соглашению от 30.07.2006 срок действия Договора от 01.08.2004 продлен до 28.07.2007. Кроме того, в связи с изменением нумерации домов по Волжской набережной, внесены изменения в предмет договора в части номера дома - дом 67-75 вместо дома 69/2-71/1 (т.1, л.д. 18).

28.07.2007 стороны подписали дополнительное соглашение к Договору от 01.08.2004, пунктом 7.1 которого установили новый срок действия договора – до 26.07.2008 (т.1, л.д.19).

Дополнительным соглашением от 11.01.2010 стороны согласовали изменение общей площади арендуемого помещения до 82 кв.м. (т.1, л.д.22).

12.10.2010 Администрацией издано постановление №3362 «О проведении реконструкции здания по адресу: Ярославская область, г. Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75» (т.1, л.д.85).

19.04.2011 в адрес Предпринимателя направлено уведомление №4104/04-1528 о расторжении Договора от 01.08.2004 и необходимости освобождения помещения в связи с постановкой здания на реконструкцию (т.1, л.д.83).

31.03.2011 ИП Гришин Б.Н. обратился в Администрацию с заявлением о выкупе нежилых помещений общей площадью 50,2 кв.м. по адресу: г.Рыбинск, Волжская набережная, д.67-75, арендуемых по договору аренды №2030 от 15.12.1999 (т.1, л.д.38-39).

Администрация письмом от 04.05.2011 №433-26  отказала Гришину Б.Н. в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения в связи с предстоящей реконструкцией дома 67-75 по Волжской набережной, предложила заявителю рассмотреть вопрос о замене арендуемого помещения равнозначным, для чего обратиться в Департамент (т.1, л.д.53-54).

Полагая, что отказ Администрации не соответствует Федеральному закону от 22.07.2008 №159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон №159-ФЗ) и нарушает права и законные интересы ИП Гришина Б.Н., Предприниматель оспорил его в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из законности и обоснованности решения Администрации об отказе Предпринимателю в выкупе имущества, расположенного по адресу: г. Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75, в связи с отсутствием у заявителя преимущественного права выкупа  помещений.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав Предпринимателя, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

 Согласно части 1 статьи 1 Закона №159-ФЗ данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу данного Федерального закона, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона №159-ФЗ, при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона №159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона №159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее – Закон об оценочной деятельности). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что ИП Гришин Б.Н. обратился в Администрацию с заявлением от 31.03.2011 о выкупе нежилых помещений общей площадью 50.2 кв.м., расположенных по адресу: г. Рыбинск, Волжская набережная, д. 67-75 как с арендатором по договору аренды от 15.12.1999 №2030.

В то же время согласно статье 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 3, статьи 433, пунктом 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Срок действия Договора от 15.12.1999 установлен с 15.12.1999 по 01.01.2009. Таким образом, Договор от 15.12.1999 подлежал государственной регистрации.

Надлежащих доказательств того, что данный договор был зарегистрирован, материалы дела не содержат.

В связи с этим правомерен вывод суда первой инстанции о том, что указанный договор аренды является незаключенным и не порождает каких-либо прав и обязанностей для сторон, в том числе не служит подтверждением непрерывного нахождения у Предпринимателя арендуемого недвижимого имущества, на которое претендует заявитель, в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ.

Кроме того, согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии со статьей 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее