Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.03.2012 по делу n А82-9325/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

14 марта 2012 года                                                                     Дело № А82-9325/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2012 года

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2012 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Чернигиной Т.В.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,  

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Интерьер» 

на решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.12.2011 по делу № А82-9325/2011, принятое судом в составе судьи Карташовой Н.В.,

по иску индивидуального предпринимателя Терентьевой Людмилы Владимировны (ИНН 861300006069, ОГРН 304761035500936)

к обществу с ограниченной ответственностью «Интерьер» (ИНН 7610066848, ОГРН 1057601888442)

о взыскании 149 009 рублей 99 копеек и расторжении договора аренды,  

установил:

индивидуальный предприниматель Терентьева Людмила Владимировна (далее – истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Интерьер» (далее – ответчик, Общество, заявитель жалобы) о взыскании 129 679 рублей 80 копеек задолженности по договору аренды от 25.09.2006, 19 330 рублей 19 копеек процентов за пользование чужими денежными средствами, а также о расторжении договора аренды недвижимого имущества от 25.09.2006.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 395, 450, 453, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по оплате арендной платы, а также компенсации земельного налога по договору аренды здания от 25.09.2006.

Ответчик исковые требования не признал, считает, что задолженность по договору отсутствует, в связи с чем отсутствуют основания для его расторжения.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 29.12.2011 исковые требования Предпринимателя удовлетворены частично. Суд принял решение о расторжении договора аренды от 25.09.2006. Кроме того, с ответчика в пользу истца взыскано 112 843 рубля, в том числе 79 483 рубля 80 копеек задолженности по арендной плате, 14 029 рублей 01 копейка в возмещении убытков и 19 330 рублей 19 копеек процентов. В остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Общество обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ярославской области от 29.12.2011 в части расторжения договора аренды от 25.09.2006, а также в части взыскания с Общества 93 151 рубля 52 копеек, в том числе 79 122 рублей 51 копейки долга по арендной плате и 14 029 рублей 01 копейки возмещения убытков, отменить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик указывает, что не согласен с решением суда в части непринятия судом зачета расходов Общества на капитальный ремонт теплового ввода в сумме 42 937 рублей 63 копейки в счет арендной платы за ноябрь 2009 года; в части признания необоснованным зачета Обществом переплаты по всем видам расчетов с истицей за период с 25.09.2009 по 30.03.2011 в сумме 36 184 рубля 88 копеек в счет арендной платы за май 2010 года; в части взыскания с ответчика в пользу истицы расходов по оплате гидроиспытаний систем отопления (опресовке)  арендуемого здания в сумме 14 029 рублей 01 копейки, а также в части выводов суда о наличии оснований для расторжения договора.

Более подробно доводы ответчика изложены в апелляционной жалобе.

Истица в отзыве на апелляционную жалобу доводы ответчика отклонила, просит решение суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Предприниматель заявила ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителей.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Ярославской области от 29.12.2011 проверены Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Предпринимателем (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды здания от 25.09.2006 (далее – договор), по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое здание общей площадью 676 кв.м., находящееся по адресу: Ярославская область г. Рыбинск, ул. Академика Губкина, д. 33 (пункт 1.1 договора).

Срок действия договора сторонами определен с 25.09.2006 по 25.09.2016 (пункт 6.2 договора).

Здание передано ответчику по акту приема-передачи от 30.09.2006.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ярославской области 09.04.2007.

В соответствии с пунктами 2.3.4, 4.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 31.10.2006) ответчик обязался своевременно (в течение 10 первых рабочих дней месяца на основании счета на оплату) и в полном объеме оплачивать арендную плату. В период с 01.01.2008 по 25.03.2009 арендная плата составляет 137 000 рублей, с 25.03.2009 по 25.09.2011 - 151 000 рублей ежемесячно.

В силу пункта 4.3 договора арендная плата не включает расходы по обеспечению здания электроснабжением, подачей холодной воды, водоотведением, уборкой прилегающей территории, услуги за пользование телефоном, оплату земельного налога. Указанные расходы несет арендатор.

В пункте 2.3.3 договора стороны определили, что расходы за коммунальные услуги (электроснабжение, водоснабжение, отвод канализации, телефон, вывоз мусора) несет арендатор, при этом он имеет право не заключать договора с поставщиками вышеуказанных услуг, а компенсирует арендодателю расходы на оплату коммунальных платежей согласно выставленных счетов поставщиками этих услуг. Арендатор также компенсирует арендодателю с 01.01.2007 оплату земельного налога. Оплата счетов за коммунальные услуги, земельный налог должна производится не позднее 5 банковских дней с момента их получения.

Договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя в случаях, когда арендатор пользуется зданием  с существенным нарушением условий договора; существенно ухудшает здание; допускает более трех раз подряд задержки в оплате любых сумм, причитающихся по настоящему договору (пункт 6.5 договора).

Считая, что у ответчика имеется задолженность по компенсации земельного налога в сумме 8 629 рублей 76 копеек, задолженность по арендным платежам в сумме  79 483 рубля 80 копеек,  14 029 рублей 01 копейка задолженности  в возмещение затрат истца на проведение гидроиспытаний, истец обратился в Арбитражный суд Ярославской области с настоящим иском о взыскании задолженности и расторжении договора аренды. Также истцом заявлены требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 19 330 рублей 19 копеек за период с 25.03.2009 по 18.08.2011, в том числе 11 246 рублей 88 копеек - по арендным платежам, 7 552 рубля 23 копейки - за несвоевременное внесение платежей по компенсации земельного налога, 471 рубль 70 копеек - за несвоевременное перечисление денежных средств по оплате электроэнергии и 59 рублей 38 копеек - за несвоевременное возмещение расходов за водоснабжение.

В апелляционной жалобе ответчик обжалует решение суда в части расторжения договора аренды от 25.09.2006, а также в части взыскания с Общества в пользу истца 79 122 рублей 51 копейки долга по арендной плате и 14 029 рублей 01 копейки возмещения убытков.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения  суда исходя из нижеследующего.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

В соответствии со статьями 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт пользования имуществом подтверждается материалами дела и ответчиком не оспорен.

Предъявляя исковые требования в части взыскания 79 483 рубля 80 копеек задолженности по арендной плате, истец числит за ответчиком задолженность в сумме 361 рубль 29 копеек за март 2009 года, 42 937 рублей 63 копейки за ноябрь 2009 года, 36 184 рубля 88 копеек за май 2010 года.

Взыскание 361 рубля 29 копеек долга за март 2009 года ответчиком в апелляционной жалобе не оспаривается.

Возражая относительно взыскания 42 937 рублей 63 копеек долга за ноябрь 2009 года, ответчик указывает, что на указанную сумму им произведен зачет своих расходов по оплате работ ООО «Жилищно-коммунальное управление» за выполнение капитального ремонта теплового ввода в арендуемое здание, в подтверждение чего представил договор подряда на производство работ от 27.10.2009. При этом, ответчик указывает, что произведенный капитальный ремонт был вызван неотложной необходимостью.

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: 1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; 2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы; 3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2 названной правовой нормы арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Таким образом, из содержания статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы возникает у арендатора лишь после того, как арендодателем допущено нарушение обязанности по производству капитального ремонта.

Заключенным между сторонами договором аренды от 01.01.206 срок производства капитального ремонта не установлен.

В пункте 2.3.7 договора аренды стороны согласовали, что арендатор обязан извещать арендодателя о наличии  признаков аварийного состояния здания, а также обо всех авариях или других происшествиях, в результате которых может быть нанесен ущерб зданию и принимать меры, необходимые для их предотвращения.

Доказательств того, что Общество обращалось к истцу с требованием произвести капитальный ремонт в связи с неотложной необходимостью, в дело не представлено. Суд установил, что все ремонтные работы производились истцом по своей инициативе и без согласования с истцом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что у ответчика не возникло права требовать возмещения своих затрат на произведенный капитальный ремонт системы теплоснабжения здания, и взыскал с ответчика задолженность по арендной плате за ноябрь 2009 года в сумме 42 937 рублей 63 копеек.

Возражая относительно требований истца о взыскании 36 184 рублей 88 копеек долга по арендной плате за май 2010 года, Общество указывает, что зачло   имеющуюся на тот момент переплату истцу по всем платежам по договору согласно составленному ответчиком акту сверки расчетов за период с 25.09.2006 по 30.03.2011, о чем известило истца письмом от 11.11.2009.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Представленное ответчиком письмо от 11.05.2010 об уменьшении арендной платы за май 2010 на 36 184 рубля 88 копеек не может служить надлежащим доказательством того, что ответчик уведомил истца о проведении зачета встречных требований, поскольку содержание данного письма не позволяет определить, по каким обязательствам у истца имеется задолженность перед ответчиком.

Суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчик не представил доказательств наличия у истца бесспорного встречного денежного обязательства, в связи с чем нельзя признать зачет произведенным, а, следовательно, и отсутствие у ответчика обязательства по оплате арендной платы. При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика в пользу истца 36 184 рубля 88 копеек задолженности по арендной плате за май 2010 года.

Исходя из вышеизложенного, учитывая, что ответчиком, в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено доказательств оплаты арендной платы в полном объеме,  апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно взыскал с ответчика 79 483 рубля 80 копеек задолженности по арендной плате.

Предпринимателем также предъявлены требования о взыскании с ответчика 14 029 рублей 01 копейки расходов на подготовку