Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.07.2012 по делу n А29-9666/2010. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г.Киров, ул.Хлыновская, 3, http://2aas.arbitr.ru

Постановление

арбитражного суда апелляционной инстанции

г.Киров

27 июля 2012 года                                                            Дело № А29-9666/2010

Резолютивная часть постановления объявлена        26 июля 2012 года

Полный текст постановления изготовлен                   27 июля 2012 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поляковой С.Г.,

судей Бармина Д.Ю., Великоредчанина О.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Родиной Ю.Н.

без участия в судебном заседании представителей сторон,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчиков индивидуального предпринимателя Мельничук Сергея Викторовича, общества с ограниченной ответственностью «Арус»

на решение Арбитражного суда Республики Коми от 03.04.2012  по делу №  А29-9666/2010, принятое судом в составе судьи  Егоровой Т.В.

по иску открытого акционерного общества «Сбербанк России» (ОГРН 1027700132195, ИНН 7707083893) в лице филиала - Коми отделения № 8617, г. Сыктывкар

к индивидуальному предпринимателю Мельничук Сергею Викторовичу (ОГРНИП 304110208500120, ИНН 110200151870),

к обществу с ограниченной ответственностью «Арус»

 об обращении взыскания на заложенное имущество по договору ипотеки,

установил:

      Открытое акционерное общество «Сбербанк России» в лице филиала -   Коми  отделения № 8617 (далее - ОАО «Сбербанк России», истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Коми с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Мельничук Сергею Викторовичу (далее - ИП Мельничук С.В., ответчик, заявитель) об  обращении   взыскания   на заложенное   по   договору ипотеки № 496 от 10.05.2007 года недвижимое имущество, а именно: нежилое помещение № 1.003 площадью 348,9 кв. м., этаж. 1 подвал, (номера на поэтажном плане: подвал 1 - 8, 8а, 9 - 15,  первый этаж 1 - 8, 12а) и помещение № 1.004 площадью 406,2 кв.м., 1 этаж (номера на поэтажном плане 9 - 34), расположенные по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Мира, дом 2, а также установить начальную продажную цену указанного имущества в размере его рыночной стоимости установленной экспертом.

        Правовым основанием заявленных требований истец указал статьи 334, 348, 349 Гражданского кодекса Российской Федерации.

        Решением Арбитражного суда Республики Коми от 03.04.2012 обращено взыскание на заложенное по договору об ипотеке № 496 от 10.05.2007г. недвижимое имущество:

        - нежилое помещение общей площадью 406,2 кв.м., находящееся по адресу Республика Коми, г. Ухта, ул. Мира, д. 2, этаж 1, номера на поэтажном плане 9-34, помещение 1.004.

        - нежилое помещение общей площадью 348,9 кв. м., находящееся по адресу Республика Коми, г. Ухта, ул. Мира, д. 2, этаж подвал, номера на поэтажном плане подвал 1-8, 8а, 9-15; 1 этаж, 1-8, 12а, помещение 1.003.

          Установлена начальная продажная цена нежилого помещения общей площадью 406,2 кв.м., находящегося по адресу Республика Коми, г. Ухта, ул. Мира, д. 2, этаж 1, номера на поэтажном плане 9-34, помещение 1.004 в сумме 13400000руб.

         - нежилого помещения общей площадью 348,9 кв. м., находящегося по адресу Республика Коми, г. Ухта, ул. Мира, д. 2, этаж подвал, номера на поэтажном плане подвал 1-8, 8а, 9-15; 1 этаж, 1-8, 12а, помещение 1.003 в сумме 8290000руб.

Не согласившись с указанным решением, ИП Мельничук С.В., ООО «Арус»  обратились во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение суда первой инстанции отменить.

В обоснование апелляционной жалобы указывают, что решение суд основывает на результатах экспертизы по определению рыночной стоимости объектов недвижимости, проведенной Конашенковым Д.Н. Считают, данное заключение недостоверным, так как оно составлено с грубыми нарушениями законодательства, регулирующего оценочную деятельность. В нарушение ст.11 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» нет ссылки на стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости  объекта оценки. Отсутствует последовательность определения стоимости объекта оценки. В части соблюдения требований Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки»: не проведен анализ наиболее эффективного использования объекта оценки, нет подтверждения достоверности используемой информации, не указан срок экспозиции оценки объекта оценки, отказ от использования доходного подхода недостаточно убедителен. Не указаны имущественные права на объект оценки, предполагаемое использование результатов оценки, вид стоимости, допущения и ограничения. Не достаточно полно указаны количественные и качественные характеристики объекта оценки. Не проведен анализ достаточности и достоверности информации. Единица сравнения не обоснована. Не обоснованы шкалы корректировок. Нет предполагаемого результата оценки. Не подтверждена информация, приведенная в отчете. Указанные нарушения влияют на результат оценки, а установленная экспертом рыночная цена не может быть достоверной. Кроме того, суду представлялся отчет рыночной стоимости спорных объектов, проведенный ООО «Эльпина», однако суд не принял его в качестве доказательств и не приобщил к материалам дела.  

В уточнении к апелляционной жалобе ответчик просит изменить решение суда первой инстанции и принять новый судебный акт с установлением действительной рыночной стоимостью нежилого помещения общей площадью 406,2 кв.м., находящегося по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Мира, дом 2, этаж 1, номера на поэтажном плане 9-34, помещение 1.004 и нежилого помещения общей площадью 348,9 кв.м., находящегося по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Мира, дом 2, этаж подвал, номера на поэтажном плане подвал 1-8, 8а, 9-15, 1 этаж, 1-8, 12а, помещение 1.003, назначить повторную экспертизу по определению рыночной стоимости объектов недвижимости.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просит решение арбитражного суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Стороны, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями.

В соответствии с пунктом 1 статьи 123, пунктами 3, 5 статьи 156, пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба заявителя рассмотрена в отсутствие указанных лиц.

Законность решения Арбитражного суда Республики Коми 03.04.2012 проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.

Исследовав представленные доказательства, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Материалами дела установлено, что ИП Мельничук С.В. (залогодатель) и Банк (залогодержатель) заключили договор ипотеки от 22.05.2007года № 496, согласно которому Банку в залог передано принадлежащее Мельничуку С.В. на праве собственности нежилое помещение № 1001 площадью 755,1 кв.м., расположенное по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Мира, дом 2, которое впоследствии на основании заявления Мельничук С.В. от 12.03.2009 года и с согласия залогодержателя разделено на два новых нежилых помещения: помещение № 1.003 площадью 348,9 кв.м. (номера на поэтажном плане: подвал 1 - 8, 8а, 9 - 15,  первый этаж 1 - 8, 12а) и помещение № 1.004 площадью 406,2 кв.м. (номера на поэтажном плане 9 - 34), расположенные по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Мира, дом 2.

Право собственности на вновь созданные объекты недвижимости было зарегистрировано за Мельничук С.В., что подтверждается свидетельствами  о государственной регистрации права от 12.03.2009 серии 11 АА № 573682 и 583 683.

В соответствии с пунктом 1.4. договора № 496 от 10.05.2007года, оценочная стоимость указанного в пункте 1.2. договора объекта недвижимости устанавливается сторонами в сумме 36 574 023 руб.

Для целей залога применяется дисконт в размере 25%.

Залоговая стоимость объекта недвижимости, исходя из оценочной стоимости с применением дисконта,  составляет 27 430 517 руб. 25 коп.

Общая залоговая стоимость предмета залога, указанного в пункте 1.2. договора составляет 27 430 517 руб. 25 коп.

Договор залога заключен в обеспечение исполнения обязательств ИП Мельничук С.В. по договору № 259 об открытии невозобновляемой кредитной линии от 08.05.2007 года.

03.12.2009 между Мельничук С.В. (продавец) и ООО «Арус» (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества от 03.12.2009, по которому в собственность покупателя перешли нежилые помещения № 1.003 площадью 348,9 кв.м. (номера на поэтажном плане: подвал 1 - 8, 8а, 9 - 15,  первый этаж 1 - 8, 12а) и помещение № 1.004 площадью 406,2 кв.м. (номера на поэтажном плане 9 - 34), расположенные по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Мира, дом 2.

В связи с неисполнением ИП Мельничук С.В. обязательств по кредитному договору, решением Ухтинского федерального городского суда Республики Коми от 21.01.2010 года по делу № 2-30-10 с ИП Мельничук С.В. и Мельничук (Жилиной) Е.Л. солидарно  взыскана задолженность в сумме 16 704 270 руб.

Поскольку решение Ухтинского федерального городского суда Республики Коми от 21.01.2010 года по делу № 2-30-10 ИП Мельничук С.В. не исполнено, ОАО «Сбербанк России» обратилось в арбитражный суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации залог является одним из способов обеспечения исполнения обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (пункт 1 статьи 336 Кодекса).

В соответствии со статьей 343 ГК РФ залогодержатель и залогодатель вправе проверять по документам и фактически наличие, количество, состояние и условия хранения заложенного имущества, находящегося у другой стороны.

В силу статьи 346 ГК РФ залогодатель вправе, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из существа залога, пользоваться предметом залога в соответствии с его назначением, в том числе извлекать из него плоды и доходы.

Согласно статье 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В соответствии с частью 1 статьи 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 ГК РФ обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных названным Федеральным законом.

Вопросы, разрешаемые судом при рассмотрении дела об обращении взыскания на заложенное имущество, определены ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

В соответствии с п. 4 ч. 2 ст. 54 указанного Закона, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом.

Как разъяснено в пункте 6 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.1998 N 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Поскольку между сторонами возник спор относительно установления начальной продажной цены заложенного имущества, данная цена на основании статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» подлежит определению судом.

По ходатайству истца в процессе рассмотрения дела судом первой инстанции была назначена экспертиза на предмет установления рыночной стоимости предмета залога.

По заключению эксперта № 01/02 от 11.02.2012 года, рыночная стоимость нежилого помещения № 1.003 площадью 348,9 кв. м. (номера на поэтажном плане: подвал 1 - 8, 8а, 9 - 15,  первый этаж 1 - 8, 12а) расположенного по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Мира, дом 2 по состоянию на 11.02.2012 года составляет 8 290 000 руб.; рыночная стоимость нежилого помещения № 1.004 площадью 406,2 кв.м. (номера на поэтажном плане 9 - 34), расположенного по адресу: Республика Коми, город Ухта, улица Мира, дом 2,  по состоянию на 11.02.2012 года составляет 13 400 000 руб.

Оценив совокупность исследованных доказательств, апелляционный суд пришел к выводу, что доводы заявителя о том, что указанное заключение эксперта не соответствует действующему законодательству, не нашли своего подтверждения.

Заключение