Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.08.2012 по делу n А82-3347/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

стоимость спорных нежилых помещений составляет 3774000 рублей с НДС.

Согласно заключению эксперта от 20.12.2011  износ объекта оценки принят за 59 %

Между тем, согласно пункту 7 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921, первичный государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляется по результатам первичной технической инвентаризации, за исключением случаев, установленных пунктом 8 настоящего Положения. При осуществлении первичного государственного технического учета объектам капитального строительства в установленном порядке присваиваются инвентарный и кадастровый номера. Государственный технический учет в связи с изменением характеристик объекта капитального строительства осуществляется по результатам технической инвентаризации таких изменений. По результатам технической инвентаризации на каждый объект капитального строительства оформляется технический паспорт, форма которого и состав включаемых в него сведений устанавливаются Министерством экономического развития Российской Федерации.

Из пунктов «а», «б» пункта 2 постановления Правительства Российской Федерации от 10.09.2004 № 477 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» следует, что государственный технический учет объектов капитального строительства осуществляют Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы (подпункт «а»); до принятия нормативных правовых актов, определяющих порядок ведения государственного технического учета, технический учет и техническую инвентаризацию объектов капитального строительства осуществляют организации (органы), аккредитованные Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости в порядке, устанавливаемом Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации, по правилам, утверждаемым указанным Министерством (подпункт «б»).

Согласно справке Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» от 26.03.2012 № 593 (далее – справка № 593) по данным технической инвентаризации  от 04.05.2007 физический износ дома по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, 47 составил 68 %, группа капитальности 3 (том 3, л.д. 88).

Учитывая, что в материалах дела отсутствуют доказательства, опровергающие величину износа спорных нежилых помещений, указанную уполномоченным органом в справке от 26.03.2012, в рассматриваемой ситуации при определении стоимости спорных нежилых помещений необходимо применять  корректирующий коэффициент на износ.

В соответствии с пунктом 14  Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к отчету об оценке (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 № 256 (далее – ФСО № 1) сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Из заключения эксперта от 20.12.2011 следует, что при определении показателя стоимости спорных нежилых помещений подходом сравнительного анализа использованы данные по 5 аналогичным объектам. При этом для всех аналогов принята одинаковая группа капитальности.

Между тем, материалами дела подтверждено, что  здание, в котором расположены спорные нежилые помещения, относится к третьей группе капитальности, тогда как из справки Ярославского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» от 26.03.2012 № 592 (далее – справка № 592) (том 3, л.д. 87) следует, что здание по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, 32, которое в экспертном заключении использовано в качестве аналога № 4, относится к первой группе капитальности.

Согласно пункту 4 Общей части к сборнику укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов, утвержденной Государственным комитетом Совета Министров СССР по делам строительства 14.07.1970, для перехода к другим группам капитальности применяются поправочные коэффициенты (том 3, л.д. 99-105).

Следовательно, в рассматриваемой ситуации расчет рыночной стоимости спорных нежилых помещений сравнительным методом должен сопровождаться применением коэффициента корректировки на группу капитальности.

Из пункта 14 ФСО № 1 следует, что объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Согласно заключению эксперта от 20.12.2011 при определении показателя стоимости спорных нежилых помещений подходом сравнительного анализа использованы сведения о здании по адресу: г. Ярославль, ул. Республиканская, д. 75 «б»  (аналог № 1). Между тем, стоимость 1 кв.м. площади указанного здания – 38011 рублей значительно превышает стоимость  1 кв.м. площади других зданий, указанных в заключении эксперта в качестве аналогов (аналог № 2 - 21541 рублей, аналог № 3 - 25591 рублей, аналог № 4- 20886 рублей,  аналог № 5 - 27731 рублей).

Следовательно, данные по аналогу № 1 не могут быть использованы при определении показателя стоимости спорных нежилых помещений подходом сравнительного анализа.

При таких обстоятельствах являются обоснованными выводы суда первой инстанции о необходимости применения при определении рыночной стоимости спорных нежилых помещений коэффициентов на износ и группу капитальности, необходимости исключения из расчета данных по аналогу № 1 и, соответственно, и, следовательно, выводы суда о величине стоимости спорных помещений сравнительным подходом в размере 2384000 рублей,  величине рыночной стоимости данных помещений  равной 2933200 рублям с учетом НДС.

Примененный судом первой инстанции способ восстановления прав путем изменения условий договора купли-продажи в части выкупной цены, является следствием признания незаконным постановления Мэрии  от 28.12.2010 в части цены имущества, превышающей 2933200  рублей. Данный способ восстановления направлен на реальное восстановление нарушенных прав Общества.

Доводы апелляционной жалобы о том, что условия договора о цене спорных нежилых помещений были согласованы сторонами; оспаривание величины стоимости объекта возможно только до момента заключения договора; до заключения договора купли-продажи объекта достоверность определенной независимым оценщиком величины рыночной стоимости отчуждаемого объекта муниципальной собственности и решение муниципального органа в части такого условия приватизации в установленном порядке ООО «Камертон» не были оспорены; покупатель подписал договор купли-продажи без протокола разногласий по условию о цене объекта; преддоговорной спор по условию о цене между сторонами отсутствовал; разногласия по данному условию не передавались на разрешение суда, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в рассматриваемой ситуации обжалуемое постановление Мэрии основано на отчете ООО «Оценка ПРОФИ» № 75/12/2010, который не отвечает требованиям Закона об оценочной деятельности. При этом подписание договора купли-продажи от 17.01.2011 до момента оспаривания постановления Мэрии об условиях приватизации арендуемых нежилых помещений вызвано положением пункта 2 части 9 статьи 4 Федерального закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, согласно которому субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок. Следовательно, подписание Обществом договора купли-продажи арендуемого имущества не исключало его права на оспаривание ненормативного правового акта, на основании которого заключен этот договор.

Довод апелляционной жалобы о том, что указанная в экспертном заключении от 20.12.2011 стоимость аналога № 5 выше стоимости аналога № 1, не принимается судом апелляционной инстанции как противоречащий материалам дела. Материалами дела подтверждено, что экспертами был осуществлен пересчет стоимости аналога № 5, показателя стоимости по сравнительному подходу и итогового значение рыночной стоимости (том 3, л.д. 11-15). После пересчета стоимость аналога № 5 составила 27721 рублей.

Судом апелляционной инстанции исследованы все доводы апелляционной жалобы, однако они не опровергают выводов суда первой инстанции.

На основании изложенного решение суда первой инстанции следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос об уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в силу положений подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации судом апелляционной инстанции не рассматривался.

Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ярославской области от 28.04.2012 по делу № А82-3347/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

Г.Г. Буторина

Судьи                         

П.И. Кононов

М.В. Немчанинова