Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.09.2012 по делу n А31-277/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

11 сентября 2012 года

Дело № А31-277/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2012 года.           

Полный текст постановления изготовлен 11 сентября 2012 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Буториной Г.Г.,

судей Караваевой А.В., Ившиной Г.Г.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Бородиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

представителя заявителя Евсевьевой А.П., действующей на основании доверенности от 26.10.2009,

представителя ответчика Карповой Н.Н., действующей на основании доверенности от 11.01.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области

на решение Арбитражного суда Костромской области от 17.05.2012 по делу № А31-277/2012, принятое судом в составе судьи Беляевой Т.Ю.

по заявлению открытого акционерного общества  «Нерехтское строительно-монтажное управление № 8» (ОГРН 1024400760163, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3)

к администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (ОГРН 1054443168933, г. Нерехта, ул. Нерехтская, д. 1),

о признании недействительным ненормативного правового акта,

установил:

открытое акционерное общество  «Нерехтское строительно-монтажное управление № 8» (далее – заявитель, Общество, ОАО «Нерехтское СМУ-8») обратилось в Арбитражный суд Костромской области с заявлением к администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области (далее – ответчик, Администрация) о признании недействительным отказа от 03.11.2011 в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, о возложении обязанности совершить юридически значимые действия, необходимые для реализации преимущественного права ОАО «Нерехтское СМУ-8» на приобретение арендуемой им части нежилого помещения № 1 по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3, общей площадью 390,5 кв.м.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 17.05.2012 заявленные требования удовлетворены.

Администрация с принятым решением суда не согласна, обратилась во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на нарушение норм материального права, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела. В апелляционной жалобе заявитель указывает, что  нежилое помещение № 1 площадью 473, 1 кв.м. имеет два входа с внешнего и внутреннего фасада, данный проход является сквозным на протяжении всего нежилого помещения; помещения № 1, 2, 3, являющиеся объектом аренды, находятся обособленно от других кабинетов и не являются одним целым арендуемым объектом; арендуемое Обществом спорное нежилое помещение как отдельный объект не выделено, на кадастровом учете не состоит; кадастровый паспорт нежилого помещения от 07.06.2011 не свидетельствует о кадастровом учете объекта недвижимости.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу приведенные в ней доводы опровергает, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

В заседании суда представители сторон поддержали доводы, изложенные в жалобе и отзыве на нее.

Законность решения Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 15.01.2008 регистрирующим органом выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования - городское поселение город Нерехта муниципального района город Нерехта и Нерехтский район Костромской области на нежилое помещение, общая площадь: 473,1 кв.м, инв. № 2219, лит.А, адрес: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, дом 3, помещение № 1 (том 2, л.д. 30).

01.07.1996 Обществом (арендатор) и Нерехтским городским комитетом по управлению муниципальным имуществом (арендодатель, Комитет) заключен договор аренды муниципального имущества, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает помещение общей площадью 434, 13 кв.м., расположенное по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3 (пункт 1.1);  срок действия договора не устанавливался (пункт 1.3) (том 2, л.д. 38-41).

Договор аренды указанного имущества перезаключался 16.11.2006 (том 1 л.д. 18-19) и 14.02.2008 (том 1, л.д. 28-30).

По условиям договора аренды части нежилого помещения от 14.02.2008 (далее - договор аренды от 14.02.2008) Администрация (арендодатель) передает, а ОАО «Нерехтское СМУ-8» (арендатор) принимает во временное владение и пользование часть нежилого помещения, состоящее из помещений  №№ по плану 1-7, 11, 13, 18-22, 25-55, общая площадь передаваемых в аренду помещений составляет 390, 5 кв.м. Передаваемая в аренду часть нежилого помещения входит в состав нежилого помещения, общей площадью 473, 1 кв. м., инв. № 2219, литер А, условный номер объекта 44-44-01/139/2007-132, находящегося по адресу: Костромская область, город Нерехта, улица Орехова, дом 3, помещение № 1 (далее - спорное нежилое помещение). Данное нежилое помещение расположено на первом этаже жилого дома в кирпичном исполнении (пункт 1); срок аренды по договору составляет 25 лет с 14.02.2008 по 14.02.2033 (пункт 2.1). Государственная регистрация указанного договора аренды осуществлена 03.07.2008.

11.11.2008, 25.12.2008 Администрация получила заявления Общества о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

02.12.2008 Комитет по управлению муниципальным имуществом и городскими землями администрации муниципального образования городское поселение город Нерехта по результатам рассмотрения заявления Общества направил в адрес заявителя письмо, в котором сообщил, что данный вопрос будет рассмотрен Советом депутатов городского поселения город Нерехта в I квартале 2009 года (том 1, л.д. 134).

04.03.2009 глава администрации городского поселения город Нерехта принял постановление № 63 о предоставлении ОАО «Нерехтское СМУ-8» преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения (далее - постановление главы городского поселения от 04.03.2009) (том 1 л.д. 135).

13.03.2009 Администрация направила Обществу  письмо (далее - письмо от 13.04.2009) (том 1, л.д. 136), в котором предложила ОАО «Нерехтское СМУ-8» заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения по цене 5 793 000 рублей согласно отчету № 12905/105/2 об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества с двумя вариантами расчетов: в течение 10 дней со дня подписания договора либо с рассрочкой оплаты в течение 3-х лет с оформлением договора залога, приложив проекты соответствующих договоров и постановление главы городского поселения от 04.03.2009. Общество каких-либо действий, направленных на заключение договора купли-продажи спорного объекта недвижимости, не предприняло.

25.06.2009 Советом депутатов городского поселения город Нерехта принято решение № 478 об утверждении перечня недвижимого муниципального имущества городского поселения город Нерехта, подлежащего отчуждению субъектам малого и среднего предпринимательства. В указанный перечень вошло нежилое помещение № 1, расположенное по адресу: Костромская область, г. Нерехта, ул. Орехова, д. 3 (том 1 л.д. 144-145).

02.02.2011 Общество вновь обратилось в Администрацию с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения (далее - заявление от 02.02.2011) (том 1, л.д. 35).

 Не согласившись с бездействием ответчика, выразившимся в несовершении предусмотренных Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества действий, связанных с получением заявления Общества от 02.02.2010, заявитель обратился в арбитражный суд.

21.06.2011 Арбитражный суд Костромской области вынес решение по делу № А31-2499/2011 (том 1, л.д. 40-51), которым бездействие Администрации признал незаконным, обязав устранить допущенное незаконное бездействие. Постановлением арбитражного суда апелляционной инстанции от 04.10.2011 (том 1, л.д. 55-58) указанное решение оставлено без изменения.

Администрация, руководствуясь решением Арбитражного суда Костромской области по делу А31-2499/2011, рассмотрела заявление Общества от 02.02.2011, и  направила в адрес Общества письмо от 03.11.2011 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения. Из указанного письма следует, что, по мнению ответчика, арендуемая Обществом часть нежилого помещения общей площадью 390,5 кв.м. не является обособленным объектом, сформированным в порядке кадастрового учета, за муниципальным образованием право собственности на данную площадь не зарегистрировано, спорное нежилое помещение не может быть самостоятельным объектом гражданских прав и не может служить предметом преимущественного права на выкуп в соответствии с Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Обществом названный отказ в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества обжалован в арбитражный суд.

Суд первой инстанции, установив, что решение Администрации противоречит законодательству, нарушает права и законные интересы заявителя, удовлетворил заявленные требования.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, необходимо наличие двух обязательных условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Способом индивидуализации недвижимого имущества в качестве самостоятельного объекта гражданского оборота, является проведение государственного кадастрового учета в соответствии  Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (далее – Федеральный закон о государственном кадастровом учете)

Из части 3 статьи 1 Федерального закона о государственном кадастровом учете следует, что государственным кадастровым учетом недвижимого имущества (далее - кадастровый учет) признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений о недвижимом имуществе.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Федеральный закон о приватизации) особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Такие особенности определены Федеральным законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества, где статьей 3 предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно частям 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона