Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.09.2012 по делу n А82-2333/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

  ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

14 сентября 2012 года                                                              Дело № А82-2333/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 сентября 2012 года

Полный текст постановления изготовлен 14 сентября 2012 года

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бармина Д.Ю.,

судей Поляшовой Т.М., Щелокаевой Т.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,

при участии в судебном заседании:

от ответчика – Лимонов Д.Ю., по доверенности от 05.09.2012,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ПРЕМЬЕР»

на решение  Арбитражного суда Ярославской области от 15.06.2012  по делу № А82-2333/2012, принятое судом в составе судьи Суркиной Т.В.,

по иску Комитета по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (ИНН  7601000992, ОГРН 1027600684100)

к обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕМЬЕР» (ИНН 7605018486, ОГРН 1027600790381),

третье лицо: Муниципальное автономное учреждение г. Ярославля «Дворец культуры «Нефтяник» (ИНН 7605021168, ОГРН 1037600602786),

о взыскании 683 499 рублей 78 копеек арендной платы, 314 371 рубля 04 копеек пени, выселении из занимаемого помещения,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом мэрии г. Ярославля (далее – Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ярославской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «ПРЕМЬЕР» (далее – ООО «Премьер», ответчик, заявитель)  о взыскании  задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 10.07.2006 № 10936-Б в сумме 683 499 рублей 78 копеек, 314 371 рубль 04 копейки и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Определением Арбитражного суда Ярославской области от 12.03.2012 (л.д. 1-2) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное автономное учреждение города Ярославля «Дворец культуры «Нефтяник» (далее – МАУ ДК «Нефтяник», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 15.06.2012  исковые требования Комитета удовлетворены частично.  ООО «Премьер» выселено из нежилого помещения, а также с ООО «Премьер» в пользу Комитета взыскано 683 499 рублей 78 копеек неосновательного обогащения.

ООО «Премьер» с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ярославской области, отказать Комитету в удовлетворении исковых требований.

По мнению ООО «Премьер» решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Заявитель указывает, что, признавая договор аренды от 10.07.2006 № 10936-Б, возобновленный на срок с 02.07.2008 без проведения торгов, ничтожным, Арбитражный суд Ярославской области вышел за пределы полномочий, предоставленных действующим законодательством, поскольку, усматривая в договоре аренды от 10.07.2006 № 10936-Б признаки нарушения действующего законодательства, Арбитражный суд Ярославской области не поставил на обсуждение сторон вопрос о заключенности договора. Кроме этого, заявитель указывает, что решением Арбитражного суда Ярославской области от 28.04.2009 по делу № А82-16256/2008 договор аренды и его пролонгация на новый срок признаны соответствующими закону. Также ссылаясь на наличие между сторонами договоренности о внесении улучшений в арендуемое имущество, ООО «Премьер» указало, что представило в материалы дела доказательства осуществления работ по реконструкции на сумму 676 394 рубля и заявило о зачете затрат по реконструкции в счет арендной платы, который подлежит учету судом при вынесении решения по существу дела.

Комитет в отзыве на апелляционную жалобу отклонил доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Ярославской области законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

МАУ ДК «Нефтяник» сообщило, что оставляет решение по жалобе на усмотрение суда.

Истец и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Истец заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей истца и третьего лица.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 10.07.2006 между Комитетом (арендодатель), ООО «Премьер» (арендатор) и МАУ ДК «Нефтяник» (Балансодержатель) заключен договор аренды недвижимого имущества № 10936-Б (далее – договор аренды) (л.д. 15-18).

В соответствии с пунктом 1.1 договора аренды арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (часть здания, состоящую из нежилого помещения) общей площадью 478,60 кв. метров (в том числе часть помещения 1 этажа № 4 площадью 16.9 кв. метров, часть помещения 1 этажа № 42 площадью 4.1 кв. метров, часть помещений 1 этажа совместного использования №№ 2, 39-41 площадью 10 кв. метров, помещения 2 этажа №№ 17-26, 28, 29,50 площадью 332.6 кв. метров, часть помещений 2 этажа совместного использования №№ 30-41 площадью 25 кв. метров, часть помещения 2 этажа совместного использования № 16 площадью 49.0 кв. метров, помещения 3 этажа №№ 3, 14, 44 площадью 41 кв.метров), расположенное по адресу: г. Ярославль, Красноперекопский район, Московский пр-т, д. 92, для использования 135,9 кв. метров (помещ. №№ 17-26,29) под кафе, 342,7 кв. метров под кинозал.

Указанное помещение находится на праве оперативного управления МАУ ДК «Нефтяник», что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 17.05.2008 серии 76АА №№ 710907, 710908 (л.д. 39, 40).

Пунктом 2.2.11 договора аренды установлена обязанность арендатора производить своевременно и за свой счет текущий и капитальный ремонт (реконструкцию) арендуемого недвижимого имущества.

Согласно пункту 3.1, договора аренды, за аренду помещения, указанного в пункте 1.1 договора в соответствии с постановлением мэра г. Ярославля и согласно расчета (Приложение № 1) начисляется арендная плата с учетом НДС в сумме 367 985 рублей 78 копеек в год или 30 665 рублей 48 копеек с учетом НДС в месяц.

Пунктами 3.2, 3.5 договора аренды сторонами согласовано, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с Постановлениями мэра города Ярославля, а налоги пересматриваются в соответствии с законодательными актами Российской Федерации; оплата производится ежемесячно равными платежами с перечислением сумм по 9-е число текущего месяца.

В силу пункта 5.1 договора аренды, при невнесении в срок арендной платы арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,30 % от просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 7.1. договора аренды срок действия договора установлен сторонами с 01.06.2006 по 30.05.2007.

 В соответствии с пунктом 7.3 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя и балансодержателя договор считается возобновленным на тех же условиях на тот же срок, т.е. на 364 дня.

Дополнительным соглашением № 1 от 28.06.2007 (л.д. 19-20) стороны изменили общую площадь арендуемого помещения, установив ее в размере 457.50 кв. метров, целевое назначение: 198.2 кв. метров - под кафе, 259.3 кв. метра - под кинозал, а также размер арендной платы, подлежащей внесению за арендованное имущество: начиная с 01.06.2007 за аренду помещения начисляется арендная плата в сумме 44 983,19 рублей с учетом НДС в месяц.

Недвижимое имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.06.2007 (л.д. 21).

 В соответствии с дополнительным соглашением № 2 от 01.08.2009 (л.д. 22) общая площадь арендуемого помещения была изменена и установлена в размере 196.40 кв.м. для использования под кафе; размер арендной платы, подлежащей внесению за арендованное имущество, составил, начиная с 01.08.2009, 33 407 рублей 92 копейки с учетом НДС в месяц.

 Указанное помещение передано ответчику по акту от 01.08.2009 (л.д. 23,24).       22.11.2010 между ООО «Премьер» (Сторона-1) и Комитетом (Сторона-2) заключен договор передачи звукового оборудования «Dolby Surround» в муниципальную собственность в счет погашения долгов по арендной плате и пени, в том числе по договору аренды от 10.07.2006 № 10936-Б, а именно 279 479 рублей 53 копеек; 75 923 рублей 75 копеек (л.д. 31).

На основании приказа председателя Комитета от 30.11.2010 № 6/1987 переданное по договору от 22.11.2010 имущество включено в реестр муниципального имущества казны г. Ярославля (л.д. 32).

Кроме того, приказом председателя Комитета от 06.07.2011 № 6/1048 затраты арендатора на улучшение арендованного имущества зачтены в счет задолженности по арендной плате в сумме 111 265 рублей, в том числе НДС.

14.10.2011 Комитет направил в адрес ООО «Премьер» предписание № 6153 от о необходимости погашения образовавшейся задолженности в сумме 610 631 рублей 74 копеек арендной платы и пени в сумме 408 354 рублей 83 копеек в срок до 15.11.2011 (л.д.34-35).

Предписанием № 7126 от 01.12.2011 истец предложил ответчику досрочно расторгнуть договор аренды от 10.07.2006 № 10936-Б, установив срок для ответа на предложение о расторжении - до 30.12.2011 (л.д. 37).

Невыполнение ответчиком условий договора аренды явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Федеральным законом Российской Федерации от 30.06.2008 № 108-ФЗ «О внесении изменений в федеральный закон «О концессионных соглашениях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», опубликованном в «Российской газете» 02.07.2008,  Федеральный закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» дополнен статьей 17.1 следующего содержания: «Статья 17.1. Особенности порядка заключения договоров в отношении государственного и муниципального имущества

1. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров, за исключением случаев, если указанные права на это имущество предоставляются на основании:

1) актов Президента Российской Федерации, решений Правительства Российской Федерации;

2) решения суда, вступившего в законную силу;

3) федерального закона, устанавливающего иной порядок распоряжения этим имуществом.

2. Указанный в части 1 настоящей статьи порядок заключения договоров не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Водным кодексом Российской Федерации, Лесным кодексом Российской Федерации, законодательством Российской Федерации о недрах.

3. Заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, которое закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления за государственными или муниципальными унитарными предприятиями, государственными или муниципальными бюджетными учреждениями и которым они могут распоряжаться только с согласия собственника, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров.

4. Порядок проведения конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3 настоящей статьи, и перечень случаев заключения указанных договоров путем проведения торгов в форме конкурса устанавливаются Правительством Российской Федерации». 

Как разъясняет пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 59 от 16.02.2011 «Обзор практики разрешения споров, связанным с применением федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в случае, если первоначально договор аренды был заключен на определенный срок, и в соответствии с условиями, по окончании срока аренды договор считается продленным на тот же срок, на тех же условиях, то фактически, по окончании первоначального срока действия договора, между сторонами начинает действовать новый договор аренды, условия которого идентичны условиям окончившегося договора.

Исходя из положений пункта 7.3 договора аренды между Комитетом и ООО «Премьер», договор возобновлялся с 31.05.2007, с 29.05.2008, с 28.05.2009.

Апелляционный суд не согласен с выводом суда первой инстанции о том, что договор аренды от 10.07.2006 № 10936-Б, возобновленный на срок с 02.07.2008 является ничтожным, поскольку на указанную дату срок договора аренды определялся с 29.05.2008 по 27.05.2009, а статья 17.1 введена в Федеральный закон Российской Федерации № 135-ФЗ от 26.07.2006 «О защите конкуренции» с 02.07.2008.

В то же время, в силу положений статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды, возобновленный на новый срок с 28.05.2009 без проведения торгов, является ничтожным.

Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции», статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного