Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.03.2010 по делу n А17-5954/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

31.12.2007;

- 315.935руб.38коп. в период с 01.01.2008 по 11.12.2009,

в связи с чем за весь период аренды арендная плата составила 11.753.934руб.92коп., ответчиком уплачена арендная плата в сумме 11.527.258руб.02коп., задолженность ответчика перед истцом составляет лишь 226.676руб.90коп., пени за один день просрочки - 68 рублей, поэтому оснований для досрочного расторжения договора и выселении ответчика из арендуемого помещения не имеется.

         Из материалов дела следует, что согласно пунктам 4.1, 4.2, 4.3 договора и расчёту арендной платы (приложение № 2 к договору) сторонами при заключении договора аренды размер  и расчёт арендной платы установлен на основании Указа Губернатора Ивановской области № 280-уг от 03.12.2001 «Об утверждении ставок арендной платы за пользование государственным имуществом Ивановской области» (с изменениями и дополнениями на дату заключения договора).

Названный Указ содержит порядок и методику расчёта арендной платы, в который в период действия договора неоднократно вносились изменения. Методика расчёта арендной платы за нежилые помещения, установленная Указом Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 № 280-уг, предусматривает применение коэффициентов территориального расположения - К2 и минимальных удобств - КЗ. Определение указанных коэффициентов по соглашению сторон с учетом архитектурных особенностей здания и месторасположения арендуемых помещений не противоречит названному Указу. В отношении указанных коэффициентов К2 и К5 на протяжении срока действия договора изменений в Указ Губернатора Ивановской области № 280-уг от 03.12.2001 не вносилось.

Суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о том, что арендная плата, указанная в пункте 4.2 договора в размере 90.413руб.35 коп. в месяц, установлена в соответствии с Указом Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 № 280-уг с изменениями, действовавшими в момент заключения договора; пункт 4.2 договора аренды содержит указание на приложение № 2 к договору, в котором определён порядок расчета арендной платы и имеется  ссылка на Указ Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 № 280-уг. Приложение № 2 подписано представителями сторон без замечаний и возражений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором.

В силу пункта 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае в пункте 4.7 договора аренды предусмотрено, что размеры арендной платы могут быть пересмотрены арендодателем в одностороннем порядке досрочно в случаях изменения порядка установления арендной платы, размера арендной платы органами законодательной, исполнительной власти Ивановской области и в других случаях, предусмотренных законодательными актами. Уведомление о перерасчете арендной платы направляется арендатору и балансодержателю арендодателем и является обязательным для арендатора.

Исходя из условий договора, расчёт арендной платы производится по формуле с применением коэффициентов, определенной сторонами в договоре в соответствии с Указом Губернатора Ивановской области от 03.12.2001 № 280-уг с изменениями, дополнениями.

Таким образом, стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчёта.

В соответствии с принятыми Указами Губернатора Ивановской области от 03.02.2005 № 12-уг, от 13.03.2006 № 37-уг, от 22.12.2006 № 168-уг, от 26.11.2007 № 137-уг, от 29.12.2008 № 160-уг изменялись базовые тарифные ставки годовой арендной платы при сдаче в аренду нежилых помещений, два последних изменения коснулись коэффициента назначения помещения (К5).

В силу изложенного, изменение размера арендной платы в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.

Такое же разъяснение содержится в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 (пункт 11).

Материалами дела подтверждается и ответчик не оспаривает, что арендодатель в связи с принятием указанных нормативных актов уведомлял Общество о новом размере арендной платы, подлежащей уплате по договору.

При таких обстоятельствах отсутствовала необходимость заключения дополнительных соглашений об установлении нового размера арендной платы и соответственно их  государственной регистрации.

Таким образом, арбитражный суд, исходя из перерасчета арендной платы в соответствии с условиями договора, предусматривающего возможность изменения размера арендной платы в соответствии с решениями органа местного самоуправления, обоснованно посчитал подлежащей взысканию арендную плату и пени в заявленной истцом сумме.

В статьях 450 (пункте 2) и 619 (пункте 3) Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность расторжения судом договора, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В пункте 8.2а договора аренды от 04.02.2005 № 06/2005 установлена аналогичная возможность для расторжения договора.

В результате исследования представленных в материалы дела доказательств по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации  суд первой инстанции установил существенное нарушение ответчиком обязательств по внесению арендных платежей, поэтому требование о расторжении договора удовлетворено правомерно.

Ссылка заявителя жалобы о несоблюдении арендодателем досудебного порядка урегулирования разногласий отклоняется в силу следующего.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Из материалов дела следует, что истец 19.05.2009 направил ответчику претензию о досрочном расторжении договора аренды и необходимости в срок до 01.06.2009 возвратить арендованное имущество арендодателю и погасить имеющуюся задолженность по договору (л.д.40-41).

В установленный претензией срок арендатор не устранил нарушения условий договора, поэтому истец 03.08.2009 обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора в судебном порядке.

При таких обстоятельствах по делу апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, доводы ответчика, изложенные в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции расценивает как необоснованные и противоречащие действующему законодательству.

Таким образом, оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, изложенные в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269 (пункт 1), 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

решение Арбитражного суда Ивановской области от  25.12.2009 по делу № А17-5954/2009 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Опт-Плюс»  – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.

Председательствующий                                      

Т.Е. Пуртова

Судьи                         

Т.М. Дьяконова

В.Г. Сандалов