Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«18» марта 2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-14679/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «25» февраля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен          «18» марта 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей:  Кирилловой Н.А., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от истца - муниципального образования Большеулуйский район: Машнюк О.П. – представителя по доверенности от 01.02.2011 № 66,

от ответчика – индивидуального предпринимателя Горячей Татьяны Николаевны: Горячего И.О. - представителя по доверенности от 18.09.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика – индивидуального предпринимателя Горячей Татьяны Николаевны

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «15» декабря 2010 года по делу № А33-14679/2010, принятое судьей Альтергот М.А.,

установил:

муниципальное образование Большеулуйский район (ИНН 2409700870) (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к индивидуальному предпринимателю Горячей Татьяне Николаевне (ОГРНИП 304244332800040, ИНН 240900000981) (далее – ответчик, ИП Горячая Т.Н.) о взыскании 409 164 рублей 69 копеек задолженности по арендной плате, 101 410 рублей 86 копеек пени, о расторжении договора аренды нежилого здания от 01.11.2003 б/н.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.12.2010 исковые требования удовлетворены  частично, с ИП Горячей Т.Н. в пользу муниципального образования Большеулуйский район Красноярского края взыскано 168 039 рублей 47 копеек задолженности и 38 144 рубля 06 копеек пени, договор аренды нежилого здания от 01.11.2003, заключённый между муниципальным образованием Большеулуйский район в лице КУМИ Большеулуйского района и  ИП Горячей Т.Н. расторгнут, в удовлетворении остальной части иска отказано, с ИП Горячей Т.Н. в доход федерального бюджета взыскано 9335 рублей 15 копеек государственной пошлины.

Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 15.12.2010 и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, взыскать с истца в пользу ответчика сумму уплаченной при подаче апелляционной жалобы государственной пошлины.

Ответчик считает обжалуемый судебный акт необоснованным, поскольку, по его мнению, факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по договору аренды не доказан, так как ответчиком (арендатором) произведен капитальный ремонт спорного магазина, затраты на который превышает задолженность по арендным платежам, арендодатель гарантировал компенсировать расходы на ремонт, включив их в счет арендной платы, ранее претензий по оплате не предъявлял. В ходе рассмотрения дела ответчику суд не представил возможности подтвердить приведенные выше доводы доказательствами. Ответчик намеревался представить данные доказательства в судебное заседание 10.12.2010, однако, по причине болезни ходатайствовал о его отложении, в удовлетворении ходатайства ответчику отказано, дело рассмотрено по имеющимся доказательствам, без учета всех имеющих значение обстоятельств. Таким образом, арендатор не имеет задолженности по арендной плате, следовательно, основания для расторжения договора отсутствуют, ответчик истцу убытков не причинял.

Согласно представленному истцом отзыву на апелляционную жалобу доводы ответчика необоснованны, поскольку между сторонами отсутствует договоренность о компенсации произведенных на ремонт магазина затрат в счет арендных платежей, отложение судебного заседания является правом, а не обязанностью арбитражного суда.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.01.2011 апелляционная жалоба принята к производству, судебное заседание назначено на 25.02.2011.

В судебном заседании 25.02.2011 представители сторон подтвердили ранее изложенные правовые позиции по делу.

Апелляционным судом отказано в удовлетворении ходатайства представителя ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных документов (письма администрации от 12.10.2010 № 02-26/2402; акта от 26.04.2005 (3лист)) на основании статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия уважительных причин непредставления письма администрации от 12.10.2010 № 02-26/2402 в суд первой инстанции, наличия в материалах дела акта от 26.04.2005.

Представитель ответчика на вопрос суда пояснил, что акт от 26.04.2005 подтверждает расходы на проведение капитального ремонта, указал, что у ответчика остался только акт государственной приемочной комиссии, все остальные документы сданы истцу, документы администрации отданы по описи, но она также осталась у истца, с иском о взыскании задолженности по договору 01.11.2001 в суд не обращались, ответчик выполнил ремонтные работы, которые включают в себя укладку кафеля, замену отопительной системы, а так же замену дверей и окон, данные работы выполнены для осуществления хозяйственной деятельности в указанном магазине, данный магазин ответчик арендует тринадцать лет и до ремонта его состояние являлось ветхим.

Представитель истца пояснила, что документация, на которую ссылается представитель ответчика, у истца отсутствует, акт от 26.04.2005 не подтверждает факт выполнения ремонтных работ.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, апелляционный суд установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 09.10.2003 серия 24 ВЧ № 003546 за муниципальным образованием Большеулуйский район зарегистрировано право собственности на нежилое здание торгового назначения (магазин) общей площадью 364,40 кв.м. по адресу: Большеулуйский район, с. Большой Улуй, ул. Просвещения, 2, условный номер 24:09:000000:0782.

Нежилое здание торгового назначения (магазин) по адресу: Большеулуйский район, с. Большой Улуй, ул. Просвещения, 2, лит. В, В1, общая площадью 433,3 кв.м. учтено в реестре объектов капитального строительства (выписка № 04:211/2007-820 от 17.07.2007 из Единого государственного  реестра объектов капитального строительства).

01.11.2003 между муниципальным  образованием  Большеулуйский район в лице КУМИ Большеулуйского района (арендодатель) и ИП Горячей Т.Н. (арендатор) заключён договор аренды нежилого здания, согласно подпунктам 1.1, 3.1, 3.3, 3.4 которого арендодатель сдаёт, а арендатор принимает в аренду нежилое здание по адресу: c. Большой Улуй, ул. Просвещения, 2 для осуществления торговой деятельности, площадью 364,4 кв.м., в том числе торговая площадь 146,6 кв.м., срок действия договора устанавливается с 01.11.2003 на 49 лет, размер арендной платы устанавливается в сумме 5638 рублей 70 копеек в месяц, арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в случаях изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов  и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, пересмотр арендной платы, связанной с ростом коэффициента инфляции может производится не чаще одного раза в год по согласованию с арендатором, о чём арендодатель письменно извещает арендатора.

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендатор производит оплату путём перечисления суммы, определённой договором, на расчётный счёт арендодателя, не позднее 15 числа следующего месяца.

В случае неуплаты арендатором платежей по арендной плате в срок, установленный настоящим договором, начисляется пеня по 0,05 % просроченной суммы (арендной платы) за каждый день просрочки (подпункт 3.5).

Договор аренды подлежит досрочному расторжению, арендатор выселению, если арендатор допустил задолженность арендной платы в течение 3-х месяцев (подпункт 4.2.2).

Изменения, дополнения условий к настоящему договору, его расторжение допускается по соглашению сторон (если они совершены в письменной форме и подписаны обеими сторонами), а также в судебном порядке (подпункт 4.1).

Договор аренды зарегистрирован учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края Большеулуйским межрайонным филиалом 10.02.2004 за номером 24:01:31:1/2004:32.

По акту приёма-передачи нежилого здания от 01.11.2003 арендованное помещение передано ИП Горячей Т.Н.

Дополнительным соглашением № 1 от 01.01.2005 к договору аренды нежилого здания  предусмотрено, что размер арендной платы применяется с 01.01.2005 согласно расчёта (Приложение № 1) и перечисляется на расчётный счёт в приложении № 2. Арендная плата за период с 01.01.2005 по 31.01.2005 уплачивается арендатором не позднее 10 дней с момента подписания настоящего дополнительного соглашения (пункт 1 ). К соглашению приложен расчёт арендной платы, согласно которому арендная плата составляет 6199 рублей 46 копеек в месяц.

Согласно уведомлению Большеулуйского отдела Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю об отсутствии в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений № 31/004/2010-701 от 03.12.2010 дополнительное соглашение № 1 от 01.01.2005 к договору аренды нежилого здания на государственную регистрацию не представлялось.

Письмом № 65 от 30.05.2007 арендодатель уведомил арендатора о том, что согласно пункту 3.4 договора аренды нежилого здания от 01.11.2003 размер арендной платы за аренду помещения с 01.06.2007 составляет 12 398 рублей 93 копейки.

Истцом в адрес ответчика направлено письмо № 02-17/634 от 06.04.2010, содержащее предупреждение о необходимости погашения задолженности с 27.02.2008 в размере 309 973 рублей 25 копеек, пени по состоянию на 01.04.2010 в размере 59 738 рублей 06 копеек, арендатору предложено расторгнуть договор аренды нежилого здания от 01.11.2003 в течение 30 дней со дня получения предупреждения. Предупреждение вручено адресату 07.04.2010.

В адрес арендатора также направлена претензия о нарушении условий договора аренды (письмо № 02-07/1620 от 22.07.2010), к претензии приложен расчёт задолженности, согласно которому задолженность по договору аренды нежилого здания от 01.11.2003 за период с 27.02.2008 по 09.07.2010 составляет 347 170 рублей 04 копейки, пени 75 478 рублей 50 копеек по состоянию на 15.05.2010. Претензия получена Горячей Т.Н. 27.07.2010.

Актом проверки использования нежилого здания по договору аренды от 01.11.2003, проведенной в период с 08.12.2010 по 09.12.2010, подтверждается, что арендованное помещение используется для ведения торговой деятельности, размещения кафе, производства хлебобулочных, мучных и кондитерских изделий.

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды, истец обратился в суд с требованием о взыскании с ИП Горячей Т.В. 409 164 рублей 69 копеек задолженности по арендной плате, 101 410 рублей 86 копеек пени за период с 27.02.2008 по 23.11.2010, о расторжении договора аренды нежилого здания от 01.11.2003 б/н.

Ответчик в отзыве на иск указал, что договор аренды не содержит условий об изменении размера арендной платы в одностороннем порядке в результате принятия уполномоченным органом нормативного правового акта; размер арендной платы за период с 01.11.2003 по 02.09.2010 не изменялся, поскольку единственное дополнительное соглашение об его изменении не регистрировалось; в 2004 – 2005 годах ответчиком произведён частичный капитальный ремонт арендованного здания, стоимость капитального ремонта составила 548 811 рублей, в возмещении стоимости капитального ремонта отказано, поскольку ИП Горячей Т.В. в администрацию Большеулуйского района не были представлены документы, подтверждающие произведённые затраты; с 20.03.2008 по 23.03.2010 ИП   Горячая Т.В. являлась собственником арендуемого здания по договору купли-продажи, заключённому с муниципальным  образованием  Большеулуйский район; владение и пользование ответчиком спорным объектом недвижимости на основании договора купли-продажи здания является законным независимо от регистрации права собственности.

Истец пояснил, что договор купли-продажи здания по адресу: Большеулуйский район, с. Большой Улуй, ул. Просвещения, 2, не зарегистрирован, постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.06.2009 по делу № А33-16188/2008 договор купли-продажи от 20.03.2008, заключённый между муниципальным образованием Большеулуйский район и ИП Горячей Т.В., признан недействительным в силу его ничтожности.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Как предусмотрено статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются соглашением сторон. В силу части 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского