Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 17.03.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора.

Статьями 309, 310 и 408 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается и только надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Оценив представленный в материалы дела договора аренды нежилого здания от 01.11.2003 б/н, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что  правоотношения сторон по указанному договору регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с положениями статей 606, 607, 608, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по подписанному сторонами договору истец (собственник спорного нежилого здания) передал сроком на 49 лет ответчику нежилое здание по адресу: c. Большой Улуй, ул. Просвещения, 2 для осуществления торговой деятельности, площадью 364,4 кв.м., в том числе торговая площадь 146,6 кв.м., установив арендную плату в сумме 5638 рублей 70 копеек в месяц.

Поскольку в договоре аренды нежилого здания от 01.11.2003 срок его действия указан более года, то в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края Большеулуйским межрайонным филиалом 10.02.2004 за номером 24:01:31:1/2004:32, следовательно, является заключённым.

Ссылаясь на положения статей 450, 452, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации,  В пункт 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», условия заключенного сторонами договора (пункты 3.1, 3.3, 3.4, 4.1) суд первой инстанции обоснованно установил, что сумму задолженности по арендной плате надлежит исчислять исходя из размера арендной платы, установленного договором (5638 рублей 70 копеек в месяц) без учета положений дополнительного соглашения от № 1 от 01.01.2005 об изменении размера арендной платы, поскольку указанное соглашение считается незаключённым и не влечёт правовых последствий ввиду отсутствия его государственной регистрации в установленном законом порядке.

Таким образом, за период с 27.02.2008 по 30.09.2010 задолженность ответчика перед истцом по арендной плате составила 168 039 рублей 47 копеек.

Расчет суммы задолженности не опровергнут ответчиком, доказательств оплаты задолженности в материалы дела не представлено, данные выводы суда первой инстанции признаны обоснованными апелляционным судом и заявителем не оспариваются.

Ответчик полагает, что исковые требования не подлежат удовлетворению, так как ответчиком  произведен капитальный ремонт спорного магазина, затраты на который превышают задолженность по арендным платежам, арендодатель гарантировал компенсировать расходы на ремонт, включив их в счет арендной платы. В обоснование данного довода ответчик ссылается на акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного частичным капитальным ремонтом здания в эксплуатацию от 26.04.2005.

Оценив данный  довод, суд апелляционной инстанции не находит его обоснованным в связи со следующим.

Пунктами 1, 2 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно части 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно акту приема-передачи нежилого здания от 01.11.2003, подписанному ответчиком,  при осмотре здания недостатков, препятствующих его эксплуатации, не обнаружено, санитарно-техническое состояние соответствует установленному для служебных помещений нормам.

Частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Доказательств того, что в спорный период у арендуемого имущества имелись недостатки, которые препятствовали пользованию данным имуществом, в материалах дела отсутствуют.

Статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Договором аренды, заключенным между сторонами, не предусмотрено, на кого относится обязанность по проведению капитального ремонта. Следовательно, данная обязанность лежит на арендодателе – истце.

Согласно указанной норме нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору, в том числе, право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.

Ответчиком не представлены доказательства уклонения истца от обязанности проведения капитального ремонта, обращений ответчику к истцу о такой необходимости, а также иных доказательств, подтверждающих необходимость проведения капитального ремонта, учитывая, что помещение было передано ответчику в удовлетворительном состоянии.

Представленный в материалы дела акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного частичным капитальным ремонтом здания в эксплуатацию от 26.04.2005, не может быть принят судом в качестве доказательств проведения ответчиком капитального ремонта и необходимости зачета данных расходов в счет арендной платы в связи со следующим.

Во-первых, данный акт содержит указание на выполнение ответчиком общестроительных работ по капитальному ремонту здания по адресу: Большой Улуй, ул. Просвещения, 2. Вместе с тем, конкретные виды работ по капитальному ремонту здания не указаны, в связи с чем не представляется возможным установить, являлись ли выполненные работы капитальными. Само по себе указание на капитальность работ в отсутствие первичных документов, подтверждающих их выполнение, недостаточно.

При этом какие-либо документы, подтверждающие выполнение ответчиком работ по капитальному ремонту здания, в материалы дела не представлены. Ссылка ответчика нахождение таких документов у истца не подтверждена документально, опровергается истцом.

Не представлена и проектно-сметная документация на выполненные работы, в связи с чем не представляется проверить обоснованность указанной в акте приемки стоимости выполненных работ – 548 811 руб.

При этом отсутствие указанных документов влечет невозможность заявления замечаний по качеству выполненных работ в случае признания подлежащей зачету стоимости выполненных работ в счет арендной платы.

Исходя из акта проверки использования нежилого здания по договору аренды от 01.11.2003, проведенной в период с 08.12.2010 по 09.12.2010,   арендованное помещение используется для ведения торговой деятельности, размещения кафе, производства хлебобулочных, мучных и кондитерских изделий.

Ответчик не доказал, что выполненные им ремонтные работы были связаны с непригодностью использования переданных ему в аренду помещений, а не с осуществлением своей хозяйственной деятельности

Согласно пункту 1.4. договора аренды стоимость неотделимых улучшений возмещается арендодателем арендатору с разрешения арендодателя.

Ответчиком не представлено документов, подтверждающих такое разрешение или такое согласие.

Определением Арбитражного суда Красноярского края об отложении предварительного судебного заседания от 02.11.2010 тветчику предлагалось представить доказательства осуществления капитального ремонта, получения согласия арендодателя на проведение ремонта, переписки сторон.

В апелляционной жалобе ответчик пояснил, что доказательства данных обстоятельств намеревался представить в судебное заседание 10.12.2010, однако, по причине болезни ходатайствовал о его отложении, в удовлетворении ходатайства ответчику отказано, дело рассмотрено по имеющимся доказательствам, без учета всех имеющих значение обстоятельств.

В тоже время, ответчик по каким-либо уважительным причинам не был лишен возможности представить в материалы дела доказательства с момента принятия искового заявления к производству определением от 08.10.2010 до судебного заседания 10.12.2010.

Кроме того, в соответствии с положениями статьи 59 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (ведение дел в арбитражном суде через представителей) ИП Горячей Т.Н. 26.10.2010 выдана доверенность Бастриковой Л.В. в целях представления интересов ответчицы в арбитражном суде. Указанный представитель участвовал в судебных заседаниях 02.11.2010, 23.11.2010, составлял возражения на исковое заявление.

Согласно части 2 статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Частью 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Следовательно, судом первой инстанции обоснованно отказано в удовлетворении ходатайства об отложении судебного заседания на основании статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, дело рассмотрено по представленным доказательствам, необоснованным является довод заявителя о непредставлении ответчику судом в ходе рассмотрения дела возможности подтвердить доводы доказательствами.

Более того, в судебное заседание апелляционной инстанции ответчик также не представил запрашиваемых судом первой инстанции документов, сославшись на наличие их у истца.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции отсутствовали основания для зачета стоимости капитального ремонта в счет арендных платежей, в связи с чем исковое требование в части взыскания задолженности по арендной плате обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

 Помимо суммы задолженности по арендной плате истец требует взыскать с ответчика неустойку в сумме 101 410 рублей 86 копеек.

Руководствуясь положениями статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями пунктов 3.2, 3.5 договора аренды от 01.11.2003, согласно которым арендатор производит оплату путём перечисления суммы, определённой договором, на расчётный счёт арендодателя, не позднее 15 числа следующего месяца, при несвоевременной оплате начисляется пеня по 0,05 % от просроченной суммы (арендной платы) за каждый день просрочки, учитывая сумму признанной обоснованной задолженности 168 039 рублей, факт переплаты на начало 2008 года, суд первой инстанции взыскал с ответчика в пользу истца 38 144 рублей 06 копеек пени за период с 16.04.2008 по 30.09.2010.

Апелляционная жалоба не содержит доводов в опровержение указанных выводов суда первой инстанции, которые признаются апелляционным судом правомерными.

Досудебный претензионный порядок разрешения спора истцом соблюден путем направления в адрес ответчика писем от 06.04.2010 № 02-17/634 и от 22.07.2010 № 02-07/1620 с требованиями об оплате задолженности по договору аренды от 01.11.2003.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт ненадлежащего исполнения арендатором договорных обязательств по оплате арендных платежей.

Поскольку доказательства оплаты задолженности не представлены ответчиком, то требование истца о взыскании долга в размере 168 039 рублей 47 копеек и пени в размере 38 144 рублей 06 копеек обоснованно удовлетворено судом первой инстанции.

Истец просит расторгнуть договор аренды нежилого здания от 01.11.2003 б/н, ссылаясь на неисполнение ответчиком обязанности по своевременной уплате арендных платежей.

Согласно пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор  более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 4.2.2 договора от 01.11.2003 предусмотрено, что договор аренды подлежит досрочному расторжению, арендатор выселению, если арендатор допустил задолженность арендной платы в течение 3-х месяцев.

Материалами дела подтверждается, что ответчик обязательства по оплате арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, допустил просрочку уплаты арендных платежей более двух раз подряд.

В письме от 06.04.2010 № 02-17/634 истец предложил ответчику оплатить задолженность и пени и расторгнуть договор аренды нежилого здания от 01.11.2003 в течение 30 дней со дня получения предупреждения. Предупреждение вручено адресату 07.04.2010, однако, претензия истца оставлена ответчиком без внимания.

Исходя из приведенных норм права и установленных по делу обстоятельств, требование истца о расторжении договора аренды нежилого здания от 01.11.2003 является обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Судом первой инстанции обоснованно отклонен довод ответчика о том, что с 20.03.2008 по 23.03.2010 ИП Горячая Т.В. являлась собственником арендуемого здания по договору купли-продажи от 20.03.2008, заключённому с муниципальным образованием Большеулуйский район, поскольку постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 08.06.2009 по делу                       № А33-16188/2008 указанный договор купли-продажи признан недействительным в силу его ничтожности.

Апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дело рассмотрено полно и всесторонне,  решение арбитражного суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со