Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.04.2011 по делу n А33-5547/2008. Оставить определение без изменения, жалобу без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

27 апреля 2011 года

Дело №

А33-5547/2008

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена 21 апреля 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен          27 апреля 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Магда О.В.,

судей: Споткай Л.Е., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии

от Исаева Х.А.: Исаева А.Х. – представителя по доверенности от 27.08.2010,

от конкурсного управляющего Тимошкевича А.П.: Колбасник А.И. – представителя по доверенности от 11.01.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу арбитражного управляющего индивидуального предпринимателя Исаева Хамзата Ахъядовича Тимошкевича Александра Петровича

на определение Арбитражного суда Красноярского края

от 07 февраля 2011 года по делу № А33-5547/2008,

принятое судьями Цыганковой И.Н., Григорьевой М.А., Жирных О.В.

установил:

индивидуальный предприниматель – глава крестьянского (фермерского) хозяйства Исаев Хамзат Ахьядович (далее по тексту – Исаев Х.А., должник) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением о признании себя банкротом.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 06.10.2008 должник  признан банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство сроком до 02.10.2009, конкурсным  управляющим утвержден Тимошкевич Александр Петрович.

Определениями арбитражного суда от 11.12.2009, от 06.05.2010, от 07.10.2010 срок конкурсного производства продлен соответственно до 02.04.2010, до 02.10.2010, до 02.01.2011.       Определением Арбитражного суда Красноярского края от 07 февраля 2011 года производство по делу о банкротстве должника прекращено.  

Не согласившись с данным судебным актом, арбитражный управляющий индивидуального предпринимателя Исаева Хамзата Ахъядовича Тимошкевич Александр Петрович обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит описательную часть определения суда первой инстанции от 07.02.2011 изменить, а именно указать следующее: «в состав конкурсной массы были включены не только нежилые помещения, но и земельный участок с кадастровым № 24:44:1100005:0060, общей площадью 2325 кв.м., принадлежащий Исаеву Х.А. на праве собственности и расположенный по адресу: Красноярский край, г.Боготол, ул.Комсомольская, д.14. Как следует из отчета об оценке № 5-09-2 от 05.05.2009 на стр.22 земля является неотъемлемой частью зданий, оценщиком принято решение распределить площадь всего земельного участка пропорционально площадям зданий, находящихся на данном участке, найти стоимость земельных участков и полученные стоимости включить в стоимость соответствующих зданий».

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что выводы суда о реализации имущества без учета стоимости земельного участка не соответствуют материалам дела и не подтверждаются имеющимися в материалах дела доказательствами. Согласно отчету об оценке № 5-09-2 от 05.05.2009 на стр.22 земельный участок с кадастровым номером 24:44:1100005:0060, общей площадью 2325 кв.м., принадлежащий Исаеву Х.А. на праве собственности и расположенный по адресу: Красноярский край, г.Боготол, ул.Комсомольская, д.148 является неотъемлемой частью зданий, оценщиком принято решение распределить площадь всего земельного участка пропорционально площадям зданий, находящихся на данном участке, найти стоимость земельных участков и полученные стоимости включить в стоимость соответствующих зданий.

Материалы дела подтверждают включение в конкурсную массу указанного земельного участка.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего Тимошкевича Александра Петровича поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объеме.

Представитель должника Исаева Х.А. считает определение суда первой инстанции в обжалуемой части законным и обоснованным, просил в удовлетворении апелляционной жалобы отказать.

В судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы не явились и не направили своих представителей иные лица, участвующие деле, надлежащим образом, в соответствии с положениями статей 121, 123  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, в соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность определения только в обжалуемой части. Лица, участвующие в деле, возражений не заявили.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным судом установлены следующие обстоятельства.

Конкурсным управляющим при осуществлении процедуры конкурсного производства выполнены следующие мероприятия:

- проведена инвентаризация имущества должника в период с 26.11.2008 по 26.11.2008, в результате которой выявлено три нежилых помещения, два  прицепа (инвентаризационная опись основных средств №2 от 25.06.2010);

- проведена оценка имущества должника с привлечением независимого оценщика - Макровой Ю.С. Согласно отчету независимого оценщика №5-09-2 от 05.05.2009 рыночная стоимость  объектов недвижимости составила 6 065 081 руб., рыночная стоимость транспортных средств определена в сумме 17 000 руб. Согласно отчету от 05.05.2009 №5-09-2 предметом оценки являлось следующее недвижимое имущество: два нежилых здания магазина, находящиеся по адресу: г. Боготол, ул. Комсомольская, 148, стр. 1, общей площадью 182, 2 кв. м.  и стр. 2, общей площадью 45,2 кв.м.;  торговая точка «Сибирь»,  находящаяся по адресу: г. Боготол, ул. Молодежная 5, общей площадью 26,9 кв.м.,  два склада №1 и №2, находящиеся по адресу: г. Боготол, ул. Комсомольская 148, общей площадью 89,5 кв.м  и  161 кв. м., соответственно. Согласно отчету независимого оценщика от №17-10 от 07.07.2010 рыночная стоимость объектов недвижимости (нежилого здания магазина, находящегося по адресу: г. Боготол, ул. Комсомольская 148, стр. 2, общей площадью  45, 2 кв.м., торговой точки «Сибирь», находящейся по адресу: г. Боготол, ул. Молодежная 5, общей площадью 26,9 кв.м., нежилого здания магазина, находящегося по адресу: г. Боготол, ул. Комсомольская 148, стр. 3, общей площадью 719,6 кв.м.) составила 1 856 000 руб.,  автотранспортных средств - 15 000 руб.      - из отчета конкурсного управляющего следует, что в конкурсную массу было включено имущество рыночной стоимостью 6 082 081 руб., из которых 6 065 081 руб. - рыночная стоимость зданий, 17 000 руб. - транспортных средств. Из конкурсной массы было исключено имущество должника (здания) на сумму 825 165 руб.

- реализация имущества должника:

Собранием кредиторов от 04.06.2009 утверждено Положение о порядке реализации имущества должника: нежилого  здания магазина, находящегося по адресу: г. Боготол, ул. Комсомольская 148, стр. 1, общей площадью 182,2 кв.м., в соответствии с которым реализация указанного имущества осуществляется  на открытых торгах в форме аукциона.  Информационное сообщение о проведении первых торгов по реализации указанного имущества, с начальной ценой продажи имущества в размере 1 667 000 руб.,  назначенных на  14.08.2009, опубликовано в  газете «Коммерсантъ» от 27.06.2009 №117 и в местном печатном издании газете «Боготольский курьер» №28 от 10.07.2009.  Согласно протоколу заседания комиссии о несостоявшихся торгах по продаже имущества от 09.08.2009, первые торги не состоялись в связи с отсутствием заявок на приобретение имущества должника. Сообщение о проведении повторных торгов по реализации нежилого  здания магазина, находящегося по адресу: г. Боготол, ул. Комсомольская 148, стр. 1, общей площадью 182,2 кв.м., назначенных на  16.09.2009, опубликовано в  газете «Коммерсантъ» от 15.08.2009 №149 и в местном печатном издании газете «Боготольский курьер» №33 от 14.08.2009. Согласно протоколу заседания комиссии об определении победителем торгов по продаже имущества от 16.09.2009 победителем торгов признан Исаев А.Х., имущество реализовано по цене  1 700 340 руб. С победителем торгов заключен договор №1 купли-продажи недвижимого имущества от 22.09.2009. В связи с тем, что победитель торгов в установленные сроки не перечислил денежные средства, торги, назначенные на 16.09.2009, были признаны несостоявшимися. Сообщение о проведении третьих торгов от 01.12.2010 по реализации указанного имущества опубликованы в  газете «Коммерсантъ» от 31.10.2009 №204 и в местном печатном издании газете «Боготольский курьер» №44 от 30.10.2009. Третьи торги от 01.12.2009 в связи с отсутствием заявок на участие в торгах были признаны несостоявшимися. Собранием кредиторов от 04.12.2009 утверждено Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи  имущества должника - нежилого  здания магазина, находящегося по адресу: г. Боготол, ул. Комсомольская 148, стр. 1, общей площадью 182,2 кв.м., согласно которому реализация указанного имущества осуществляется посредством публичного предложения. Указанное имущество должника было реализовано посредством публичного предложения, с Апенкиным А.А., заключен договор купли-продажи от 12.01.2010,  в пункте 1.1. которого в качестве предмета указано: нежилое здание магазина, находящееся по адресу: г. Боготол, ул. Комсомольская 148, стр. 1, общей площадью 182,2 кв.м., инв. №04:406:002:000141530:0001, 2007 года ввода в эксплуатацию. Согласно пункту 2.1. цена договора составила 825 165 руб.;

При рассмотрении настоящего дела судом первой инстанции установлено, что конкурсным управляющим  в материалы дела представлены две различные редакции Положения о порядке, сроках и об условиях продажи  имущества посредством публичного предложения, утвержденного собранием кредиторов от 04.12.2009. В частности, вместе с сопроводительным письмом   от 24.01.2011 №42-11/ИПИ конкурсным управляющим представлено Положение о порядке, сроках и об условиях продажи  имущества посредством публичного предложения, утвержденного собранием кредиторов от 04.12.2009, дополненное пунктом 1.3., в соответствии с которым: «имущество должника расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:44:1100005:2010. Должник владеет земельным участком на праве собственности. В соответствии со статьей 271 ГК РФ при переходе  права собственности  на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает  право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях  и в том же объеме, что прежний собственник недвижимости». Тексты оригинала договора купли-продажи от 12.01.2010, заключенного с  Апенкиным А.А., и ранее представленная его копия, заверенная конкурсным управляющим 05.05.2010, не соответствуют: оригинал договора купли-продажи от 12.01.2010 дополнен аналогичными положениями, касающимися расположения недвижимого имущества на земельном участке. В частности, оригинал договора купли-продажи от 12.01.2010, представленный в материалы дела вместе с сопроводительным письмом от 24.01.2011 №42-11/ИПИ, дополнен   параграфом 2 следующего содержания: «указанное в пункте 1.1.  договора недвижимости  имущество расположено на земельном участке с кадастровым номером 24:44:1100005:2010 …». Учитывая, что в силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда продавец является собственником  земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом, конкурсным управляющим фактически было реализовано нежилое помещение вместе с земельным участком, на котором оно расположено.

Суд первой инстанции указал, что в состав конкурсной массы изначально были включены только нежилые здания.  Из отчетов независимого оценщика  №5-09-2 от 05.05.2009  и №17-10 от 07.07.2010 также следует, что предметом оценки являлись только нежилые здания без земельных участков. Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к выводу о том, что реализация нежилого помещения вместе с земельным участком была осуществлена по заниженной цене, поскольку земельный участок, на котором располагалось указанное нежилое помещение не был предметом оценки. Кроме того, конкурсным управляющим представлена копия договора купли-продажи  от 27.10.2010, заключенного между должником в лице конкурсного управляющего Тимошкевича А.П. и Апёнкиным А.А.,  предметом которого является  земельный участок с кадастровым номером 24:44:1100005:159, площадью 436 кв.м., категории «земли населенных пунктов» с расположенным на нем нежилым зданием магазина, находящегося по адресу: г. Боготол, ул. Молодежная, 10, общей площадью 182,2 кв.м., инв. №04:406:002,:000141530:0001, ли. В, В1, 2007 года ввода в эксплуатацию. Цена договора купли-продажи  от 27.10.2010 определена в сумме 825 165 руб., в том числе, за  земельный участок 2 000 руб. (пункт 2.1. договора купли-продажи от 27.10.2010).

На собрании кредиторов, состоявшемся 31.07.2009, были рассмотрены изменения в конкурсной массе в связи с регистрацией права собственности в Боготольском  отделе ГУ  Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, которая была проведена в связи с  реконструкцией нежилых помещений с кадастровыми номерами 24:44:000000:0000:0408867000,  24:44:000000:0000:0407699000, расположенными на земельном участке по адресу: г. Боготол, ул. Косомольская, 148. Из конкурсной массы должника исключено следующее имущество: два склада, расположенные по адресу: г. Боготол, у. Комсомольская, 148: №1, общей площадью 89,5 кв.м., и №2, общей площадью 161 кв. м. В конкурсную массу должника включено нежилое двухэтажное здание магазина, общей площадью 719,6 кв.м., лит. В2, расположенное по адресу: г. Боготол,  ул. Комсомольская, 148.

Собранием кредиторов, состоявшимся 16.07.2010, в Положение о порядке, о сроках и об условиях продажи  имущества должника, утвержденного собранием кредиторов  от 04.06.2009, внесены дополнения, согласно которым положение применяется также при продаже, в том числе

- нежилого здания магазина, находящегося по адресу: г. Боготол, ул. Комсомольская, 148, стр. 2, общей площадью 45, 2 кв.м., инв. №04:406:002:000141530:0002, 2007 года ввода в эксплуатацию;

- торговой точки «Сибирь»,  находящейся по адресу: г. Боготол, ул. Молодежная 5, общей площадью 26,9 кв.м.,  2007 года ввода в эксплуатацию;

-