Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

и сделок с ним 29 июля 2010 года записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 18 сентября 2008 года № 1598 противоречат Федеральному закону от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», закрытое акционерное общество «Сибагропромстрой» обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании указанных действий незаконными и обязании ответчика устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами предусмотренными законом.

В настоящем деле закрытое акционерное общество «Сибагропромстрой» обратилось в арбитражный суд с требованием о признании незаконными действий Управления Росреестра по Красноярскому краю по внесению записи от 29 июля 2010 года о расторжении договора на долевое участие в строительстве от 18 сентября 2008 года № 1598.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону  или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Как разъяснили Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 56 Постановления от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если лицо полагает, что государственным регистратором допущены нарушения при осуществлении государственной регистрации права или сделки, оно вправе обратиться в суд с заявлением по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с учетом подведомственности дела.

На основании указанного суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, о неверном избрании заявителем способа защиты своего прав. Государственная регистрация расторжения договора долевого участия не влечет за собой возникновения права на недвижимое имущество, тогда как по смыслу пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и пункта 56 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» именно право на недвижимое имущество не может быть оспорено путем заявления требований, подлежащих рассмотрению по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции об отсутствии у Управления Росреетра по Красноярскому краю оснований для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи от 29 июля 2010 года о расторжении договора на долевое участие в строительство от 18 сентября 2008 года № 1598 в виду следующего.

Сторонами не оспаривается в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что 18 сентября 2008 года между ними заключен договор на долевое участие № 1598, который был зарегистрирован в уставленном законом порядке и предусматривал обязанность закрытого акционерного общества «Сибагропромстрой» (застройщика) построить и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома передать Столярову М.А. квартиру, указанную в пункте 2.1.5 договора (объект долевого строительства), в срок не позднее 30 июня 2010 года.

Статья 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и статья 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в своей совокупности предусматривают как государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, так и государственную регистрацию расторжения данного договора.

В силу пункта 4 статьи 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в случае, если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Из материалов дела следует, что уведомлением от 14 июля 2010 года Столяров М.А. сообщил закрытому акционерному обществу «Сибагропромстрой» об одностороннем отказе от исполнения договора от 18 сентября 2008 года № 1598 в связи с неисполнением застройщиком обязательств по передаче объекта долевого строительства в установленный договором срок (т.е. до 30 июня 2010 года).

21 июля 2010 года Столяров М.А. обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении договора участия в долевом строительстве от 18 сентября 2008 года № 1598, представив уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора от 14 июля 2010 года и опись вложения в ценное письмо со штампом органа связи от 15 июля 2010 года, подтверждающую направление данного уведомления закрытому акционерному обществу «Сибагропромстрой».

Между тем, в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (в редакции Федерального закона от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ) участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца.

В соответствии с приведенной нормой, поскольку по условиям договора от 18 сентября 2008 года № 1598 срок передачи объекта был установлен до 30 июня 2010 года, право Столярова М.А. на односторонний отказ от договора на участие в долевом строительстве от 18 сентября 2008 года № 1598 могло возникнуть не ранее 31 августа 2010 года и на момент обращения Столярова М.А. в регистрирующий орган (21 июля 2010 года) еще не существовало, а значит не могло быть реализовано и привести к изменению правоотношения между заявителем и Столяровым М.А.

Довод ответчика о необходимости применять к отношениям сторон пункт 1 части 1 статьи 9 Федерального закона Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в редакции, действовавшей на момент заключения договора долевого участия от 18 сентября 2008 года № 1598 необоснован.

Федеральный закон от 17 июня 2010 года № 119-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым пункт 1 части 1 статьи 9 Закона об участии в долевом строительстве изложен в новой редакции, опубликован в установленном порядке 21 июня 2010 года и согласно пункту 7 данного закона вступил в силу со дня его официального опубликования.

Согласно статье 4 Гражданского кодекса Российской Федерации акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом. По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 настоящего Кодекса.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

Из совокупности статей 4 и 422 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае изменения гражданского законодательства регулирование отношений сторон договора осуществляется в соответствии с условиями заключенного ими на основании ранее действовавшего законодательства договора, в той части, в которой договор отношения сторон не регламентирует подлежит применению законодательство, действовавшее на момент возникновения договорных прав и обязанностей.

Договор участия в долевом строительстве от 18 сентября 2008 года № 1598 не содержит в своем тексте каких-либо условий о сроках и основаниях реализации права на односторонний отказ от договора в случае неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта в срок до 30 июня 2010 года либо отсылки к действовавшему на момент заключения договора законодательству как на регламентацию возникающих между сторонами в связи с его исполнением обязательств.

Срок исполнения обязанности закрытого акционерного общества «Сибагропромстрой» передать участнику долевого строительства объект инвестиций наступил 30 июня 2010 года, до указанной даты застройщик не мог считаться просрочившим исполнение обязательства по передаче объекта участнику долевого строительства. Следовательно, до 30 июня 2010 года нет оснований полагать у участника долевого строительства наличия права на односторонний отказ от исполнения договора по причине не исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта в установленный договором срок.

По состоянию на 30 июня 2010 года Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» действовал в редакции Федерального закона от 17 июня 2010 года № 119-Ф3, предусматривающий право участника долевого строительства на односторонний отказ от договора в случае просрочки застройщика в передаче объекта долевого строительства на два месяца по сравнению с тем, как это предусмотрено в договоре. То есть именно данная редакция договора и должна была применятся при оценке правомерности одностороннего расторжения договора.

Таким образом, представленные Столяровым М.А. документы на регистрацию расторжения договора участия в долевом строительстве от 18 сентября 2008 года № 1598 не могли свидетельствовать о возникновении у участника долевого строительства права на односторонний отказ от договора по состоянию на 21 июля 2010 года и не являются основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о расторжении данного договора.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что действия Управления Росреестра по Красноярскому краю от 29 июля 2010 года по внесению в реестр записи о расторжении договора от 18 сентября 2008 года № 1598 не соответствуют Федеральному закону от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Данные действия нарушают права и законные интересы застройщика в области предпринимательской деятельности по строительству многоквартирного жилого дома.

Доводы ответчика об отсутствии у него обязанности проверять фактическое наличие у Столярова М.А. оснований для отказа в одностороннем порядке от договора долевого участия от 18 сентября 2008 года № 1598 отклоняются судом апелляционной инстанции.

По смыслу статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения определенных обстоятельств.

В силу пункту 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним является сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Таким образом, для внесения записи в Единый государственный реестр регистрирующий орган должен удостоверится в достоверном наступлении подлежащего удостоверению обстоятельства, в том числе в соответствии сделки закону. Для этого абзац 2 пункта 3 статьи 9, абзац 3 пункта 1 статьи 13 и абзац 11 пункта 1 статьи 17 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривают, что орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию