Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.06.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«06» июня 2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-16273/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «06» июня 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен          «06» июня 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.

судей:  Хасановой И.А., Бабенко А.Н.,

при ведении протокола судебного заседания Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от истца (общества с ограниченной ответственностью «Профи»): Чебыкина И.К. – представителя по доверенности от 13.03.2011 №1,

от ответчика (общества с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Изумрудный город»): Фурсеев А.Ю. – представителя по доверенности от 15.12.2010,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» (ОГРН 1022401485523, г. Зеленогорск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «27»декабря  2010 года по делу № А33-16273/2010, принятое судьей Сазонцевым С.В.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Профи» (далее – заявитель или истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Изумрудный город» (далее – ответчик или ООО АН «Изумрудный город») о признании недействительным отчета № 1-А/10 от 15.02.2010 об определении рыночной стоимости нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, 10, произведенного обществом с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «Изумрудный город»; о признании недостоверной рыночной стоимости нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: Красноярский край,  г. Зеленогорск, ул. Мира, 10, установленную отчетом  № 1-А/10 от 15.02.2010.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 декабря 2011 года в иске отказано.

Не согласившись с данным решением, истец обратился с апелляционной жалобой.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, обжалуемое решение суда первой инстанции вынесено при неполно выясненных и недоказанных обстоятельствах, имеющих значение для дела, с нарушением норм материального и процессуального права.

Вывод суда первой инстанции об отсутствии в материалах дела доказательств, ставящих под сомнение  достоверность величины стоимости объекта оценки,  свидетельствует о том, что судом в рамках данного дела исследовался вопрос о достоверности стоимости объекта оценки, однако данное исследование, по мнению истца, является неполным и односторонним.

Суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайство истца о проведении экспертизы отчета об оценке рыночной стоимости имущества № 1-А/10 от 15.02.2010 на соответствие федеральным законам и соответствие федеральным стандартам оценки.

Заявитель ссылается на отсутствие у него информации о том, в каком порядке была установлена стоимость объекта, приобретенного им по договору купли-продажи №16 от 01.04.2010 года, - до заключения договора истец не получал отчет о рыночной стоимости имущества от 12.07.2010 года.

Суд первой инстанции вышел за пределы заявленных истцом требований – самостоятельно включил в круг обстоятельств, подлежащих исследованию, отношения, возникшие по поводу заключения договора купли-продажи №16 от 01.04.2010 года.

Суд первой инстанции не дал оценку требованию заявителя признать отчет недействительным по мотиву несоответствия общим обязательным требованиям и обязательным требованиям к содержанию отчета об оценке.

В отзыве на кассационную жалобу ООО АН «Изумрудный город» против доводов заявителя апелляционной жалобы возразило, указав на законность и обоснованность обжалуемых судебных актов.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для правильного рассмотрения спора обстоятельства.

Как усматривается из материалов дела, муниципальному образованию город Зеленогорск принадлежал на праве собственности объект – нежилое помещение с условным номером 24-24-13/001/2007-110, общей площадью 220,40 кв.м., по адресу: г. Зеленогорск, ул. Мира, зд.10, пом.1 (свидетельству о государственной регистрации права от 1 февраля 2007 года серии 24 ЕЗ № 559536 и выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 26 января 2010 года за №13/001/2010-251 (т.1, л. д. 180).

Постановлением от 30 марта 2007 года за №122-п утверждено положение о Комитете по управлению имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорск, согласно пункту 3.56 которго комитет является уполномоченным органом по продаже муниципального имущества.

17 декабря 2009 года обществом с ограниченной ответственностью «Профи» в адрес Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорск подано заявление о соответствии субъекта малого и среднего предпринимательства условиям, отнесенным к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества - помещения №1, расположенного на 1 и 2 этажах нежилого здания по адресу: г. Зеленогорск, ул. Мира, 10 (т. 1 л. д. 121-122).

На основании договора на проведение оценочных работ от 18 января 2010 года № 1, подписанного между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г.Зеленогорска и обществом с ограниченной ответственностью Агентство недвижимости «ИЗУМРУДНЫЙ ГОРОД», последним подготовлен отчет №1-А/10 Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1, расположенного по адресу: Красноярский край, г.Зеленогорск, ул.Мира, зд.10, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки определена в размере 6 481 900 рублей с НДС (т.1, л. д. 145, 146).

Постановлением администрации закрытого административно-территориального образования города Зеленогорска от 27 февраля 2010 года №82-п (т.1, л.д. 124, 125) утверждены условия приватизации нежилого помещения № 1, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Зеленогорск, ул. Мира, 10, определенные в качестве приложения к данному постановлению. В соответствии с пунктом 3 приложения (т.1, л.д. 126) цена продажи помещения для арендатора согласно отчета от 15 февраля 2010 года №1-А/10 определена в 6 481 900 рублей с НДС.

04 марта 2010 года Комитетом по управлении муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска в адрес общества с ограниченной ответственностью «Профи» направлено предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого муниципального имущества за №61-01-32/381, с приложением постановления администрации закрытого административно-территориального образования города Зеленогорск от 27 февраля 2010 года №82-п. и проекта договора купли-продажи арендуемого помещения №1, по адресу: г.Зеленогорск, ул.Мира, 10. согласно отметке на письме, оно получено истцом нарочно 4 марта 2010 года (т.1, л.д. 123).

1 апреля 2010 года между Комитетом по управлении муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» (покупатель) подписан договор №16 купли-продажи арендуемого муниципального имущества (т.2, л.д. 1), согласно пункте 1.1 которого продавец обязуется передать в собственность покупателя определенное в п.1.2. муниципальное имущество, а покупатель обязался принять это имущество и уплатить за него определенную договором цену.

В соответствии с пунктом 1.2. договора предметом купли-продажи является нежилое помещение №1 по адресу: г. Зеленогорск, ул. Мира, 10, расположенное на 1, 2 этажах кирпичного двухэтажного нежилого здания, общей площадью 220,40 кв. м.

В силу пункта 3.1. договора цена передаваемого в собственность покупателя имущества определена в размере 6 481 900 рублей с НДС. Сумма подлежащая оплате в местный бюджет определена в размере 5 493 136 рублей без НДС. Оплата имущества производиться в рассрочку, сроком на 5 лет, с момента заключения данного договора (пункт 3.2. договора).

12 июля 2010 года обществом с ограниченной ответственностью «Эксперт-Оценка» по заказу общества с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» составлен отчет №1062 «Об оценке рыночной стоимости нежилого помещения №1, общей площадью 220,4 кв. м., расположенного по адресу: Красноярский край, город Зеленогорск, ул. Мира, 10, кадастровый номер 24-24-13/001/2007-11» (т.2, л.д. 55). Согласно данному отчету рыночная стоимость объекта недвижимого имущества определена в размере 5 260 000 рублей.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации» от 22.07.2008 № 159-ФЗ (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом об оценочной деятельности.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ при получении заявления от арендатора уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном законом об оценочной деятельности, в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки также является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Судом первой инстанции правомерно указано на то, что из содержания Федерального закона № 159-ФЗ не следует, что в договоре купли-продажи арендуемого имущества возможно указание иной цены продаваемого имущества, чем определенной порядком, изложенным в статье 9 упомянутого Закона, и указанной в решении об условиях приватизации арендуемого имущества.

Согласно статьям 6, 13 Закона об оценочной деятельности в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно материалам дела договор купли-продажи арендуемого муниципального имущества № 16 от 01.04.2010 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации ЗАТО г. Зеленогорска (продавец) и обществом с ограниченной ответственностью «ПРОФИ» (покупатель)  заключен по цене, указанной в оспариваемом в настоящем деле отчете об оценке - 6 481 900 рублей с НДС.

ООО «ПРОФИ» сослалось на неправильное определение рыночной стоимости имущества, являющегося предметом договора, на основании отчета № 1-А/10 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения от 15.02.2010, который, по мнению истца, составлен с нарушением требований действующего законодательства, предъявляемых к отчету об оценке рыночной стоимости имущества.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Обязательность проведения оценки объектов оценки в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду,  предусмотрена статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Статьей 12 названного Федерального закона установлено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как следует из материалов дела,  договор купли-продажи от 01.04.2010 № 16 сторонами заключен без разногласий; подписывая договор, покупатель согласился в том числе с существенным условием данного договора в виде размера выкупной стоимости имущества, определенной по итогам оценки, произведенной ООО АН «Изумрудный город»; рыночная стоимость выкупаемого объекта муниципальной собственности утверждена постановлением администрации ЗАТО г. Зеленогорск № 82-п,  данный ненормативный акт ООО «ПРОФИ» не оспорен.

Кроме