Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.08.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«12» августа 2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-320/2011

Резолютивная часть постановления объявлена «05» августа 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен          «12» августа 2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Радзиховской В.В., Шошина П.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии: от открытого акционерного общества «Торгинвест» (истца) – Смеловой С.Н., представителя по  доверенности от 1 января 2011 года № 09/11;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу истца - открытого акционерного общества «Торгинвест»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «21» апреля 2011 года по делу № А33-320/2011, принятое судьей Мельниковой Л.В.,

установил:

открытое акционерное общество «Торгинвест» (ИНН 8401005868; ОГРН 1028400002795, далее также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Компенс» (ИНН 2457019815; ОГРН 1022401633462, далее также ответчик) о взыскании 138 611 рублей 50 копеек, в том числе 64 292 рубля 88 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества от 27 июля 2006 года № 163-139/06, 74 318 рублей 62 копейки пени за просрочку исполнения обязательств за период с 16 декабря 2009 года по 30 ноября 2010 года.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 21 апреля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано. Открытому акционерному обществу «Торгинвест» возвращены из федерального бюджета 1 рубль 66 копеек государственной пошлины, уплаченной платежным поручением от 13 декабря 2010 года № 819.

При принятии  решения  суд первой инстанции пришел к выводу о недоказанности  истцом факта наличия у ответчика задолженности по арендной плате, поскольку подписанные сторонами дополнительные соглашения к договору аренды об увеличении размера арендных платежей является незаключенными ввиду отсутствия их государственной регистрации, а внесенные ответчиком арендные платежи превышают размер арендной платы, подлежащей внесению исходя из первоначально определенного сторонами размера.

Не согласившись с данным судебным актом, открытое акционерное общество «Торгинвест» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Красноярского края от 21 апреля 2011 года по делу № А33-320/2011 и принять новый судебный акт об удовлетворении иска.

По мнению истца, решение суда первой инстанции незаконно и необоснованно. Судом первой инстанции не принято во внимание то обстоятельство, что требования истца основаны на договоре аренды недвижимого имущества, возобновленного с 1 апреля 2009 года на неопределенный срок, задолженность взыскивается именно в рамках данного договора.

Срок действия договора аренды от 27 июля 2006 года № 163-139/06 истек 31 марта 2009 года. Поскольку ответчик продолжил пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор с 1 апреля 2009 года был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, при этом возобновленный договор является новым договором. В соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учётом разъяснений, содержащихся в пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16 февраля 2001 года № 59 «Обор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» договор аренды здания, сооружения, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации. Ввиду указанного дополнительное соглашение от 20 ноября 2009 года № 100-117/09, устанавливающее размер ежемесячной арендной платы с 1 апреля 2009 года и заключенное сторонам после возобновления договора аренды, также не подлежало государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. С апреля 2009 года по апрель 2010 года ответчик уплачивал арендную плату в соответствии с дополнительным соглашением от 20 ноября 2009 года № 100-117/09.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 28 июня 2011 года апелляционная жалоба открытого акционерного общества «Торгинвест» принята к производству, её рассмотрение назначено на 3 августа 2011 года.

В судебное заседание представитель общества с ограниченной ответственностью «Компенс» не прибыл. Ответчик направил суду ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие и отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на законность и обоснованность решения суда первой инстанции в связи со следующим.

Доводы истца о том, что после истечения срока действия договора аренды арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, а договор возобновился на неопределенный срок, безосновательны, не подтверждены доказательствами и противоречат обстоятельствам дела. Пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям сторон не применим.

Пунктом 1.2 заключенного сторонами договора аренды определен срок его действия с 1 августа 2006 года по 31 марта 2009 года и в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации данный договор был зарегистрирован в установленном порядке. поскольку договор аренды недвижимого имущества с силу пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежит государственной регистрации, то обязательной регистрации подлежат и изменение его условий, следовательно, на основании пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении размера арендной платы также подлежало государственной регистрации.

Предъявленная заявителем ко взысканию сумма не является задолженностью по арендной плате по договору аренды недвижимого имущества  № 163-139/06, а представляет собой разницу между размером арендной платы, установленной договором, и арендной платой, установленной дополнительными  соглашениями. Обязательства по уплате арендных платежей, определенные условиями зарегистрированного договора аренды, ответчиком исполнены в полном объеме, переплата  составила 242 630 рублей 56 копеек.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение ответчика о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции. Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась ответчику судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована Третьим арбитражным апелляционным судом 29 июня 2011 года.

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает ответчика надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие его представителя.

Представитель истца поддержала доводы апелляционной жалобы.

В порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании объявлен перерыв до 5 августа 2011 года. О перерыве и времени продолжения судебного заседания 3 августа 2011 года Третьим  арбитражным апелляционным судом сделано публичное объявление.

По окончании перерыва, в силу статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и разъяснений, данных Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме от 19 сентября 2006 года № 113 «О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации», рассмотрение дела продолжено в отсутствие представителя ответчика.

Представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы и представил пояснения, в которых, кроме  доводов, аналогичных доводам апелляционной жалобы, указал следующее.

Вопрос о взыскании излишне уплаченных ответчиком арендных платежей за период с 1 августа 2007 года по 31 марта 2009 года в настоящее время находится на рассмотрении Третьего арбитражного апелляционного суда и не может рассматриваться в рамках настоящего дела.

Юридическая сила дополнительного соглашения от 20 ноября 2009 года № 3 обусловлена фактом подписания сторонами последнего.

Представитель истца также представила расчет задолженности ответчика по арендной плате в период с 1 апреля 2009 года по апрель 2010 года. Пояснила, что денежные средства поступили от ответчика во исполнение договора аренды от 27 июля 2006 года № 163-139/06, в связи с чем не могут быть приняты к зачёту спорной задолженности по новому договору аренды.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14 июня 2006 года серии 24 ЕЗ № 277638 (т.1, л.д. 20) строение общей площадью 636,10 кв.м. условный номер 24-24-38/014/2006-920 по адресу: г. Норильск Центральный р-н, р-н Зуб-Гора, стр. 20, принадлежит на праве собственности открытому акционерному обществу «Торгинвест».

27 июля 2006 года между открытым акционерным обществом «Торгинвест» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Компенс» (арендатор) подписан договор аренды недвижимого имущества № 163-139/06 (т.1, л.д. 21).

В соответствии с пунктами 1.1, 2.1 договора аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору по акту приема - передачи (приложение № 1) во временное владение и пользование недвижимое имущество - строение 20, расположенное по адресу: г. Норильск, район Центральный, район Зуб-Гора (схема объекта приложение №2, т.1, л.д. 29), общей площадью 636,9 м2 - за плату определенную настоящим договором, а арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату и возвратить объект арендодателю по истечении срока действия настоящего договора в исправном состоянии (с учетом естественного износа).

В силу пункта 1.2 договора аренды срок действия договора устанавливается с 1 августа 2006 года по 31 марта 2009 года.

Согласно пункту 3.1.2 договора аренды арендатор обязуется оплачивать арендную плату ежемесячно, частями, посредством перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя за каждый месяц вперед не позднее 15 числа оплачиваемого месяца в размере 55 283 рубля 47 копеек, в том числе 8 433 рубля 07 копеек НДС.

Как следует из пунктов 3.1.3, 3.3 размер арендной платы первого и последнего месяца срока действия договора определяется исходя из количества дней фактической аренды; арендодатель вправе изменить размер арендной платы, письменно уведомив об этом арендатора, изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением к договору.

В силу пункта 5.1 договора аренды в случае просрочки арендатором срока внесения арендной платы (пункт 3.1.2 договора) арендатор уплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0,3% от просроченной суммы.

Согласно пункту 8.2 договора он прекращает свое действие в соответствующую дату согласно условиям пункта 1.2 договора.

В соответствии с регистрационной надписью на договоре аренды от 27 июля 2006 года № 163-139/06 (т.1, л.д. 26) договор зарегистрирован Главным управлением Федеральной  регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому автономным округам) 29 августа 2006 года.

По акту приема-передачи от 1 августа 2006 года (т.1, л.д. 28) истец передал ответчику в аренду строение-20, расположенное  по адресу: г. Норильск, район Зуб-Гора общей площадью - 636,9 м2.

Сторонами подписаны следующие дополнительные соглашения к договору аренды недвижимого имущества от 27 июля 2006 года № 163-139/06:

- от 24 сентября 2007 года № 100-117/07 (т.1, л.д. 30), которым арендная плата установлена в размере 59 611 рублей 17 копеек с 1 августа 2007 года;

- от 20 октября 2008 года № 100-117/08 (т.1, л.д. 32), которым арендная плата установлена в размере 64 585 рублей 81 копейка с 1 августа 2008 года;

- от 20 ноября 2009 года № 100-117/09 (т.1, л.д. 34), согласно которому пункт 1.2 договора аренды изложен в следующей редакции: «срок действия договора устанавливается с 1 августа 2006 года и продолжается до 31 декабря 2009 года», а также внесены изменения в пункт 3.1.2 договора аренды - арендная плата установлена в размере 69 729 рублей 24 копейки. Пунктом 4 дополнительного соглашения предусмотрено, что оно вступает в силу с момента государственной регистрации и условия распространяются на ранее возникшие отношения сторон с 1 апреля 2009 года;

- от 30 декабря 2009 года № 100-124/09 (т.1, л.д. 38), которым срок действия договора аренды продлен до 15 апреля 2010 года;

- от 26 февраля 2010 года № 100-23/10 (т.1, л.д. 39), которым стороны расторгли договор аренды с 15 апреля 2010 года.

Доказательств государственной регистрации указанных дополнительных соглашений в материалы дела не представлено.

По акту приема-передачи от 15 апреля 2010 года ответчик возвратил истцу объект (т.1, л.д. 40).

Претензией от 26 ноября 2010 года № ТИ/901 (т.1, л.д. 18) истец потребовал от ответчика уплатить числящуюся за ним на 25 ноября 2009 года задолженность по договору аренды недвижимого имущества от 27 июля 2006 года № 163-139/06 в сумме 64 292 рублей 88 копеек.

Неисполнение ответчиком требования об уплате задолженности по арендной плате послужило основанием для обращения истца с настоящим иском в арбитражный суд.

Как указывает истец (т.2, л.д.67-72), в нарушение условий договора ответчик оплату арендной платы производил несвоевременно и не в полном объеме, в результате чего у него образовалась задолженность в сумме 64 292 рубля 88 копеек за период с декабря 2009 года по 14 апреля 2010 года, в том числе по состоянию на декабрь 2009 года – 46 290 рублей 88 копеек и по 69 729 рублей 24 копейки за январь, февраль, март и апрель 2010 года. Предъявленная ко взысканию задолженность образовалась в связи с доначислением ответчику за период с 1 апреля 2009 года по декабрь 2009 года разницы между арендной платой, установленной дополнительным соглашением от 20 ноября 2009 года № 100-117/09 и установленной дополнительным соглашением от 20 октября 2008 года № 100-117/08.

За просрочку уплату арендной платы истец в соответствии с пунктом 5.1 договора начислил ответчику пени в размере