Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.11.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

приема-передачи в день заключения договора, о чем свидетельствует подписанное сторонами приложение к договору от 01.08.2006 № 53906.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (часть 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из положений статей 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В соответствии с пунктами 3.1.1 и 3.1.2 спорного договора арендодатель обязался передать помещения по акту приема-передачи, в котором подробно указано техническое состояние и назначение передаваемых помещений на момент передачи, арендатор обязался принять помещения по акту приема-передачи в фактическом состоянии.

Представленным в материалы дела акт приема-передачи (приложение № 2) подтверждается, что помещения по договору приняты в удовлетворительном состоянии, система электроснабжения и теплоснабжения исправны, следовательно, ответчик передал, а истец принял в аренду объект в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.

Обязанность арендатора своевременно и в полном объеме вносить арендные платежи предусмотрена статьей 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, истец указывает, что обязанность по уплате арендной платы ответчиком не исполнялось, в связи, с чем образовалась задолженность по состоянию на 01.08.2010 в сумме                  791 021 рублей, в соответствии с пунктом 4.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы истцом начислены пени в сумме 1 260 109 рублей, в адрес ответчика направлена претензия от 01.07.2010 об уплате задолженности по арендной плате, начисленных пеней, в случае неисполнения претензии указано на взыскании задолженности в судебном порядке и расторжении договора.

В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты ответчиком образовавшейся задолженности и пени в добровольном порядке.

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается сторонами, что в силу статей 195, 196, 199, 200 Гражданского кодекса Российской Федерации срок на предъявление требований о взыскании задолженности за период с 01.08.2006 по 31.12.2006 истцом пропущен, о применении срока исковой давности заявлено ответчиком, следовательно, требования истца за данный период удовлетворению не подлежат.

Исходя из условий договора и установленных обстоятельств судом первой инстанции произведен расчет подлежащей взысканию арендной платы в размере 620 213 рублей. Стороны контррасчета не представили.

При этом, ответчик указывает, что в Мэрию города Кызыла направлялись документы, свидетельствующие о проведении ответчиком реконструкции спорного помещения, на реконструкцию ООО «Профстрой» понесло затраты согласно справке  в сумме  1 172 167 рублей, которые являются основанием для освобождения ответчика от арендной платы до 2012 года.

Апелляционным судом установлено, что спорный договор содержит следующие условия:

Пункт 6.1. любые изменения и дополнения к настоящему договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителя сторон;

Пункт 6.4.1. Арендатор (по мнению суда, ввиду явной опечатки, следует читать «арендодатель») обязуется провести зачет стоимости произведенного арендатором капитального ремонта при условии представления арендатором согласованной документации;

Пункт 6.4.2. При условии предоставления подтверждающей документации, согласованной необходимыми службами города, обязательства внесения арендной платы наступают у арендатора с 01.02.2010.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Изучив условия спорного договора, апелляционный суд приходит к выводу о том, что условия пунктов 6.4.1 и 6.4.2 содержат противоречия, поскольку действие пункта 6.4.1 о возможности проведения зачета распространяется на весь период действия договора, в свою очередь в пункте 6.4.2 указано на наступление обязанности по внесению арендной платы только с 01.02.2010  при условии предоставления подтверждающей документации, согласованной необходимыми службами города, данный пункт не связывает наступление обязанности по оплате с проведением капитального ремонта. Условия данных пунктов (представление арендатором документации) могли не наступить, следовательно, установление обязанности по внесению арендных платежей только с 01.02.2010  несостоятельно.

Более того, сторонами в пункте 3.1 договора согласован размер арендной платы – 14 234 рубля в месяц без учета НДС. Однако, пунктом 6.4.2 стороны фактически согласовали, что при условии предоставления подтверждающей документации, арендатор освобождается от обязательства по внесению арендной платы на период до 01.02.2010. Поскольку статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена возмездность договора аренды, пункт 6.4.2 спорного договора противоречит данной норме права и условиям пункта 3.1 договора.

Так же следует учитывать, что при заключении договора стороны не могли предусмотреть размер затрат на проведение капитального ремонта либо других затрат на арендуемое помещение, которые возможно зачесть в счет арендной платы. Следовательно, при заключении договора невозможно было определить за какой период пользования имуществом будет произведен зачет затрат арендатора на арендуемое помещение.

В соответствии со статьей 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Вместе с тем, в материалы дела не представлено доказательств того, что стороны спорного договора заявляли друг другу о проведении зачета в соответствии с пунктом 6.4.1 договора, отсутствуют доказательства фактического проведения капитального ремонта силами и средствами арендатора либо оплаты им сторонним лицам соответствующих затрат на проведение ремонта.

Проведение зачета возможно при соблюдении сторонами порядка согласования капитального ремонта, его фактического осуществления за счет арендатора, заявления арендатором либо арендодателем по договору о зачете другой стороне. Однако, в настоящем деле, исходя из объема представленных доказательств, проведение зачета невозможно.

Таким образом, арендная плата подлежит внесению ответчиком в сумме, заявленной с соблюдением срока исковой давности.

В подтверждение расходов на проведение капитального ремонта ответчиком представлен архитектурно планировочные решения согласованные со службами города от 2004 года, сводный сметный расчет на капитальный ремонт 2005 года, локальные сметные расчеты от июля и октября 2005 года, однако, при указанных обстоятельствах, данные документы не имеют правового значения для рассмотрени спора, данные документы изготовлены, сроком ранее договора аренды № 53906 от 01.08.2006 и относится частично, как подтверждено в судебном заседании ответчиком, к индивидуальному предпринимателю Мустафа Бодуру. Кроме того, документы, подтверждающие фактическое выполнение работ по реконструкции на указанную сумму (акт о приемке выполненных работ) и подтверждающие оплату истцом указанных затрат в дело не представлены.

Проверив произведенный судом первой инстанции расчет суммы пени в размере 946 734 рублей 80 копеек, апелляционный суд признает его верным, данный расчет сторонами не оспорен, соответствует обстоятельствам дела, пунктам 3.2, 4.2 спорного договора, произведен с учетом положений пункта 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.11.2001  № 15/18 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности".

В отзыве на исковое заявление (т.д. 2, л.д. 60) содержится ходатайство ответчика о снижении суммы неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированное несоразмерность ю неустойки.

Рассмотрев указанное ходатайство с учетом разъяснений, содержащихся в определении Конституционного суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О, в постановлении Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» суд первой инстанции установил, что сумма начисленной неустойки явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства вследствие указания в договоре чрезмерно высокого процента неустойки  - 0,5% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, более чем в 25 раз превышает ставку рефинансирования Банка России, действующую на момент вынесения решения и на момент обращения с иском в суд (8,25 % и 7,75 %), следовательно, учитывая баланс интересов сторон, а кроме того, не представление истцом доказательств причинения ему просрочкой внесения арендной платы каких-либо неблагоприятных последствий, суд обоснованно снизил размер неустойки до 473 367 рублей.

Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

В судебном заседании ответчиком заявлен, а истцом не опровергнут факт продажи здания, в котором находятся оспариваемые помещения третьему лицу.

В материалы дела представлен договор купли-продажи от 30.09.2010 № 01-ППП/ДЗИО-02-2010 согласно которому ликвидационная комиссия муниципального унитарного предприятия города Кызыла «Гостиница Кызыл» в лице департамента земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла посредством публичного предложения продал объект нежилые помещения общей площадью 2340, 8 кв.м. расположенные на первом этаже с № 7 по № 23, с 28 по 30 «А», на втором этаже с № 1 по № 38 на третьем этаже с № 1 по № 43, на четвертом этаже с №1 по № 41, подвальные помещения с № 21 по № 45 в здании по адресу г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев дом 13 обществу с ограниченной ответственностью «Восток». Согласно пункту 5.4 вышеуказанного договора, имущество обременено, в том числе, договором аренды от 01.08.2006 № 53906, заключенным с ООО «Профстрой», прошедшим государственную регистрацию 31.10.2006. По передаточному акту от 27.10.2010 имущество передано продавцом покупателю (ООО «Восток») в собственность. В уведомлении от 22.11.2010 № 01/181/2010-490 (л.д. 121, т. 1) Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Тыва суду сообщено, что в ЕГРП нет сведений относительно здания по адресу: Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, дом 13.

Более того, в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.06.2011 по делу № А69-2780/2010 (иск Мэрия г. Кызыла, требования к ООО «Профстрой» и Департаменту Департамент земельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла о признании недействительным договора аренды от 01.08.2006 № 53906, в иске отказано) установлено, что на момент рассмотрения спора собственником помещений является ООО «Восток», право за которым зарегистрировано 22.12.2010.

Следовательно, в силу статей 614, 617 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодателем по спорному договору с 2010 года является ООО «Восток», правомочный требовать от арендатора исполнения договорных обязательств.

При данных обстоятельствах требования истца о расторжении договора аренды от 01.08.2006 № 53906 и обязании возвратить спорные нежилые помещения не подлежат удовлетворению.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы заявителей не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении  дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта  по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены принятого по делу решения.

Вместе с тем, апелляционный суд указывает, что мотивировочная часть решения суда первой инстанции, содержащая оценку пунктам 6.4.1 и 6.4.2 изменена без изменения резолютивной части решения в силу разъяснений, содержащихся в пункте 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 № 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции».

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы ответчика относятся на указанное лицо.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Тыва от  «12» августа 2011 года по делу                 №А69-1648/2010 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

О.В. Петровская

Т.С. Гурова