Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.12.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«12» декабря 2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-9533/2011

Резолютивная часть постановления объявлена «01» декабря  2011 года.

Полный текст постановления изготовлен          «12» декабря  2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Хасановой И.А.,

судей:  Гуровой Т.С., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Щекотуровой Я.С.,

при участии:

от ООО «Форт Нокс» (истца): Гавриловой Е.Н. -  представителя по доверенности  от 01.02.2011,

от ООО «М2» (ответчика): Судаковой Ю.В. – представителя по доверенности  от 20.01.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Форт Нокс» (ОГРН 1022401794898)

на решение Арбитражного суда  Красноярского края

от  «14» сентября 2011 года по делу  №А33-9533/2011, принятое судьей Ермаковой И.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Форт Нокс» (далее- истец, ООО общество с ограниченной ответственностью «Форт Нокс», ОГРН 1022401794898)  обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «М2» (далее – ответчик, ООО «М2», ОГРН 1062221055830)  о расторжении договора аренды здания от 18.06.2008 и взыскании 682 200 рублей задолженности по арендной плате за апрель-май 2011 года по договору аренды здания от 18.06.2008.

Определением от 24.08.2011 судом на основании статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельны требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Меркурий».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 сентября 2011 года в иске отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 сентября 2011 года отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе истец указал следующее:

- суд пришел к неверному выводу о том, что  увеличение размера арендной платы  должно быть оформлено   сторонами  двухсторонним соглашением  к договору, подлежащим регистрации в установленном порядке, тогда как 02 декабря 2008 года между сторонами было подписано  дополнительное соглашение  к договору аренды, которым оговорено, что  изменение  постоянной  части арендной платы оформляется соглашением  к настоящему договору. 27.02.2009  стороны подписали еще одно дополнительное соглашение к договору  аренды  здания;

- поскольку стороны договора аренды  согласовали  условие о размере  арендной платы, устанавливающий  способ ее расчета, то фактическое изменение размера арендной платы  в результате изменения индекса  потребительских цен, не является  изменением  условий договора в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО «М2» против доводов заявителя возразило, указав на их необоснованность. Просило решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 сентября  2011 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Апелляционная жалоба принята к производству Третьего арбитражного апелляционного суда, рассмотрение жалобы назначено на 01 декабря 2011 года.

Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания  извещены надлежащим образом, однако своих представителей в Третий арбитражный апелляционный суд не направили, в связи с чем апелляционная жалоба на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассматривается в отсутствии представителей третьего лица.

Представитель истца, ответчика в судебном заседании поддержали доводы изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, соответственно.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.

18.06.2008 между обществом с ограниченной ответственностью «Меркурий» (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Торговая Сеть «КАРАВАЙ» (арендатор) заключен договор аренды здания (далее – договор), согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное возмездное пользование отдельно стоящее двухэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 55 «А», общей площадью 2062,9 кв.м. (далее – объект аренды).

Пунктом 1.2 договора предусмотрено, что передаваемый в аренду объект, указанный в пункте 1.1 договора, является собственностью арендодателя, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 24 ЕЗ №905572 от 02.06.2008.

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор вступает в силу 19.06.2008 и действует до 19.06.2023. Согласно отметке на договоре, договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 25.06.2008.

По акту приема-передачи от 19.06.2008 здание передано в аренду (л.д. 18 ).

Пунктом 3.4 договора предусмотрено, что размер арендной платы может повышаться не более одного раза в год и не более чем на сводный индекс потребительских цен, характеризующих уровень инфляции за прошедший год на основании расчетной справки Красноярского краевого комитета государственной статистики.

Дополнительным соглашением от 20.12.2008 к договору (л.д. 19) стороны в пункте 3.1 определили, что арендная плата по договору, начиная с 01.01.2009, состоит из двух частей: постоянная и переменная. Постоянная часть арендной платы в период с 01.01.2009 по 01.07.2009 устанавливается в размере 600 000 рублей в месяц за весь объект аренды, включая НДС. Начиная с 01.07.2009 – 670 000 рублей в месяц за весь объект аренды, включая НДС. Размер переменной части арендной платы определяется расчетным путем исходя из фактического объема потребления арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение, канализация, электросвязь за использование 4 телефонных номеров) в объекте аренды.

В пункте 3.2 стороны определили  сроки и порядок внесения постоянной и переменной  части арендной платы. В пункте 4 соглашения стороны согласились  пункт 3.3 договора считать пунктом 3.4  и изложить его в следующей редакции: «За просрочку внесения арендной платы Арендатор уплачивает арендодателю  неустойку в размере 0,1 % за каждый день просрочки  от суммы задолженности». Пункт 3.4 договора стороны согласились считать  пунктом 3.5  и изложили его в следующей редакции: «За просрочку оплаты переменной части  арендной платы Арендатор уплачивает пени, предъявленные организациями, оказывающими соответствующие услуги».

Пункт 3.5 договора стороны договорились считать пунктом 3.6  и дополнить его предложением  следующего содержания: «При увеличении арендной платы Арендодатель обязан уведомить арендатора не позднее  чем за  два месяца до её изменения. Изменение постоянной части арендной платы  оформляется  дополнительным соглашением  к настоящему договору»

По соглашению от 05.08.2008 №1, подписанному между обществом с ограниченной ответственностью «Меркурий», обществом с ограниченной ответственностью «Торговая Сеть «КАРАВАЙ» и обществом с ограниченной ответственностью «КАРАВАЙ-РС», стороны определили, что все права и обязанности арендатора с согласия арендодателя переходят от общества с ограниченной ответственностью «Торговая Сеть «КАРАВАЙ» к обществу с ограниченной ответственностью «КАРАВАЙ-РС» с 01.09.2008.Согласно отметке на соглашении №1 от 05.08.2008, соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 03.09.2008 (л.д. 20).

По соглашению от 25.12.2008 между обществом с ограниченной ответственностью «Меркурий» (арендодатель), обществом с ограниченной ответственностью «КАРАВАЙ-РС» (арендатор) и ответчиком ООО «М2» (новый арендатор), арендатор передал ответчику свои права и обязанности по договору аренды здания от 18.06.2008 в полном объеме и на условиях, существующих на момент заключения соглашения. Согласно отметке на соглашении от 25.12.2008, соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 16.01.2009 (л.д. 21).

Между ООО «Меркурий» (Арендодатель) и ООО «М2» (Арендатор) 27.02.2009 подписано соглашение  к договору аренды от 18.06.2008 (л.д. 60).  Пункт 3.1 договора стороны согласились изложить в следующей редакции: «арендная плата по договору, начиная с 01.03.2009, состоит из двух частей: постоянная и переменная. Постоянная часть арендной платы в период с 01.03.2009 по 01.09.2009 установлена в размере 515 000 рублей в месяц за весь объект аренды, включая НДС. Начиная с 01.09.2009 – 600 000 рублей, включая НДС. Размер переменной части арендной платы определяется расчетным путем исходя из фактического объема потребления арендатором коммунальных и эксплуатационных услуг (электроэнергия, водоснабжение, теплоснабжение, канализация, электросвязь за использование 4 телефонных номеров) в объекте аренды». Согласно отметке на соглашении от 27.02.2009 к договору, соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 02.04.2009.

26.01.2010 общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» направило в адрес ответчика  письмо №01 об увеличении размера арендной платы до 664 200 рублей в месяц на основании пункта 3.4 договора в связи с увеличением сводного индекса потребительских цен за 2009 год в 1,077 раза. Уведомление получено ответчиком 27.01.2010 (л.д. 22). К уведомлению приложено  для подписания ответчиком  дополнительное соглашение от 26.01.2010 к договору, согласно которому постоянная часть арендной платы в период с 01.02.2010 составляет 664 200 рублей. Дополнительное соглашение со стороны ответчика не подписано.

По договору купли-продажи нежилого здания с земельным участком от 06.07.2010 общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» (продавец) передало в собственность истца (покупатель), в том числе, нежилое двухэтажное здание, общей площадью 2062,9 кв.м., кадастровый номер 24:50:040130:0073:04:401:002:000591400:001, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, зд 55 «а», литеры В, В1, В2 (л.д. 23). Согласно отметке на договоре купли продажи нежилого здания с земельным участком от 06.07.2010, право собственности было зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 15.07.2010.

По акту приема-передачи от 06.07.2010 нежилое здание, предусмотренное договором купли продажи нежилого здания с земельным участком от 06.07.2010, общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» передало истцу.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.07.2010 серия 24 ЕИ №758872, выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2011 №01/155/2011-265, истец является собственником нежилого двухэтажного здания, общей площадью 2062,9 кв.м., кадастровый номер 24:50:040130:0073:04:401:002:000591400:001, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, зд. 55 «а», литеры В, В1, В2. 15.07.2010 в отношении объекта недвижимости зарегистрирована аренда в пользу ответчика.

В претензии от 20.05.2011, полученной ответчиком 23.05.2011, истец просил ответчика погасить 618 200 рублей задолженности по арендной плате по договору за апрель 2011 года и 64 200 рублей – за май 2011 года.

В ответе на претензию истца, ответчик в письме от 27.05.2011 пояснил, что считает необоснованным повышение арендной платы согласно уведомлению от 26.01.2011, ссылаясь на то, что соответствующее соглашение между сторонами не подписывалось и в установленном законом порядке не регистрировалось.

В материалы дела представлены платежные поручения об оплате ответчиком арендных платежей: от 03.02.2010 №1159 в сумме 600 000 рублей за февраль 2010 года, от 09.03.2010 №720 в сумме 664 200 рублей за март 2010 года, от 09.04.2010 №538 в сумме 664 200 рублей за апрель 2010 года, от 04.05.2010 №5899 в сумме 664 200 рублей за май 2010 года, от 04.06.2010 №7859 в сумме 664 200 за июнь 2010 года, от 05.07.2010 №9905 в сумме 664 200 рублей за июль 2010 года, от 06.09.2010 №640 в сумме 342 812 рублей 90 копеек за июль 2010 ода, от 06.09.2010 №641 в сумме 664 200 рублей за август 2010 года, от 06.09.2010 №642 в сумме 664 200 рублей за сентябрь 2010 года, от 01.10.2010 №224 в сумме 664 200 рублей за октябрь 2010 года, от 12.11.2010 №278 в сумме 664 200 рублей за ноябрь 2010 года, от 03.12.2010 №928 в сумме 670 000 рублей за декабрь 2010 года, от 15.12.2010 №607 в сумме 2 028 рублей 74 копеек за декабрь 2010 года, от 15.12.2010 №606 в сумме 168 582 рублей 97 копеек за декабрь 2010 года, от 12.01.2011 №112 в сумме 664 200 рублей за январь 2011 гола, от 09.02.2011 №901 в сумме 664 200 рублей за февраль 2011 года от 10.03.2011 №654 в сумме 664 200 рублей за март 2011 года, от 05.04.2011 №353 в сумме 47 464 рублей 52 копеек за апрель 2011 года, от 06.05.2011 №750 в сумме 600 000 рублей за май 2011 года, от 08.06.2011 №88 в сумме 600 000 рублей за июнь 2011 года, от 05.07.2011 №180 в сумме 600 000 рублей за июль 2011 года, от 03.08.2011 №588 в сумме 600 000 рублей за август 2011 года. Согласно выписке из лицевого счета истца, ответчик 05.09.2011 перечислил истцу 600 000 рублей за аренду.

При изложенных обстоятельствах истец обратился в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды здания от 18.06.2008 и взыскании 682 200 рублей задолженности по арендной плате за апрель-май 2011 года по договору аренды здания от 18.06.2008.

В обоснование требований истец ссылается на следующие обстоятельства:

- размер арендной платы был увеличен истцом на основании пункта 3.4 договора. 26.01.2010 арендодателем было направлено ответчику уведомление об увеличении размера арендной платы до 664 200 рублей, т.е. на 10,7% в соответствии с данными госстатистики;

- с 01.02.2010 на основании уведомления истца и приложенного к нему соглашения от 26.01.2010 №1 ответчик, согласившись с увеличением размера арендной платы, стал оплачивать арендную плату в размере 664 200 рублей Таким образом, стороны согласовали увеличение размера арендной платы до 664 200 рублей (оферта и акцепт);

- на основании пункта 8.6 договора истец вправе расторгнуть договор с ответчиком, поскольку им допущено