Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.12.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

нарушение пунктов 3.2, 3.4 договора и дополнительного соглашения к нему. Нарушение условий договора допущено ответчиком с 06.04.2011 (нарушение срока оплаты арендной платы);

Ответчиком требования истца отклонены по следующим основаниям:

- согласно пункту 3.6 договора, изменение постоянной части арендной платы оформляется соглашением к договору. Такое соглашение между сторонами заключено не было и не проходило регистрацию в установленном законом порядке. Таким образом, условие об увеличении размера арендной платы является незаключенным;

- постоянная часть арендной платы в месяц с 01.09.2009 составляет 600 000 рублей и полностью оплачивалась истцом в указанной сумме;

- сумма увеличенной арендной платы не соответствует сводному индексу потребительских цен в 2009 году, размер арендной платы увеличен истцом на 10,7% а не на 7,7%.

В материалы дела представлены индивидуальные справки Федеральной службы государственной статистики по Красноярскому краю от 02.08.2011 №5/352, от 19.01.2010 №;5/4136 о том, что сводный индекс потребительских цен в 2009 году составил 107,7%

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции  пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьями 307 и 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают, в том числе, из договора. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Договор аренды здания от 18.06.2008 является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (пункт 1 статьи 655 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По договору аренды здания от 18.06.2008 общество с ограниченной ответственностью «Меркурий» (арендодатель) передало обществу с ограниченной ответственностью «Торговая Сеть «КАРАВАЙ» во временное возмездное пользование отдельно стоящее двухэтажное нежилое здание, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Взлетная, 55 «А», общей площадью 2062,9 кв.м.

Факт передачи арендованного имущества в пользование подтверждается актом приема-сдачи здания в аренды от 19.06.2008, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял объект аренды в пользование.

По соглашению от 05.08.2008 №1 к договору, подписанному между обществом с ограниченной ответственностью «Меркурий», обществом с ограниченной ответственностью «Торговая Сеть «КАРАВАЙ» и обществом с ограниченной ответственностью «КАРАВАЙ-РС» и зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 03.09.2008, все права и обязанности арендатора с согласия арендодателя перешли от общества с ограниченной ответственностью «Торговая Сеть «КАРАВАЙ» к обществу с ограниченной ответственностью «КАРАВАЙ-РС» с 01.09.2008.

По соглашению от 25.12.2008, зарегистрированному Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 16.01.2009, ответчик принял у общества с ограниченной ответственностью «КАРАВАЙ-РС» права арендатора по договору в полном объеме и на условиях, существующих на момент заключения соглашения.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено, что в настоящий момент собственником переданного в аренду имущества является истец (свидетельство о государственной регистрации права от 15.07.2010 серия 24 ЕИ №758872, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 25.08.2011 №01/155/2011-265) на основании договора купли-продажи у общества с ограниченной ответственностью «Меркурий» нежилого здания с земельным участком от 06.07.2010, зарегистрированного Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю 15.07.2010.

Пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, при состоявшейся передаче прав арендодателя по договору аренды здания от 18.06.2008 условия договора сохраняют силу.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2.1 договора установлено, что договор вступает в силу 19.06.2008 и действует до 19.06.2023.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование  имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

За период с 01.05.2011 по 30.04.2011 истец, руководствуясь положениями пунктов 3.4, 3.6 договора в редакции дополнительного соглашения от 20.12.2008 к нему и уведомления от 26.01.2011, полученного ответчиком 27.01.2011, учитывая осуществленную ответчиком частичную оплату, числит за ответчиком задолженность по постоянной части  арендной платы, рассчитанную исходя из ежемесячного размера арендной платы в сумме 664 200 рублей, установленного арендодателем в уведомлении ответчика от 26.01.2011.

Вместе с тем, как следует из дополнительного соглашения  от 20.12.2008  пункт 3.4 договора аренды, предусматривающий возможность повышения арендной платы  на сводный индекс потребительских цен, изложен в совершенно иной редакции, а системное толкование пунктов 4, 5, 6 дополнительного соглашения свидетельствует, что данный пункт фактически был исключен из договора.  Новая редакция пункта 3.6 договора  свидетельствует, что изменение постоянной части арендной платы  должно оформляться соглашением к договору.

Таким образом, увеличение размера арендой платы в рассматриваемом случае должно быть оформлено сторонами двусторонним соглашением к договору, подлежащим регистрации в установленном законом порядке.

Как следует из материалов дела и пояснений сторон, соответствующее соглашение об увеличении размера арендной платы до 664 200 рублей между арендатором и арендодателем не подписывалось, в установленном законом порядке не регистрировалось. В письме от 27.05.2011 ответчик выразил свое несогласие с увеличением арендной платы до указанного размера.

Соглашением от  27.02.2009  к договору аренды от 18.06.2008 установлено, что постоянная часть арендной платы начиная с 01.09.2009 составляет  600 000 рублей, включая НДС. Исходя из указанного размера арендной платы, согласно расчету ответчика (л.д. 73) за период с 13.07.2010 по август 2011  размер постоянной части арендной платы составляет 8 109 677,42 рубля. Ответчик  в период с августа 2010 по март 2011 оплачивал ежемесячно 664 200 рублей, что на 64 200 рублей больше согласованной сторонами. В этой связи с 13.07.2010 по март 2011 ответчик переплатил истцу 552 535,48 рублей, в связи с чем и оплатил истцу в апреле 2011 – 47 464,52 рубля. Общая же сумма за апрель 2011  с учетом переплаты составила 600 000рублей ( 47 464,52 + 552 535,48)

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Красноярского края обоснованно пришел к выводу об отсутствии оснований  для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, рассчитанной исходя из ежемесячного размера арендной платы в сумме 664 200 рублей, установленной арендодателем в уведомлении ответчика от 26.01.2011 и правомерно отказал в удовлетворении требований истца о взыскании с ответчика 682 200 рублей задолженности по арендной плате за апрель-май 2011 года по договору аренды здания от 18.06.2008.

В судебном заседании стороны подтвердили, что   спор по переменной части арендной платы между сторонами отсутствует.

Довод истца, что осуществление ответчиком в добровольном порядке платежей в размере 664 200 рублей  в период с августа 2010 по март 2011 свидетельствует о согласовании воли сторон на увеличение размера арендной платы не может быть принят судом  исходя из условия пункта 3.6 договора  об оформлении изменения  постоянной части арендной платы  соглашением  к договору.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в  том числе в случае когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Истец, ссылаясь на то, что ответчиком допущена просрочка в оплате арендных платежей из расчета 664 200 рублей ежемесячно, заявил по настоящему иску о расторжении договора на основании пункта 8.6 договора.

Арбитражный суд Красноярского края, руководствуясь согласованными сторонами условиями договора и дополнительных соглашений к нему о порядке внесения арендной платы учитывая осуществленные ответчиком платежи по оплате аренды, пришел к обоснованному выводу об отсутствии нарушений со стороны ответчика сроков оплаты арендных платежей и, соответственно, об отсутствии оснований для расторжения договора.

При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Красноярского края обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы истца изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении  дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта  по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения от 14 сентября 2011 года Арбитражного суда Красноярского края по делу № А33-9533/2011.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение  Арбитражного суда Красноярского края от  «14» сентября 2011 года по делу  №А33-9533/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

И.А. Хасанова

Судьи:

Т.С. Гурова

О.В. Петровская