Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.12.2011 по делу n А74-1732/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

управляющим Аврамовым В.Н. в муниципальную собственность Ширинского поссовета.

Из объяснений ответчика и третьего лица следует, что на базе имущества МУП ЖКХ поселка Шира постановлением главы администрации МО Ширинский район от 23.12.2003 №1394 создано муниципальное унитарное предприятие поселка Шира «Коммунальник».

Судом первой инстанции установлено и не оспаривается лицами, участвующими в деле, что государственная регистрация права хозяйственного ведения на муниципальное имущество, в том числе на спорное помещение, переданное МУП ЖКХ п. Шира по договору от 05.03.2003 № 22, не производилась; спорное имущество на баланс МУП п. Шира «Коммунальник» собственником не передавалось.

Поскольку на момент заключения договора аренды от 01.02.2004 № 15 право хозяйственного ведения на спорное имущество не было зарегистрировано ни за МУП поселка Шира «Коммунальник», ни за МУП ЖКХ поселка Шира, то суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что указанные предприятия не имели соответствующих прав на передачу спорного помещения в аренду муниципальному предприятию  «Фитоаптека», с которым впоследствии у заявителя заключено соглашение о перенайме.

Договор аренды спорного помещения от 01.02.2004 № 15 от имени МУП поселка Шира «Коммунальник» (арендодатель) подписан Чернышем В.В. в отсутствие соответствующих полномочий, поскольку согласно записям в трудовой книжке (т. 2 л.д. 79-81) директором                МУП поселка Шира «Коммунальник» Черныш В.В. назначен только 01.07.2004.

Таким образом, договор аренды спорного помещения от 01.02.2004 № 15 является ничтожной сделкой.

В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

Из содержания изложенной нормы права следует, что такое согласие арендодателя должно быть получено арендатором до совершения сделки по перенайму; последующее одобрение такой сделки правилами статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусмотрено.

Довод общества о том, что статья 615 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает обязательное предварительное согласие на сделку перенайма со стороны арендодателя, поскольку процедура одобрения такой сделки носит заявительный характер, отклоняется как несоответствующий указанной норме права. Кроме того, пунктом 5.2.2 договора аренды нежилого помещения от 01.02.2004 № 15 предусмотрено, что арендатор обязан сдавать помещение в субаренду только с письменного разрешения арендодателя.

Представленная в материалы дела копия письма от 26.04.2006 (т. 1 л.д. 25) не подтверждает получение арендатором (МУП «Фитоаптека») согласия арендодателя (МУП поселка Шира «Коммуальник») на передачу спорного имущества в перенаем на дату подписания соглашения от 25.04.2006.

Вышеприведенные обстоятельства свидетельствуют о том, что договор аренды от 01.02.2004  № 15 и соглашение о перенайме от 25.04.2006 совершены в нарушение требований статьи 608, пункта 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем, на основании  статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации являются ничтожными.

С учетом изложенного, отклоняются как несостоятельные доводы общества о том, что существенное правовое значение имеет фактический арендодатель и оценка действий руководителя Управления муниципальным имуществом администрации МО Ширинский район по согласованию договора аренды от 01.02.2004 № 15.

Следовательно, договор аренды от 01.02.2004  № 15 и соглашение о перенайме от 25.04.2006 как ничтожные сделки не могут служить доказательством аренды обществом спорного помещения с 25.04.2006.

Довод заявителя о том, что спорное помещение находилось в фактическом пользовании  ООО «Фитоаптека» с 25.04.2006, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку фактическое пользование в соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона                      № 159-ФЗ не является основанием возникновения права преимущественного выкупа.

Поскольку в материалы дела не представлено доказательств того, что спорное помещение  находилось временном владении и (или) временном пользовании общества непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, то ответчик и суд первой инстанции пришли к обоснованному выводу об отсутствии у общества преимущественного права выкупа спорного помещения в связи с несоблюдением условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Учитывая, что общество не соответствует условию получения права на выкуп спорного помещения, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, то соответствие общества остальным условиям, предусмотренным статьей 3 Федерального закона № 159-ФЗ, не подлежит оценке судом апелляционной инстанции.

Доводы общества о том, что в основу принятого решения ответчика положены только положения пункта 3 статьи 433 и пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции, поскольку решением, изложенным в письме от 05.05.2011 № 564, обществу отказано в реализации права преимущественного выкупа спорного помещения в связи с тем, что общество не отвечает требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ.

Доводы общества о том, что суд первой инстанции вышел за рамки заявленных требований и предмета доказывания, рассмотрев вопрос о недействительности сделок за рамками срока исковой давности, подлежат отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Из содержания изложенных норм права следует, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, независимо от признания такой сделки ничтожной судом. При этом, срок исковой данности установлен для требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Доводы общества о том, что с 24.02.2011 общество фактически продолжало находиться в арендных отношениях, сохраняя право на приобретение арендуемого имущества, отклоняются как несостоятельные, поскольку указанные обстоятельства не входят в предмет исследования по настоящему делу.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены и удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы общества по уплате государственной пошлины в сумме 1000 рублей согласно платежному поручению от 17.10.2011 № 485 за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на общество.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «23» сентября 2011 года по делу                  № А74-1732/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Г.А. Колесникова

Судьи:

А.Н. Бабенко

Г.Н. Борисов