Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.01.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 января 2012 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-8250/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен          23 января 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей:  Гуровой Т.С., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шалухиной Ж.В.,

при участии: от истца: Чернышовой Т.М. – представителя по доверенности от 25.04.2011,

от ответчика: Рудиша В.А. – представителя по доверенности № 10 от 03.03.2011

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Диалекс-М»

на решение  Арбитражного суда Красноярского края

от 14 октября 2011 года по делу № А33-8250/2011, принятое судьей Рудовой Л.А.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Диалекс-М» (ИНН 2465057677, ОГРН 1022402482970) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к обществу с ограниченной ответственностью «Альфа» (ИНН 2460001399, ОГРН 1022401798209) о взыскании    7 700 000 руб.  разницы между ценой помещения №268 площадью 175 кв.м. в здании офиса по адресу: г. Красноярск, ул.9 Мая, 6, указанной в договоре №0082-05 от 20.02.2006, и текущей рыночной стоимостью данного имущества.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 октября 2011 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, истец обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой указал следующее.

Вывод суда о том, что условие договора № 0082-05 от 20 февраля 2006 года, содержащееся в пункте 2.4, является предварительной сделкой участия в долевом строительстве и предполагает заключение основного договора после получения установленных законодательством необходимых документов, не соответствует материалам дела. Истец считает условия договора достаточными для вывода о возникновении обязательств по передаче истцу помещений площадью 175 кв. м. по цене 16000 рублей за 1 кв. м.

ООО «Альфа» уклонялось от согласования условий передачи спорного помещения. Предлагая условие о передаче помещения большей площади, чем предусмотрено условиями договора № 0082-05 от 20.02.2006, условие об оплате разницы в площади по цене 60000 за 1 кв. м., общество «Альфа» в одностороннем порядке изменило условия договора от 20.02.2006. ООО «Альфа» отозвало оферту о передаче помещения на указанных выше условиях, что свидетельствует о нарушении ответчиком обязательства по передаче помещения. Кроме того, ответчик предполагал, что в отсутствие в здании помещения площадью 175 кв. м. исполнение обязательств по договору № 0082-05 станет невозможным. ООО «Альфа» знало об отсутствии у него разрешения на строительство дома на земельном участке и неправомерности заключения договора долевого участия в строительстве здания.

Истцом в дополнении к апелляционной жалобе указано, что ответчик уклонялся от заключения договора в отношении спорного помещения, договор не был заключен по вине ответчика.  В силу части 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчик, как сторона, уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки (а он в суде отказался от иска). Кроме того, ответчик представил  противоречивые данные о цене. В обоснование цены представлен договор с ООО «Ларис», при этом в подтверждение факта отсутствия спорного помещения представлен договор с ООО «Красноярский деловой мир».

Ответчик представил отзыв, в котором отклонил доводы апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.  Кроме того, в части пункта 2.4. договора договор от 20.02.2006 является незаключенным, так как не согласованы условия об объекте капитального строительства, порядке, источниках и сроках финансирования. Так, истец полагает, что его доля помещений располагалась на 3 этаже, однако  в пункте 2.4 договора указано – один этаж в офисном здании.

В судебном заседании апелляционной инстанции представители сторон поддержали свои доводы.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении дела судом апелляционной инстанции установлены следующие, имеющие значение для рассмотрения спора, обстоятельства.

20.02.2006 между обществом с ограниченной ответственностью «Диалекс-М» (исполнитель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа» (заказчик) был подписан договор №0082-05, по условиям которого заказчик поручает, а исполнитель принимает на себя выполнение проектно-сметной документации на строительство индивидуального жилого дома №9 с пристроенным помещением в 7 микрорайоне жилого массива «Северный» в городе Красноярске (п. 1.1. договора).

В пункте 1.3. договора определены сроки выполнения работ по договору: начало - 20 февраля 2006 года, окончание - 01 сентября 2006 года.

В соответствии с пунктом 2.1. договорная цена проектно-сметной документации составляет 3600000 руб. (НДС не облагается). Авансовый платеж составляет 800 000 руб. от общей договорной суммы и производится в два этапа: 1-я оплата в период с 20 по 27 марта 2006 года в размере 400000 руб., 2-я оплата в период с 19 по 26 июня 2006 года в размере 400000 руб. (пп. 2.2., 2.3. договора). Оставшуюся сумму в размере 2 800 000 руб. зачесть в счет оплаты долевого участия в строительстве офиса на данном объекте площадью 175.0 м(2) (один этаж в офисном здании) (п. 2.4. договора). Стоимость 1м(2) составляет 16 000 руб. и до ввода в эксплуатацию объекта изменению не подлежит (п. 2.5. договора).

Во исполнение условий договора №0082-05 от 20.02.2006 истец выполнил, а ответчик принял работы на общую сумму 3 600 000 руб.  по акту сдачи-приемки работ от 16.12.2009.

Платежными поручениями №758 от 17.11.2006, №469 от 14.09.2007, №624 от 15.05.2006 ответчик перечислил истцу предусмотренную договором сумму аванса в размере 800 000 руб.

Во исполнение обязательств по зачислению оставшейся суммы 2 800 000 руб., причитающейся за выполненные работы, в счет оплаты долевого участия истца в строительстве,  общество с ограниченной ответственностью «Альфа» направило для согласования и подписания  в адрес общества с ограниченной ответственностью «Диалекс - М» проект договора №269 от 11.11.2010, предметом которого явилось совместное участие в строительстве  десятиэтажного жилого дома № 9 с пристроенным зданием офиса и инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г. Красноярск, Советский район, 7-й мкрн. жилого массива Северного (строительный адрес) (объект).

В пункте 1.2. договора определено, что по завершению строительства, сдачи объекта в эксплуатацию и при условии выполнения участником обязательств по инвестированию объекта, застройщик передает участнику помещение пропорционально вложенным участником средствам, а именно: третий этаж офисного здания с нежилыми помещениями, общей площадью 214,1 м(2).

Расчетная общей площади помещения на момент заключения договора составляет: 175,0кв.м.  оплачивается по цене 1 кв.м. общей площади 16 000 руб. и пересмотру не подлежит; 39,1 кв.м.оплачивается по цене 1 кв.м. общей площади 60 000 руб.  Общий размер денежных средств на момент заключения договора составляет 5 146 000 руб.  (в том числе НДС) (п. 2.2. договора).

В соответствии с пунктом 2.3. договора участник финансирует объект в следующем порядке:     2 800 000 руб. путем выполнения работ по изготовлению проектно-сметной документации на строительство десятиэтажного жилого дома № 9 с пристроенным заданием офиса и инженерным обеспечением, расположенного по адресу: г.Красноярск, Советский район, 7-й мкрн. жилого массива Северного; 2 346 000 руб. путем перечисления на расчетный счет застройщика денежных средств не позднее 30.12.2010.

Застройщик в одностороннем порядке имеет право менять цену 1м(2) неоплаченной площади объекта без уведомления об этом участника (п. 2.4. договора).

19.11.2010 за исх.№43 истец направил в адрес ответчика протокол разногласий к договору №269 от 11.11.2010 участия в долевом строительстве. Данный   протокол   разногласий   был   получен ответчиком и оставлен без рассмотрения.

Письмом от 03.12.2010 исх.№348 ответчик уведомил истца об отзыве оферты - договора №269 от 11.11.2010 участия в долевом строительстве.

03.12.2010 ООО «Альфа» получено разрешение администрации г. Красноярска на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Посчитав, что права ООО Диалекс-М» на участие в долевом строительстве нарушены, последнее обратилось в Службу строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края.

По результатам рассмотрения жалобы заявителю даны разъяснения о невозможности заключения между сторонами договора долевого участия, так как объект сдан в эксплуатацию. Сторонам рекомендовано рассмотреть вопрос о заключении инвестиционного договора, так как данный договор не подлежит государственной регистрации и его можно заключать после сдачи объекта в эксплуатацию (письмо №04-147 от 18.01.2011).

Ответчиком предложен истцу проект инвестиционного договора от  30.11.2010,  в   котором   истцу  предложено приобрести в собственность третий этаж  офисного здания общей площадью 214,1 кв.м. в г. Красноярске, в Советском районе, 7 микрорайон жилого массива Северный.

Не согласившись с условиями инвестиционного договора,  истец от его подписания отказался.

В соответствии с представленными в материалы дела договором инвестирования от 01.11.2010, договорами купли-продажи нежилого помещении, сведениями службы Ростехинвентаризацмм, свидетельствами о государственной регистрации права, помещения спорного объекта были реализованы ответчиком  иным лицам.

Денежные средства за выполненные проектные работы по договору №0082-05 от 20.06.2006 в сумме 2 800 000 руб. были неоднократно перечислены истцу, однако истец возвращал указанные денежные средства ответчику  (в материалы дела представлены платежные поручения).

Истец, ссылаясь на пункт 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54, согласно которому если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества), обратился в суд с иском о взыскании 7 700 000 руб.  разницы между ценой помещения №268 площадью 175 кв.м. в здании офиса по адресу: г.Красноярск, ул.9 Мая, 6, указанной в договоре №0082-05 от 20.02.2006, и текущей рыночной стоимостью этого имущества.

Взыскиваемая истцом сумма рассчитана как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре №0082-05 от 20.02.2006 - 2 800 000 руб. за 175 кв.м. (исходя из 1 кв.м. = 16 000 руб.) и рыночной стоимостью помещения  площадью 175 кв.м. - 10 500 000 руб. (исходя из 1 кв.м.  = 60 000 руб.).

Рыночная стоимость 1 кв.м.- 60 000 руб. определена истцом исходя из представленного  в материалы дела предварительного заключения ООО Центр Независимых экспертиз «ПРОФИ».

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

По настоящему делу заявлено требование о взыскании убытков, причиненных ненадлежащим исполнением обязательства, вытекающего из пункта 2.4. договора   № 0082-05 от 20.02.2006.

В материалы дела представлен договор №0082-05 от 20.02.2006, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Диалекс-М» (исполнитель) и обществом с ограниченной ответственностью «Альфа» (заказчик), предметом которого  явилось выполнение проектно-сметной документации на строительство индивидуального жилого дома №9 с пристроенным помещением в 7 микрорайоне жилого массива «Северный» в городе Красноярске.

В соответствии со статьей 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

По договору подряда на выполнение проектных и изыскательских работ подрядчик (проектировщик, изыскатель) обязуется по заданию заказчика разработать техническую документацию и (или) выполнить изыскательские работы, а заказчик обязуется принять и оплатить их результат (статья 758 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт выполнения работ на общую сумму 3 600 000 рублей подтверждается представленным в материалы дела актом  сдачи-приемки работ от 16.12.2009.

В соответствии со статьями 711, 762 Гражданского кодекса Российской Федерации подрядчик обязан уплатить подрядчику установленную цену полностью после завершения всех работ.

Платежными поручениями №758 от 17.11.2006, №469 от 14.09.2007, №624 от 15.05.2006 ответчик перечислил истцу предусмотренную договором сумму аванса в размере 800 000 руб.

Таким образом, остаток подлежащих уплате за выполненные работы денежных средств составляет 2 800 000 рублей, не оспаривается сторонами и не является предметом настоящего спора.

Заявленная к взысканию истцом сумма рассчитана как разница между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре №0082-05 от 20.02.2006 - 2 800 000 руб. за 175 кв.м. (исходя из 1 кв.м. = 16 000 руб.) и рыночной стоимостью помещения  площадью 175 кв.м. - 10 500 000 руб. (исходя из 1 кв.м.  = 60 000 руб.).

Правовое обоснование исковых требований основано на пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем».

Арбитражный суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для удовлетворения данного иска в связи со следующим.

В разделе 2 договора определены стоимость и порядок расчетов по договору, в соответствии с которым, расчеты по договору производятся в виде уплаты аванса в сумме 800 000