Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.02.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В пункте 1 статьи 78 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей.

Таким образом, закон не предусматривает использование земель сельскохозяйственного назначения в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством.

Соответственно, земельный участок указанной категории не может предоставляться для использования в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством.

В этом случае земельный участок должен переводиться из категории земель сельскохозяйственного назначения в иную категорию, соответствующую планируемому виду разрешённого использования.

Разрешенное использование земельных участков определяется в рамках градостроительного зонирования, а именно градостроительным регламентом (часть 6 статьи 30 ГрК РФ). Однако исходя из части 6 статьи 36 ГрК РФ градостроительные регламенты для сельскохозяйственных угодий не устанавливаются. Использование земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не вводятся, регулируется уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или уполномоченными органами местного самоуправления в соответствии с федеральными законами (часть 7 статьи 36 ГрК РФ).  При этом на сегодняшний день отсутствует какой-либо иной нормативный акт, который устанавливал бы порядок изменения разрешенного использования земельных участков сельскохозяйственных угодий.

Разрешенное использование сельскохозяйственных угодий может быть изменено только после перевода участка в другую категорию земель в порядке, определенном Законом о переводе земель или земельных участков из одной категории в другую.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что стороны вправе согласовать в договоре аренды условие о видах деятельности, которые могут осуществляться арендатором на земельном участке, однако они не вправе своей волей разрешить такое использование земельного участка, которое не предусмотрено для категории земли, к которой отнесен сдаваемый в аренду участок.

С учетом изложенного включение в договор аренды земельного участка условия, разрешающего арендатору использовать земельный участок в целях, не связанных с сельскохозяйственным производством, влечет его ничтожность в силу противоречия статье 78 Земельного кодекса РФ.

Порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным законом от 21.12.2004 №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Доказательства того, что к моменту объявления аукциона земельный участок с кадастровым номером  19:04: 020 601:0020 из земель сельскохозяйственного назначения переведён в категорию земель, позволяющую использовать его для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения,  в материалы дела не представлены.

Поскольку земельные участки сельскохозяйственного назначения не могут быть предоставлены для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения без перевода их в категорию земель,  допускающую такой вид разрешённого использования, и этот вопрос должен быть решён до предоставления земельного участка в пользование, предложение права аренды земельного участка на аукционе нарушает порядок предоставления в пользование земель сельскохозяйственного назначения, основной  принцип целевого использования земельных участков, правила  оборота таких земель и свидетельствует о ничтожности предмета аукциона.

То обстоятельство, что право собственности Российской Федерации зарегистрировано с несоответствующим землям сельскохозяйственного назначения видом разрешённого использования, не влияет на выводы суда.

На основании вышеизложенного аукцион, проведённый 04.04.2011 по лоту №2, на право заключения договора аренды земельного участка общей площадью 3 840 092 кв.м с кадастровым номером 19:04: 020 601:0020, расположенного по адресу: Республика Хакасия, Алтайский район, горно-санитарные зоны и акватории озёр Алтай-1 и Алтай-2, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, имеющего вид разрешённого использования для размещения и эксплуатации объектов оздоровительного и рекреационного назначения, ничтожен изначально и не мог привести к законному заключению договора аренды.

Согласно пункту 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В результате заключения ничтожной сделки обществом с ограниченной ответственностью  «ИнвестАгро» по акту приёма-передачи от 12.04.2011 получен в пользование земельный участок (л.д. 32), территориальное  управление Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Республике Хакасия получило плату за право аренды в размере 18 125 рублей 20 копеек в виде задатка за участие в торгах (л.д. 42).

Согласно извещению о проведении открытых торгов на право аренды земельного участка, задаток, внесённый покупателем на счёт организатора торгов,  засчитывается в счёт оплаты приобретаемого права (л.д. 17-20).

Поскольку предметом аукциона являлось право на заключение договора, которое подлежало оплате победителем аукциона, при признании заключённого с ним договора недействительным право утрачивается, а соответствующие денежные средства должны быть возвращены.

Данная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 №7171/10.

Во исполнение условий договора платёжными поручениями от 13.07.2011 №31, от 09.08.2011 №44, от 29.09.2011 №117 перечислена арендная плата.

Арендная плата является формой оплаты собственнику за право пользования переданным в аренду имуществом.

В результате исполнения ничтожной сделки общество с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» фактически пользовалось предоставленным ему земельным участком.

В данном случае земельным участком от имени собственника распорядилось уполномоченное лицо.

При таких обстоятельствах основания для применения последствий недействительности договора путём возврата денежной суммы, уплаченной за пользование земельным участком, отсутствуют, поскольку в силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации пользование землёй является платным, общество с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» осуществляло пользование земельным участком.

При таких обстоятельствах перечисленная обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» арендная плата не может быть взыскана в порядке применения последствий недействительности сделки.

Данная позиция соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 7 информационного письма от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении».

Доказательства того, что перечисленные в счёт арендной платы денежные средства превышают размер установленной платы за пользование земельным участком, обществом с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро» не представлены.

По правилам взыскания неосновательного обогащения, применимым к возврату исполненного по недействительной сделке (статья 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации),  в данном случае отсутствует факт обогащения со стороны собственника земельного участка в части полученной платы за фактическое пользование земельным участком. 

Таким образом, в порядке применения последствий недействительности сделки земельный участок подлежит возврату территориальному  управлению Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Республике Хакасия, а территориальное  управление Федерального агентства по управлению государственным  имуществом в Республике Хакасия обязано вернуть обществу с ограниченной ответственностью «ИнвестАгро»  задаток за право заключить договор в размере 18125 рублей 20 копеек.

Апелляционный суд отклоняет довод  апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции неправильно определил предмет договора, заключенного на оспариваемых торгах. Как следует из мотивировочной части решения от 9 ноября 2011 года вывод о ничтожности сделан в отношении договора аренды земельного участка.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что оспариваемый судебный акт не восстанавливает прав неопределенного круга лиц, поскольку вид разрешенного использования не признан иным. Как было указано выше, для земель сельскохозяйственной категории виды разрешенного использования не устанавливаются. При этом в настоящем деле оспаривается правомерность именно предоставления земельного участка для использования в целях, не предусмотренных статьей 78 Земельного кодекса РФ. Правомерность внесения записи в государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним  о разрешенном использовании не входит в предмет исследования по настоящему делу.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что задаток в сумме 18 125 рублей 20 копеек не подлежит возврату обществу, поскольку после выполнения функции задатка отнесен в счет исполнения обязательства по оплате аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации при заключении договора с лицом, выигравшим торги, сумма внесенного им задатка засчитывается в счет исполнения обязательств по заключенному договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Таким образом, заключение договора с лицом, выигравшим торги, не влечет, в том числе, юридические последствия, предусмотренные пунктом 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации – зачет задатка в счет исполнения обязательств по заключенному договору. Поскольку основания удержания задатка отсутствуют, согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации он подлежит возврату организатором торгов лицу, его выплатившему.

При изложенных обстоятельствах судом апелляционной инстанции не установлено оснований для отмены решения суда первой инстанции от 9 ноября 2011 года и для удовлетворения апелляционной жалобы. Следовательно, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 9 ноября 2011 года подлежит оставлению без изменения, апелляционная жалоба территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия - без удовлетворения.

Учитывая, что решение суда первой инстанции оставлено без изменения, апелляционная жалоба без удовлетворения, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя апелляционной жалобы (территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия). Однако территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия в силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от уплаты государственной пошлины. Таким образом, расходы по оплате государственной пошлины по настоящему делу не понесены, следовательно, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение   Арбитражного суда Республики Хакасия от 9 ноября 2011 года по делу                            № А74-2768/2011 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

А.Н. Бабенко

Н.Н. Белан