Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.03.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответст­вующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавли­вает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации граж­дане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйст­венном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с Земельным кодексом Россий­ской Федерации. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указан­ное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, ко­торые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Согласно пункту 9 постановления Пленума ВАС Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» опре­деляя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, стороны должны руководствоваться Законом о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что до 1 января 2012 года осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государст­венной или муниципальной собственности коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных уча­стках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на та­ких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавлива­ется субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в горо­дах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенно­го в иной местности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельный отношений в Красноярском крае» до даты, определенной в статье 2 Федерального закона Российской Федерации «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», на территории края цена земли устанавливается в размере двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка при продаже зе­мельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена ком­мерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственни­ками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной соб­ственности, независимо от количества совершенных с ними сделок, в том числе в случае, ес­ли на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, соору­жения.

Из содержания названных норм права следует, что определяющим критерием примене­ния льготных цен при выкупе указанных в пункте 1 статьи 2 Федерального закона Россий­ской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Рос­сийской Федерации» земельных участков является факт отчуждения здания, строения, со­оружения из государственной или муниципальной собственности и факт возведения или ре­конструкции на выкупаемых участках зданий, строений, сооружений.

Данный вывод подтвержден правовой позицией Президиума Высшего арбитражного су­да Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.04.2009 № 14649/09.

Положения пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 года № 137-ФЗ «О вве­дении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» содержат лишь указание на критерий отчуждения из государственной или муниципальной собственности, ограничение на применение льготы при выкупе земельного участка только первоначальными собственни­ками объектов недвижимости, участвовавшими в приватизации данного имущества в норма­тивных актах отсутствует.

Из представленных в материалы дела документов следует, что между истцом и ответчи­ком заключен договор купли-продажи от 13.11.2009 № 636 земельного участка, находящего­ся по адресу: г. Красноярск, Железнодорожный район, ул. Дубровинского, 112, на котором расположены нежилые здания: строение 2 (лит. В, В3) общей площадью 342,4 кв.м., строе­ние 3 (лит. Г) общей площадью 168,6 кв.м., принадлежащие истцу на праве собственности.

Принадлежащие истцу на праве собственности объекты недвижимого имущества: строе­ние 2 общей площадью 221,2 кв.м. (после возведения пристроя - 342,4 кв.м.), строение 3 (лит. Г) общей площадью 168,6 кв.м., ранее находились в государственной собственности и входили в состав имущественного комплекса государственного предприятия «Завод малых серий». На основании договора купли-продажи от 15.02.1999 вышеуказанное имущество отчуждено в собственность закрытого акционерного общества ордена трудового красного зна­мени научно-производственного объединения «Фомос», впоследствии по договору купли-продажи от 27.07.2001 передано в собственность общества с ограниченной ответственностью «Гарант- 94», которое продало его истцу по договору купли-продажи от 01.10.2008.

Таким образом, материалами дела подтвержден факт того, что истцом приобретен зе­мельный участок, находящийся в муниципальной собственности, на котором расположены строения, ранее находящееся в государственной собственности.

Следовательно, в силу пункта 1 статьи 2 Федерального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка - 663868 рублей (26554752 х 2,5%).

В соответствии с пунктом 2.1. договора купли-продажи от 13.11.2009 № 636 цена участ­ка составляет 3983212 рублей 80 коп. Из приведенного в приложении № 2 к договору расчета следует, что цена выкупа земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Дубровинского, 112, строение 2, 3, определена из кадастровой стоимости земельного участка - 26554752 рублей, с учетом процентной ставки земельного налога - 1,5% и установленной кратности ставки земельного налога - 10.

На основании вышеизложенного пункт 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2009 № 636 и приложение № 2 к указанному договору в части установления цены выкупа земельного участка, противоречит императивной норме - пункту 1 статьи 2 Феде­рального закона Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Зе­мельного кодекса Российской Федерации», в связи с чем договор в указанной части является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Феде­рации.

Согласно статье 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Ссылка ответчика на то, что у истца отсутствует право на льготную цену выкупа земель­ного участка, т. к. он приобрел расположенные на данном участке объекты недвижимости не у государства или муниципалитета, а у частного собственника, является ошибочной, осно­ванной на неверном толковании норм материального права. Ограничение на применение льготы по цене при выкупе земельного участка только первоначальными собственниками объектов недвижимости, выкупающими данное имущество у государства или муниципали­тета, в Федеральном законе Российской Федерации от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствует.

Принимая во внимание вышеизложенное суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что исковые тре­бования общества с ограниченной ответственностью «Гарант-8» о признании недействи­тельным пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 13.11.2009 № 636 и при­ложения № 2 к договору купли-продажи земельного участка от 13.11.2009 № 636 (расчет це­ны выкупа земельного участка, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Дубровинского, 112, стр. 2,3), заключенного Департаментом муниципального имущества и земельных отно­шений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Гарант-8», являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Истцом заявлено требование о взыскании 3 319 344 рублей разницы выкупной стоимости земельного участка и 46084 рублей 15 коп. процентов за пользование чужими денежными сред­ствами.

В силу пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недейст­вительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

Согласно пункту 1 статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные главой 60 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежат применению также к требовани­ям о возврате исполненного по недействительной сделке.

В силу пункта 2 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.

В соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации за пользо­вание чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбереже­ния за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процен­тов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части. При взыскании долга в судебном порядке суд может удовлетворить требование кредитора, исходя из учетной ставки банковского процента на день предъявления иска или на день вынесения решения. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или догово­ром.

Факт оплаты истцом стоимости земельного участка, в размере, предусмотренном пунк­том 2.1. договора купли-продажи от 13.11.2009 № 636, подтверждается платежным поруче­нием от 18.11.2009 № 076, справкой от 23.11.2009 № 62483.

Таким образом, по договору купли-продажи земельного участка от 13.11.2009 № 636 истцом излишне уплачена сумма в размере 3319344 рублей (3983212 рублей 80 копеек - 663868 рублей 80 копеек), которая подлежит взысканию с Департамента муниципального имущества и зе­мельных отношений администрации г. Красноярска.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что суд первой инстанции неправомерно применил к рассматриваемому случаю положения пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, расширив ее применение к лицам, недвижимое имущество которых приобретено у частных лиц. Указанная норма определяет лишь, что здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности,  при этом лицо, имеющее право на приобретение земельного участка, определяется не наличием обязательственных правоотношений с государством или муниципалитетом, а наличием права собственности на здание, строение, сооружение, отчужденное ими. Дословная формулировка правила  не позволяет сделать вывод о том, что федеральный законодатель ограничил действие нормы на лиц, не вступавших в правоотношения, опосредующие отчуждение имущества, непосредственно с государственным или муниципальным собственником.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что суд первой инстанции применил статью 11 Закона Красноярского края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» в редакции, вступившей в силу после заключения договора купли-продажи земельного участка № 636, что противоречит статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации. Редакция статьи 11 Закона Красноярского края от 04.12.2008 № 7-2542 «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае» на момент заключения договора не позволяет сделать вывод о том, что законодатель субъекта ограничил действие нормы на лиц, не вступавших в правоотношения, опосредующие отчуждение имущества из государственной (муниципальной) собственности в частную.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что распоряжение Администрации г. Красноярска от 23.09.2009 «О предоставлении в собственность за плату обществу с ограниченной ответственностью «Гарант-8» земельного участка по улице Дубровинского 112, строения 2,3», в приложении к которому цена выкупа земельного участка указана в размере 3983212 рублей 80 копеек. Действительность данного акта не имеет правового значения для правовой оценки судом действительности условия договора купли-продажи о неприменении льготы, установленной законом.

Расчет процентов проверен апелляционным судом, признан правильным.

Апелляционный суд отклоняет довод ответчика о том, что истцом не доказано, что ответчик знал о неосновательности получения денежных средств с момента их получения. Следуя правилам  пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ, ответчик должен был знать, что выкупная стоимость имущества определена им неверно.

Установив, что пункт 2.1 договора от № 636 от 13.11.2009 не соответствует действующему законодательству, во исполнение указанного условия истцом внесена плата