Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.07.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

и физические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей. Они по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права (часть 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора купли-продажи недвижимости является цена этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, не применяются.

Таким образом, договор купли-продажи будущей квартиры должен содержать обязательство продавца передать конкретную квартиру и обязательства покупателя оплатить определенную цену.

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность заключения предварительного договора, на основании которого на стороны возлагается обязательство заключить в будущем основной договор о передаче имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 5.1 предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 в целях гарантирования предприятию заключения основного договора гражданин вносит предприятию денежную сумму - сумму обеспечения в размере – 1 956 960 рублей. В договоре не содержится условие о том, что сумма обеспечения является стоимостью подлежащей покупке в будущем квартиры.

Кроме того, пунктом 5.3 предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 после заключения сторонами основного договора внесенная гражданином сумма обеспечения засчитывается предприятием в счет цены основного договора. Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что денежные средства внесены заявителем в качестве способа обеспечения исполнения своих обязательств по предварительному договору, предметом которого является заключение основного договора.

Пунктом 3.1 предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от  20.05.2008 установлено, что стороны обязуются заключить основной договор в течение года после вступления в силу предварительного договора, но не ранее получения предприятием разрешения на строительство указанного в договоре жилого дома. В случае, если ни одна из сторон в указанный срок не заявит о заключении основного договора предварительный договор продлевается на каждые три последующих месяца до тех пор, пока не будет заключен основной договор или пока одна из сторон не откажется от продления предварительного договора.

Согласно пункту  5.7 предварительного договора все письменные сообщения между гражданином и предприятием должны вручаться под расписку или отправляться по почте заказным письмом с уведомлением о вручении адресату по указанным в договоре адресам.

В случае изменения адреса гражданин и предприятие обязаны незамедлительно уведомить об этом  другую сторону, в случае неуведомления виновная сторона несет неблагоприятные последствия, вызванные таким не уведомлением, при этом почта, отправленная по прежнему адресу, но не полученная адресатом, считается доставленной адресату надлежащим образом (пункт 5.8 предварительного договора).

Уведомление застройщика об отказе от продления предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 по адресу, указанному в договоре (г. Томск, ул. Киевская, д. 88, кв. 707), направлено 31.03.2011.

Так как на дату направления уведомления застройщика об отказе от продления предварительного договора № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 право собственности заявителя на спорную квартиру не было признано, то суд первой инстанции обоснованно отклонил довод заявителя об обращении Оглоблиной О.А. в суд общей юрисдикции с иском о признании права собственности на дату направления уведомления. Обращение в суд Оглоблиной О.А. не лишает застройщика права отказа от договора, предусмотренного законом и самим договором.

Доказательства обращения заявителя к застройщику с требованием о заключении основного договора не представлены. В материалы дела представлена копия заявления Оглоблиной Оксаны Альбертовны, адресованное ООО «Стройтехника», в котором участник строительства просит сообщить ему о дате, когда будет произведена регистрация права собственности на квартиру, указанную в предварительном договоре. В материалы дела не представлено доказательств заключения сторонами основного договора купли-продажи спорной квартиры.

При указанных обстоятельствах, истолковав условия договора в порядке статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008 является предварительным ввиду того, что его предметом является обязательство заключить основной договор, договор № 4/17-ПЧ-5 от 20.05.2008  не возлагает на стороны обязательств по передаче конкретной недвижимой вещи и ее оплате в определенной сумме, что присуще договору купли-продажи.

При квалификации договора как предварительного не имеют правового значения доводы заявителя о том, что спорная квартира построена, дом введен в эксплуатацию, денежные средства оплачены заявителем.

Поскольку целью арбитражного процесса не является содействие заявителям в возможности в будущем защитить свои права в другом судебном процессе, спор подлежит рассмотрению с учетом существа заявленных требований, обстоятельств дела и подлежащих применению норм права, апелляционный суд отклоняет довод заявителя о том, что предварительный договор на приобретение жилого помещения № 4/17-ПЧ-5 от  20.05.2008 должен быть квалифицирован как основной договор купли-продажи будущей недвижимой вещи недвижимости, поскольку вследствие такой квалификации Оглоблина О.А. будет вправе требовать признания права собственности.

В апелляционной жалобе не содержатся доводы относительно вывода суда первой инстанции о подтверждении факта внесения должнику денежных средств.

Исходя из приведенных норм права, установленных по делу обстоятельств, представленных сторонами доказательств и пояснений, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции дело рассмотрено полно и всесторонне,  определение арбитражного суда первой инстанции является законным, обоснованным и не подлежащим отмене в связи с отсутствием оснований, предусмотренных статьями 270, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы разрешения не требует.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271, 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

определение Арбитражного суда Красноярского края от «26» апреля 2012 года по делу                   № А33-3111/2009к1215 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение одного месяца в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший определение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

Т.С. Гурова

И.А. Хасанова