Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.07.2012 по делу n А33-1145/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«16» июля 2012 г.

Дело №

А33-1145/2011

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «03» июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен «16» июля 2012 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Белан Н.Н.,

судей: Бабенко А.Н., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания  Савицкас Н.В.,

при участии представителей:

истца – Потатуркиной М.Р. по доверенности от 27.10.2010,

ответчика – Лупахиной М.Г.  по доверенности от 29.12.2011 №152,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска

на решение  Арбитражного суда Красноярского края

от «02» апреля 2012 года по делу № А33-1145/2011, принятое судьей Ермаковой И.И.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «БЭАТИ» (ОГРН 1022402064310, ИНН 2462021217) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском, измененным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ИНН 2466010657) об урегулировании разногласий, возникших в ходе заключения договора купли-продажи нежилого помещения № 97 площадью 446,9 кв.м., № 103 площадью 74,7 кв.м., общей площадью 521 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Одесская, 3, изложив пункт 2.1 договора  следующим образом:

«пункт 2.1 договора принять в редакции истца: «стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости с учетом НДС, согласно экспертному заключению от 22 июня 2011 года составляет 11 481 000 (одиннадцать миллионов четыреста восемьдесят одна тысяча) рублей, сложившихся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения № 97 в размере 9 837 000 (девять миллионов восемьсот тридцать семь тысяч) рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения № 103 в размере 1 644 000 (один миллион шестьсот сорок четыре тысячи) рублей.

Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу по реквизитам, указанным в п.2.2 настоящего договора, без учета НДС, составляет 9 729 661 (девять миллионов семьсот двадцать девять тысяч шестьсот шестьдесят один) рубль 01 копейка, в том числе:

- за нежилое помещение № 97: 8 336 440 (восемь миллионов  триста тридцать шесть тысяч четыреста сорок) рублей 67 копеек;

- за нежилое помещение № 103: 1 393 220 (один миллион триста девяносто три тысячи двести двадцать) рублей 34 копейки».

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торгово-Промышленная Компания «Старатель».

Решением Арбитражного суда Красноярского края от «02» апреля 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе заявитель указал, что отчет эксперта общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки»  Вавуло О.И. от 22.06.2011 выполнен с нарушением требований действующего законодательства; отчеты общества с ограниченной ответственностью «ТПК «Старатель» составлены надлежащим образом.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. 

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие общества с ограниченной ответственностью «ТПК «Старатель», надлежащим образом уведомленного о времени и месте судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого решения проверены в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав представленные доказательства, заслушав доводы представителей сторон, суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства, имеющие существенное значение для рассмотрения спора.

Письмом от 11.08.2010 № 36073 департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска сообщил обществу с ограниченной ответственностью «БЭАТИ» о принятии решения от 30.07.2010 о предоставлении преимущественного права на приобретение нежилых помещений № 97 площадью 446,9 кв.м., № 103 площадью 74,7 кв.м. расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Одесская, 3, арендуемых по договору аренды от 04.04.2000 № 5199.

Письмом от 30.09.2010 № 44227 ответчик направил в адрес истца проект договора купли-продажи нежилых помещений № 97, 103, общей площадью 521 кв.м., расположенных по адресу:     г. Красноярск, ул. Одесская, 3.

Согласно пункту 2.1 проекта договора стоимость объекта, являющегося предметом настоящего договора, равна его рыночной стоимости с учетом НДС, согласно отчетам об оценке  от 26.08.2010 № 01-416, № 01-415 и составляет 13 320 000 рублей, сложившейся из:

- рыночной стоимости нежилого помещения № 97 в размере 11 396 000 рублей;

- рыночной стоимости нежилого помещения № 103 в размере 1 924 000 рублей.

Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу по реквизитам, указанным в пункте 2.2 настоящего договора, без учета НДС составляет 11 288 135,59 рублей, в том числе:

- 9 657 627 рублей 12 копеек за нежилое помещения № 97;

- 1 630 508 рублей 47 копеек за нежилое помещение № 103.

Указанный договор подписан истцом с протоколом разногласий, в котором пункт 2.1 изложен в следующей редакции:

- стоимость объекта, равная его рыночной стоимости с учетом НДС, согласно отчету об оценке от 17.10.2010 № 188-2010 составляет 10 848 886 рублей, которая сложилась из: рыночной стоимости нежилого помещения № 97 в размере 9 676 593 рублей,  рыночной стоимости нежилого помещения № 103 в размере 1 172 293 рублей.

Сумма, которую покупатель обязан уплатить продавцу по реквизитам, указанным в п.2.2 настоящего договора, без учета НДС составляет 9 193 971,18 рублей, в том числе:

- 8 200 502 рубля 54 копейки за нежилое помещения № 97;

- 993 468 рублей 64 копейки за нежилое помещение № 103.

Ответчик отклонил протокол разногласий, вручив истцу 27.12.2010 протокол согласования разногласий, в котором предложил оставить пункт 2.1 договора в редакции продавца.

При таких обстоятельствах истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

В материалы дела представлены:

- отчеты об установлении рыночной стоимости  № 01-415, № 01-416, выполненные обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель», согласно которым рыночная стоимость помещения № 103, площадью 74,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Одесская, 3, составляет 1 924 000 рублей с учетом НДС, помещения № 97 площадью 446,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Одесская, 3, составляет 11 396 000 рублей;

- отчет об оценке рыночной стоимости от 17.10.2010 № 188-2010, составленный обществом с ограниченной ответственностью  «Траст-Адит», согласно которому стоимость нежилого помещения № 97 составляет 9 676 593 рублей, с учетом НДС, нежилого помещения №103 -                  1 172 293 рублей, с учетом НДС.

При рассмотрении настоящего дела в суде первой инстанции проведена судебная экспертиза по установлению рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки» Вавуло О. И от 22.06.2011 рыночная стоимость нежилых помещений составляет 11 481 000 рублей, с учетом НДС, в том числе, нежилого помещения № 97 - 9 837 000 рублей, нежилого помещения № 103 - 1 644 000 рублей.

Экспертом общества с ограниченной ответственностью «РИОиУН» Зрюмовой Екатериной Геннадьевной проведена экспертиза отчетов № 01-415, № 01-416, выполненныех обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель», в результате которой установлено, что указанные отчеты не соответствуют требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, применяемым при определении рыночной стоимости недвижимых нежилых объектов.

Оценив представленные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как следует из материалов дела, в качестве материально-правового по настоящему делу истцом заявлено требование об урегулировании разногласий, возникших при заключении  договора купли-продажи нежилых помещений № 97, 103, общей площадью 521 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Одесская, 3.

Разногласия между сторонами возникли по пункту 2.1 договора, определяющего стоимость подлежащих купле-продаже нежилых помещений.

Редакция пункта 2.1 договора утверждена судом первой инстанции на основании результатов назначенной по делу экспертизы об определении рыночной стоимости подлежащих купле-продаже нежилых помещений (отчет независимого оценщика от 22.06.2011).

Оценив фактические обстоятельства дела, правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации  договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (пункт 1 статьи 422 Кодекса).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (статья 425 Кодекса).

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 названного Кодекса, не применяются.

Следовательно, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ.

Статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года    N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Положениями Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности