Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.07.2012 по делу n А33-1145/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

В обоснование отраженных в спорном пункте 2.1 договора данных о рыночной стоимости подлежащих купле-продаже нежилых помещений ответчиком в материалы дела представлены отчеты об установлении рыночной стоимости  № 01-415, № 01-416, выполненные обществом с ограниченной ответственностью Торгово-Промышленная Компания «Старатель», согласно которым рыночная стоимость помещения № 103, площадью 74,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Одесская, 3, составляет 1 924 000 рублей с учетом НДС, помещения № 97 площадью 446,9 кв.м., расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Одесская, 3, составляет 11 396 000 рублей.

Довод ответчика о том, что отчеты общества с ограниченной ответственностью «ТПК «Старатель» составлены надлежащим образом, отклоняется судом апелляционной инстанции как необоснованный.

При рассмотрении настоящего спора в суде первой инстанции проведена экспертиза отчетов № 01-415, № 01-416 на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства.

Перед экспертом поставлены следующие вопросы: соответствуют ли отчеты общества с ограниченной ответственностью «Торгово-Промышленная Компания «Старатель» № 01-415,        № 01-416 (дата обследования объекта оценки – 25.08.2010) требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, применяемым при определении рыночной стоимости недвижимых нежилых объектов; соответствуют ли результаты отчетов № 01-415, № 01-416 величине рыночной стоимости вышеуказанных объектов, определенной на дату – 25.08.2010.

Согласно отчету эксперта общества с ограниченной ответственностью «РИОиУН» Зрюмовой Екатерины Геннадьевны (дата составления 06.02.2012) отчеты № 01-415, № 01-416 не соответствуют требованиям Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки, применяемым при определении рыночной стоимости недвижимых нежилых объектов.

В заключении приведены полные, подробные и обоснованные выводы о нарушениях требований действующего законодательства, допущенных при составлении  отчетов № 01-415, № 01-416.

Оценив представленный экспертом отчет от 06.02.2012 на предмет его обоснованности, содержательности и соответствия требованиям действующего законодательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что отчет от 06.02.2012  соответствует требованиям статей  8, 25 Закона №73-ФЗ, а также части 2 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обоснованно не принял в качестве достоверной рыночной цены стоимость спорных объектов недвижимости, отраженную в  отчетах  № 01-415, № 01-416.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки» Вавуло О. И. от 22.06.2011 рыночная стоимость спорных нежилых помещений составляет 11 481 000 рублей, с учетом НДС, в том числе, нежилого помещения № 97 - 9 837 000 рублей, нежилого помещения № 103 - 1 644 000 рублей.

Ответчик полагает, что указанный отчет от 22.06.2011 выполнен с нарушением требований действующего законодательства.

В обоснование довода ответчик указывает на то, что оценщиком не использовался затратный подход при определении рыночной стоимости имущества; отчет не содержит дат объявлений с сайтов и сведений о том, что оценщиком проверялась достоверность данной информации; при отборе объявлений, использованных при применении сравнительного метода, представленная информация об объектах не соотносима по своим характеристикам с объектом оценки; представленные оценщиком распечатки с сайтов как доказательство наличия информации по 1 и 2 аналогам недостоверны; оценщиком дата оценки указана на 11.07.2011, в то время как ООО ТПК «Старатель» оценивал нежилые помещения  по состоянию на август 2010 года.

Оценив указанные доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Статьей  11  Федерального закона  от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, согласно которой в отчете должны быть указаны, в том числе, стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата.

Приказами Минэкономразвития России от 20.07.2007 №№254, 256 утверждены Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», пункт 2 которых предусматривает, что федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно пунктам 5, 6, 7  ФСО №1 при определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости.

Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Разделом III ФСО №1 предусмотрены три вида подходов к оценке: доходный, сравнительный и затратный.

Пунктами 20, 24 ФСО №1 предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.

Согласно подпунктам «а», «з» пункта 8 ФСО №3 вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться, в том числе, результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;  итоговая величина стоимости объекта оценки;  описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

Анализ приведенных правовых норм позволяет сделать вывод о том, что при определении рыночной стоимости объекта оценки оценщик обязан использовать как минимум два подхода к оценке и согласовать (обобщить) результаты, полученные в рамках применения различных подходов к оценке. В случае неприменения одного из подходов оценщик в отчете должен   обосновать отказ в применении такого подхода.

В пункте 2.3 экспертного заключения Вавуло О. И. ( т.2, л.д. 7) указано, что использовать доходный подход не представляется возможным, поскольку определить величину затрат на содержание аналогичных по назначению объектов недвижимости не представляется возможным, так как калькуляция затрат на содержание объектов экспертизы собственником и пользователем не предоставлена. Кроме того, невозможно определить будущие доходы, которые объекты способны приносить.

В экспертном заключении экспертом Вавуло О. И. использованы затратный и сравнительный подходы для определении рыночной стоимости нежилых помещений и обоснован отказ от применения доходного подхода, что соответствует вышеприведенным требованиям действующего законодательства.

Ссылка ответчика на то, что оценщиком дата оценки указана на 11.07.2011, в то время как ООО ТПК «Старатель» оценивало нежилые помещения по состоянию на август 2010 года, является несостоятельной.

В определении о назначении экспертизы от 08.06.2011 (с учетом определения от 26.07.2011 об уточнении вопроса эксперту) перед экспертом поставлен вопрос об определении рыночной стоимости нежилых помещений по состоянию на 30.07.2010.

При определении рыночной стоимости нежилых помещений сравнительным подходом экспертом исследована стоимость объектов – аналогов на первую половину 2010 года (т. 2, л.д. 13).

Согласно заключению эксперта рыночная стоимость объектов экспертизы, определенная как сравнительным, так и затратным подходом, указана на дату экспертизы 30.07.2010 (т.2, л.д. 12, 16).

С учетом изложенного, довод ответчика о том, что оценщиком дата оценки указана на 11.07.2011, не соответствует содержанию заключения эксперта Вавуло О.И.

Доводы ответчик о том, что отчет не содержит дат объявлений с сайтов и сведений о том, что оценщиком проверялась достоверность данной информации; представленные оценщиком распечатки с сайтов как доказательство наличия информации по 1 и 2 аналогам недостоверны; отклоняются судом апелляционной инстанции как необоснованные.

Экспертом Вавуло О. И. при определении рыночной стоимости спорных объектов недвижимости не использовались сведения с сайтов.

Из отчета следует (т.2, л.д. 14), что экспертом использованы сведения о стоимости  объектов – аналогов,  размещенные в газете «Городские новости». При этом в отчете содержатся сведения о дате и номере выпуска газет относительно каждого из объектов.

Довод ответчика о том, что при отборе объявлений, использованных при применении сравнительного метода, представленная информация об объектах не соотносима по своим характеристикам с объектом оценки, отклоняется судом апелляционной инстанции, поскольку ответчиком не указано, какая именно, по мнению ответчика, информация не соотносится  с характеристиками объектов оценки.

Исходя из изложенного, суд апелляционной инстанции признает заключение эксперта общества с ограниченной ответственностью «Агентство профессиональной оценки» Вавуло О. И. от 22.06.2011 надлежащим доказательством рыночной стоимости спорных нежилых помещений.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно и обоснованно утвердил редакцию пункта 2.1 договора купли-продажи нежилых помещений № 97, 103, общей площадью 521 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Одесская, 3, исходя из рыночной стоимости указанных помещений, определенной экспертом  Вавуло О. И. в размере 11 481 000 рублей, с учетом НДС, в том числе, нежилого помещения № 97 - 9 837 000 рублей, нежилого помещения № 103 - 1 644 000 рублей.

На основании изложенного суд апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции по основаниям, предусмотренным статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1  статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от «02» апреля 2012 года по делу                      № А33-1145/2011  оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.Н. Белан

Судьи:

А.Н. Бабенко

В.В. Радзиховская