Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.12.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 Кодекса.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Как следует из материалов дела, между ИП Браузман Н.И. (продавец) и ИП Нестеровым В.В. (покупатель) 28.10.2010 заключен договор купли-продажи нежилого здания, расположенного на земельном участке площадью 540 кв.м, с кадастровым номером 24:14:2801022:0025, по адресу: Красноярский край, Идринский район, с. Идринское, ул. Октябрьская, 215 «В». Нежилое здание расположено на первом этаже, состоит из основного кирпичного строения, общей площадью 113,1 кв.м (пункт 1.1. договора купли-продажи нежилого здания).

В пункте 4 договора купли-продажи нежилого здания указано, что стороны пришли к соглашению о стоимости нежилого здания в сумме 400 000 рублей, расчет между сторонами произведен денежными средствами до подписания настоящего договора.

Кроме того, 28.10.2010 между ИП Браузман Н.И. (продавец) и ИП Нестеровым В.В. (покупатель)  заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 540 кв.м, с кадастровым номером 24:14:2801022:0025, расположенного на землях населенных пунктов, представленных для эксплуатации нежилого здания (магазина) по адресу: Красноярский край, Идринский район, с. Идринское, ул. Октябрьская, 215 «В» (пункт 1.1. договора купли-продажи земельного участка).

В пункте 4 договора купли-продажи земельного участка указано, что стороны пришли к соглашению о стоимости продаваемого земельного участка в сумме 500 рублей, расчет между сторонами произведен денежными средствами до подписания настоящего договора.

Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20.02.2012 №20/008/2012-666, №20/007/2012-86, от 26.03.2012 №№01/058/2012-773, 01/058/2012-774, от 20.06.2012 №01/107/2012-443, №01/107/2012-442 собственником земельного участка площадью 540 кв.м с кадастровым номером 24:14:2801022:25, расположенного по адресу: Красноярский край, Идринский район, с. Идринское, ул. Октябрьская, 215 «В», и нежилого здания «магазин» площадью 113,1 кв.м с условным номером 24:14:2801022:0022:04:217:001:003743150, расположенного по адресу: Красноярский край, Идринский район, с. Идринское, ул. Октябрьская, 215 «В», является Нестеров Вячеслав Васильевич, дата государственной регистрации прав – 08.11.2010.

08.11.2010 произведена государственная регистрация прекращения права собственности Браузман Н.И. (выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.05.2012 №01/069/2012-986, №01/069/2012-987).

Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В материалы дела представлено письмо направленное истцом в адрес ИП Нестерова В.В. о расторжении договора купли-продажи нежилого здания от 28.10.2010 и договора купли-продажи земельного участка от 28.10.2010 и возврате объектов недвижимого имущества, согласно которому истец предлагает ответчику расторгнуть договоры купли-продажи недвижимого имущества от 28.10.2010 в связи с неисполнением ответчиком обязанности по оплате стоимости полученного имущества. Письмо получено ответчиком 06.03.2012 и оставлено без ответа.

В пункте 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации.  Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Таким образом, предметом судебной оценки, как правильно указано судом первой инстанции, являются обстоятельства, касающиеся исполнения ответчиком обязательств по оплате недвижимого имущества.

Как следует из материалов дела, факт оплаты Браузман Н.И. по договорам купли-продажи не признает, в договорах купли-продажи сведений о том, каким образом, либо каким-либо способом (в том числе посредством вручения наличных денежных средств Браузман Н.И.) произведена оплата не имеется.

Свидетельскими показаниями в силу пункта 1 статьи 162 Гражданского кодекса Российской Федерации факт передачи или не передачи денежных средств по договорам купли-продажи, как правильно указано судом первой инстанции не подтверждается.

Кроме того, свидетельские показания Порватовой Т.С., как и свидетельские показания Велькер Г.К. в качестве подтверждения обстоятельств получения (не получения) Браузман Н.И. от Нестерова В.В. оплаты по договорам правомерно не приняты судом первой инстанции, поскольку Порватова Т.С. дала пояснения относительно определенного непродолжительного периода времени – периода оказания ею услуг по оформлению сделок. Показания Велькер Г.К. по событиям, произошедшим 28.10.2010, противоречат показаниям самого Нестерова В.В., данным позднее – 27.01.2011 в предварительном судебном заседании Идринского районного суда Красноярского края.

На основании вышеизложенного, как правильно указано судом первой инстанции, свидетельские показания  Порватовой Т.С. и Велькер Г.К. принципу достоверности и относимости доказательств не отвечают.

Кроме того, в материалы дела представлена расписка от 28.10.2010 о получении Нестеровым В.В. от Велькер Г.К. в долг денежных средств в размере 400 000 рублей для покупки магазина по адресу: Октябрьское «В». Данная расписка факт исполнения ответчиком обязательств по договорам купли-продажи здания и земельного участка не подтверждает, а устанавливает факт получения Нестеровым В.В. от Велькер ГШ.К. денежных средств в размере 400 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 64 и статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств, при оценке которых он руководствуется правилами статей 67 и 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации об относимости и допустимости доказательств.

Пунктом 1 статьи 9 Федерального закона от 21.11.1996 N 129-ФЗ "О бухгалтерском учете" установлено, что все хозяйственные операции, проводимые организацией, в том числе индивидуальным предпринимателем, должны оформляться оправдательными документами. Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский учет.

Следовательно, содержание пунктов 3 договоров купли-продажи от 28.10.2010, в которых стороны констатировали осуществление расчетов, не исключает обязанности ответчика, как правильно указано судом первой инстанции (покупателя) доказать факт расчетов.

Изложенные в пунктах 4 договоров купли-продажи от 28.10.2010 положения о надлежащем исполнении ответчиком обязательств по договору, сами по себе не могут свидетельствовать о фактическом надлежащем исполнении ответчиком принятых на себя обязательств по встречному имущественному (денежному) предоставлению истцу в размере 400 500 рублей, и должны быть, в силу имущественного (денежного) характера этих обязательств (возмездности договора), подтверждены первичными документами, позволяющими суду, непосредственно из содержания этих документов, установить факт выплаты истцу денежных средств в вышеуказанном размере.

В связи с этим суд первой инстанции обоснованно указал, что ответчиком в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не представлены первичные документы, обосновывающие его доводы о надлежащем исполнении обязательств перед истцом.

Довод заявителя об отсутствии у него обязанности по оформлению передачи денежных средств первичными учетными документами (в том числе по причине того, что на дату совершения сделки ответчик не имел статуса предпринимателя) правильно отклонен судом первой инстанции, поскольку материалами дела не подтверждается, что ответчиком фактически произведена оплата спорного здания и земельного участка, несмотря на включение в договора купли-продажи от 28.10.2010 пункта 4. Указание в пункте 4 договоров купли-продажи от 28.10.2010 о том, что расчет произведен в наличной форме до подписания договора, не подтверждает передачу денежных средств истцу. В отсутствие платежных документов, оформивших исполнение обязанности по оплате покупной цены по договорам, апелляционный суд критически оценивает содержание пункта 4 договоров купли-продажи от 28.10.2010г., согласно которым оплата спорного здания и земельного участка произведена ответчиком до подписания договора.

Пассивное поведение истца в решении вопроса о получении оплаты имущества после заключения договоров и до государственной регистрации права и сделки само по себе не может служить доказательством принятия надлежащего исполненного ответчиком. В силу пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, отсутствие доказательств оплаты ответчиком спорного здания и земельного участка по договорам купли-продажи от 28.10.2010, как следствие, существенное нарушение последним условий договоров от 28.10.2010г., является основанием для расторжения названных договоров.

Кроме того, согласно части 2 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, принимая исполнение, обязан по требованию должника выдать ему расписку в получении исполнения полностью или в соответствующей части. При отказе кредитора выдать расписку должник вправе задержать исполнение.

Таким образом, исследовав и оценив в соответствии с требованиями статей 68, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела документы, с учетом положений действующего законодательства, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что в материалах дела отсутствуют надлежащие доказательства оплаты ответчиком приобретенных по договорам спорных здания и земельного участка.

Неоплату покупателем приобретенного имущества в силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации является существенным нарушением условий договоров и основанием для расторжения договора купли-продажи нежилого здания от 28.10.2010 и договора купли-продажи земельного участка от 28.10.2010, заключенных между истцом и ответчиком.

По правилам части 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Имущество, составляющее неосновательное обогащение приобретателя, должно быть возвращено потерпевшему в натуре (статья 1104 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из изложенных норм следует, что в случае, если между сторонами заключен договор (в том числе купли-продажи), который был исполнен только в части передачи товара покупателю, а в последующем данный договор был расторгнут, то покупатель должен возвратить полученный по договору товар продавцу. Иначе покупатель неосновательно обогатится за счет продавца.

На основании вышеизложенного, суд первой инстанции правильно сделал вывод о том, что поскольку ответчиком суду не предоставлено каких-либо иных доказательств оплаты спорного здания и земельного участка, исковые требования Браузман Н.И. о расторжении договоров купли продажи от 28.10.2010 и о возврате спорного недвижимого имущества подлежат удовлетворению.

Доводы заявителя о том, что ссылка суда первой инстанции на протокол предварительного судебного заседания Идринского районного суда от 27.01.2011 по рассмотрению гражданского дела о разделе общего имущества является нарушением процессуальных норм и не является допустимым доказательством по настоящему делу, отклоняются судом апелляционной инстанции, поскольку в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что