Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.01.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«16» января 2013 г.

Дело №

г. Красноярск

А74-3155/2012

Резолютивная часть постановления объявлена «14» января 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен          «16» января 2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Магда О.В., Петровской О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бахтеевой Э.Б.,

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика –  общества  с ограниченной ответственностью  «Торгсервис-СП»

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «02» октября 2012 года по делу № А74-3155/2012, принятое судьей Ишь Н.Ю.,

установил:

администрация города Абакана (далее по тексту также истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП» (ИНН 1901090570, ОГРН 1091901002335; далее также ответчик) о взыскании 118 856 рублей 47 копеек, в том числе 93 440 рублей 62 копеек долга по арендной плате по договору аренды земельного участка от 15 ноября 2005 года №АЮ10326 и 25 415 рублей 85 копеек неустойки за несвоевременную оплату.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 2 октября 2012 года исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП» взыскано в пользу администрации города Абакана 28 250 рублей 71 копейка, в том числе 22 209 рублей 68 копеек задолженности и 6 041 рубль 03 копейки неустойки. В удовлетворении остальной части иска отказано.

Кроме того, с общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП» взыскано в доход федерального бюджета 1 085 рублей 21 копейка государственной пошлины по иску.

При принятии решения суд первой инстанции исходил из того, что к ответчику как новому собственнику объекта недвижимости перешли права и обязанности по договору аренды, заключённому с предыдущим собственником объекта аренды.

Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 2 октября 2012 года в части взыскания неустойки в сумме 6 041 рубль 03 копейка и принять в данной части новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению ответчика, судом первой инстанции неверно применены нормы материального права. Между ответчиком и истцом отсутствуют какие-либо письменные соглашения о применении неустойки при просрочке внесения арендной платы. Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации в отсутствие заключенного договора право аренды у ответчика на спорный земельный участок возникло в силу закона, но при этом в силу статей 330, 331 Гражданского кодекса Российской Федерации к ответчику обязанность по  уплате неустойки за просрочку внесения арендных платежей, предусмотренная договором аренды с предыдущим собственником объекта недвижимости, перейти не может.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 7 декабря 2012 года апелляционная жалоба общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП» принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 14 января 2013 года.

В судебное заседание представители истца и ответчика не прибыли.

От администрации города Абакана поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец полагает выводы суда первой инстанции соответствующими закону и просит оставить решение без изменения. По мнению истца, в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 и  пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации после  регистрации перехода права собственности на объект недвижимости права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № АЮ10326 перешли к ответчику на тех же условиях и в том же объеме, то есть в договоре произошла замена арендатора с закрытого акционерного общества «Агротех» на ответчика, и у ответчика возникла обязанность по уплате предусмотренных договором аренды платежей и неустойки.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение сторон о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л.д. 4-5), их представители участвовали в судебных заседаниях суда первой инстанции.

Копия определения о принятии апелляционной жалобы направлялась истцу и ответчику судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 11 декабря 2012 года.

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает администрацию города Абакана и общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП» надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Поскольку доводы апелляционной жалобы касаются только выводов суда первой инстанции в части взыскания с ответчика суммы неустойки и от сторон не поступили возражения, суд апелляционной инстанции в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции только в обжалуемой части.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

15 ноября 2005 года  муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Агротех» (арендатор) подписан договор аренды земельного участка №АЮ10326 (л.д. 10), согласно пункту 1.1 которого  арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 5 460 кв.м, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213, для эксплуатации и обслуживания производственной базы в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение №1).

В соответствии с пунктом 2.1 договора период  аренды  определен сторонами с 15 ноября 2005 года до 14 ноября 2010 года. Пунктом 6.6 договора предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределённый срок.

Как следует из пунктов 2.2, 2.3 договора арендная плата на момент заключения договора исчисленная в годовом выражении составляет 36 964 рубля 20 копеек и вносится ежеквартально равными платежами не позднее 1 числа следующего квартала.

В силу пункта 7.2 договора арендатор несет ответственность в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок в виде неустойки в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

По акту приема-передачи от 15 ноября 2005 года (приложение №2, л.д. 103) арендодатель передал, а арендатор принял в аренду указанный выше земельный участок.

Договор аренды от 15 ноября 2005 года зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия 1 февраля 2006 года (л.д. 13).

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 17 июня 2011 года по делу № А74-2314/2010 утверждено мировое соглашение, заключенное между закрытым акционерным обществом «Агротех» и общество с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП», по условиям которого должник (закрытое акционерное общество «Агротех») в качестве отступного согласно статье 409 Гражданского кодекса Российской Федерации в счёт уплаты долга передает обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП», кроме прочего, недвижимое имущество, расположенное по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213 (л.д. 14-22).

На основании указанного мирового соглашения за обществом с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП» зарегистрировано право собственности на объекты недвижимого имущества, расположенные по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213 (свидетельства о государственной регистрации права от 24 августа 2011 года серии 19 АА № 384960, 384961, 384962, 384964, л.д. 23-26).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права серии 19 АА № 387008, 387089, 387090, 387091 (л.д. 30-33) 26 сентября 2011 года зарегистрирован переход права собственности на объекты, расположенные по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, д. 213, от общества с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП» к открытому акционерному обществу «САЯНМОЛОКО».

Мотивируя тем, что ответчик арендную плату за использование земельного участка в период с 24 августа до 26 сентября 2011 года не внес, истец обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 и пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой (штрафом, пеней), которой признается определенная законом или договором денежная сумма, подлежащая уплате должником кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В рамках настоящего дела сторонами не оспаривается то обстоятельство, что 15 ноября 2005 года муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Агротех» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка №АЮ10326, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдал, а арендатор принял в аренду земельный участок общей площадью 5 460 кв.м, расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213, для эксплуатации и обслуживания производственной базы в границах, указанных на плане границ земельного участка (приложение №1).

В силу пункта 7.2 договора арендатор несет ответственность в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок в виде неустойки в размере 0,1 % от суммы долга за каждый день просрочки.

В последующем, право собственности на объекты недвижимости, расположенные по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 213, перешло от закрытого акционерного общества «Агротех» к обществу с ограниченной ответственностью «Торгсервис-СП». Государственная регистрация перехода права собственности совершена согласно свидетельствам о регистрации права собственности серии 19 АА № 384960, 384961, 384962, 384964 - 24 августа 2011 года.

Доказательства прекращения действия договора аренды от 15 ноября 2005 года до момента государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости к ответчику в материалах дела отсутствуют.

Факт наличия у ответчика задолженности по внесению платежей за пользование земельным участком принадлежащими ответчику на праве собственности объектами недвижимости, сторонами в суде апелляционной инстанции также не оспорен.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для пересмотра выводов суда первой инстанции о наличии у истца права требовать у ответчика уплаты неустойки, предусмотренной договором аренды от 15 ноября 2005 года №АЮ10326, в связи с несвоевременным внесением ответчиком арендной платы по договору.

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Из изложенного следует, что поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Данная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27 октября 2009 года № 8611/09.

Следовательно, при переходе прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости данный договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости. Переход к ответчику прав по договору аренды, влечет переход встречных обязательств, которые имелись у прежнего собственника, включая обязанность по уплате пени, в случае нарушения сроков внесения арендной платы.

Таким образом, с момента государственной регистрации перехода права