Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.04.2013 по делу n А33-11766/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

В силу части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для признания оспариваемого ненормативного правового акта (действий, бездействия) недействительным необходимо наличие одновременно двух условий – несоответствие его закону  или иным нормативным правовым актам и нарушение им прав и охраняемых законом интересов субъектов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, исходя из правил распределения бремени доказывания, установленных статьями 65, 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного акта закону возложена на соответствующий орган; обязанность доказывания факта нарушения своих прав и законных интересов - на заявителя.

В силу пункта 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, арендатор земельного участка, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет прав получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Согласно пункту 1 статьи 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В соответствии с пунктом 5 этой же статьи правила об ипотеке недвижимого имущества соответственно применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений.

Согласно пункте 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Пункт 3 статьи 25.1  Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает, что в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе «особые отметки» распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.

В соответствии с частью 2 статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога, залогодатель вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу, либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя.

Пунктом 1 статьи 37 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Как установлено судом первой инстанции, следует из материалов дела (в том числе письма от 19.10.2012 № 71-50/27800) и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, право аренды земельного участка, предоставленного обществу под строительство жилых домов, являлось предметом залога. Залогодержателями этого права являлись участники долевого строительства.

При наличии в ЕРГП сведений о залоге права аренды спорного земельного участка, Управление по заявлению арендодателя внесло в реестр запись о прекращении договора аренды в отношении указанного земельного участка, тем самым лишив залогодержателей, без их согласия, прав на предмет залога.

Принимая во внимание, что сделка о прекращении договора аренды является недействительной, а также учитывая, что исключение записи о прекращении договора аренды от 02.05.2007 № 936 противоречит положениям Закона об ипотеке и Закона об участии в долевом строительстве, суд апелляционной инстанции считает, что действия Управления Росреестра по Красноярскому краю по погашению записи о регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 № 936 в ЕГРП не могут быть признаны законными, а доводы Управления в указанной части подлежат отклонению.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Красноярскому краю указывает, что судом не учтено, что на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0700188:0651 возникло право общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирных домах, следовательно, право аренды было прекращено.

Действительно, согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее - общее имущество в многоквартирном доме).

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона об участии в долевом строительстве у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Вместе с тем, учитывая, что в материалы дела не представлено доказательств регистрации права собственности на помещения в многоквартирных домах, и, соответственно, прекращения аренды на момент осуществления Управлением Росреестра по Красноярскому краю оспариваемых действий, суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод.

В апелляционной жалобе Управление Росреестра по Красноярскому краю указывает, что удовлетворяя заявленные требования к Управлению, суд первой инстанции фактически рассмотрел спор о праве (о недействительности сделки) что действующим законодательством не предусмотрено.

Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод, поскольку предметом рассмотрения судом первой инстанции в рамках настоящего дела (объединенного с делом № А33-16579/2012) были, в том числе требования о признании сделки прекращения аренды недействительной, что не противоречит требованиям закона. Нарушений в указанной части судом первой инстанции не допущено.

Управление Росреестра по Красноярскому краю считает, что  оспариваемым решением о погашении записи о  регистрации договора аренды земельного участка от 02.05.2007 № 936 не нарушены права и законные интересы общества

Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод. В результате действий Управления, не соответствующих закону, в независимости от поведения арендодателя, в ЕГРП отсутствует запись о договоре аренды земельного участка, стороной которого является  общество (лицо, которому предоставлено право строительства на указанном земельном участке). Кроме того, ООО «Альфа» является застройщиком и, в силу Закона об участии в долевом строительстве, привлекает денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов на спорном земельном участке. С момента внесения в ЕГРП записи о прекращении договора аренды, лица, заключившие с ООО «Альфа» договоры на долевое участие в строительстве, лишены возможности регистрации своих  прав на соответствующий земельный участок.

Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, основания для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по уплате государственной пошлины при обращении с апелляционной жалобой подлежат отнесению на заявителя; государственная пошлина уплачена обществом в полном объеме.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Управление Росреестра по Красноярскому краю освобождено от уплаты государственной пошлины, в том числе, за рассмотрение апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение   Арбитражного   суда  Красноярского края  от   «26»   декабря  2012    года по делу № А33-11766/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.А. Морозова

Судьи:

Г.А. Колесникова

Е.В. Севастьянова