Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.07.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение (ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

16 июля 2013 года

Дело №

г. Красноярск

А74-5749/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен          16  июля 2013  года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего  - Петровской О.В.,

судей: Бабенко А.Н., Гуровой Т.С.,

секретаря судебного заседания Савицкас Н.В.,

при участии:

от федерального государственного унитарного предприятия «Почта России»: Иванова В.Г., представителя по доверенности от 05.03.2013, Урсентьева А.В., представителя по доверенности от 05.03.2013,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя  Нарылкова Сергея Геннадьевича

на решение   Арбитражного суда Республики Хакасия

от 14  марта 2013  года по делу №А74-5749/2012,   принятое судьей  Лиходиенко А.В.,

установил:

 Федеральное государственное унитарное предприятие «Почта России» (ИНН 7724261610, ОГРН 1037724007276)  обратилось в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Нарылкову Сергею Геннадьевичу (ИНН 190100119352, ОГРН 304190122500152)  о взыскании 1 274 230 рублей, в том числе 1 119 838 рублей 36 копеек долга, 78 595 рублей 64 копейки пени, 75 796 рублей штраф   по договору аренды недвижимого имущества № 1/2010 от 23.11.2010, расторжении договора аренды недвижимого имущества № 1/2010 от 23.11.2010 и выселении из арендуемых помещений.

Определением Арбитражного суда Республики Хакасия от 27 декабря 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 марта 2013 года иск удовлетворен.

Не согласившись с данным решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой указал, что повышение стоимости аренды является не обоснованным, не соответствует условиям договора, закона, поскольку дополнительные соглашения о повышении арендной платы не проходили государственную регистрацию, являются незаключенными. В соответствии с условиями договора арендная плата может быть повышена исключительно в соответствии с инфляцией, а произвольное увеличение арендной платы незаконно.

Ответчик сослался также на произведенные им неотделимые улучшения в виде пристройки стоимостью 2 092 500 рублей, в связи с чем считает, что задолженности у него перед истцом нет, просит решение отменить.

В судебное заседание представитель ответчика не явился, извещен надлежащим образом, дело рассматривается в его отсутствие на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Представители истца отзыв не представили. На вопрос суда пояснили, что необходимость проведения оценки права аренды предусмотрена действующим законодательством, торги в отношении права аренды не проводились, имущество закреплено за истцом на праве хозяйственного ведения, представили в материалы дела расчет пени, просят оставить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 14 марта 2013 года без изменения, а апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Нарылкова Сергея Геннадьевича без удовлетворения. На вопрос суда пояснили, что  сумма иска составляет 1 119 838 рублей  36 копеек, в том числе арендная плата, начиная с 01 июля 2012 года, с учетом остатка за июнь и без учета аренды за ноябрь.

В судебное заседание представители   ответчика не прибыли.

Материалами дела подтверждается надлежащее извещение   ответчика и территориального Управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия о времени и месте рассмотрения дела судом первой инстанции (л. д. 46, 47 т. 2).

Копия определения об отложении рассмотрения апелляционной жалобы направлялась лицам, участвующим в деле, судом апелляционной инстанции. Информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы опубликована на сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Третьим арбитражным апелляционным судом 4 июня 2013 года.

При изложенных обстоятельствах, в силу статей 121-123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает   ответчика и территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Хакасия надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы и рассматривает жалобу в отсутствие их представителей.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

 Исследовав доказательства, имеющиеся в материалах дела, апелляционный  суд установил следующие обстоятельства, имеющие значение для дела.

Между федеральным государственный унитарным предприятием «Почта России» (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Нарылковым Сергеем Геннадьевичем (арендатор) 23.11.2010 заключён договор аренды недвижимого имущества № 1/2010 по условиям которого, арендодатель обязуется предоставить, а арендатор обязуется принять во временное пользование нежилое помещение, находящееся по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Вокзальная, д. 27, нежилое помещение 1, 2 этажа, Литера А, находящееся в административном здании по обработке страховой почты, для использования под административные помещения и торговлю. Общая площадь недвижимого имущества составляет 1037,2 кв.м. (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 3.1 договор заключён с 01.11.2010 по 01.11.2013.

Пунктом 2.2 договора установлено, что размер арендной платы составляет 210 546 рублей 70 копеек в месяц с учётом НДС. Арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год пересматривать размер арендной платы до уровня инфляции. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о пересмотре размера арендной платы.

В соответствии с актом приёма-передачи от 23.11.2010 арендодатель передал недвижимое имущество арендатору.

ФГУП «Почта России» 24.08.2012 направило в адрес предпринимателя Нарылкова С.Г. письмо исх. № 72.2.3/1850, согласно которому с 01.10.2012 размер ежемесячной арендной платы за арендуемое помещение составляет 381 516 рублей 70 копеек.

В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по внесению арендной платы за июнь 2012 года - октябрь 2012 года истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Истцу являющееся объектом аренды нежилое помещение принадлежит на праве хозяйственного ведения (свидетельство о государственной регистрации права серии 19АА № 148446 от 05.09.2008) (л. д. 97 т. 1).

От собственника имущества ФГУП «Почта России» получено разрешение на передачу в аренду имущества в соответствии с частью 2 статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что истец правомочен сдавать в аренду указанное нежилое помещение, является правомерным.

В соответствии со статьями 614, 654 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с договором от 23.11.2010 № 1/2010 ответчик осуществлял фактическое пользование помещением в спорный период, начиная с 23.11.2010, что подтверждается двусторонним актом приема-передачи.

Пунктом 2.2 договора установлено, что размер арендной платы составляет 210 546 рублей 70 копеек в месяц с учётом НДС.

Истец просит взыскать с ответчика 1 119 838 рублей 36 копеек долга по арендной плате за период с июня по октябрь 2012 года, как следует из его расчета, исходя из того, что с июня по сентябрь арендная плата исчисляется на основании пункта 2.2. договора, а за октябрь в размере 401 312 рублей (размер арендной платы, определенный на основании отчета об оценке рыночной стоимости, составил согласно уведомлению от 24.08.2012 (л.д. 31 т. 2) 381 516 рублей + 19 795 рублей 39 копеек коммунальные и иные платежи).  В сумму долга ежемесячно входит стоимость коммунальных платежей и иных платежей 19 795 рублей 39 копеек согласно расшифровке задолженности (л.д. 34 т. 2) (210 546 рублей 70 копеек +  19 795 рублей 39 копеек).

Договором аренды от 23.11.2010 № 1/2011  предусмотрена обязанность арендатора своевременно производить оплату услуг по содержанию помещений, переданных в аренду (пункт 4.2.15). Кроме того,  на всем протяжении действия договора арендодателем выставлялись счета на комплекс услуг по содержанию (эксплуатации) объекта, которые истцом принимались и оплачивались (пример: платежное поручение от 01.08.2012 №67 (л.д. 73 т. 2), счет от 30.06.2012 №2158 (л.д. 17 т. 3). Из контррасчета исковых требований (л. д. 41 т.3) также следует, что предприниматель признает возникновение обязательства по оплате коммунальных услуг в заявленном истцом размере 19 795 рублей 39 копеек в месяц. Согласно части 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований. Таким образом, обязательство по оплате коммунальных услуг за период с июня по октябрь 2012 года составило 98 976 рублей 95 копеек (19 795 рублей 39 копеек * 5), обоснованно включено истцом в сумму задолженности.

Платежными поручениями от 01.08.2012 №67 на сумму  19 735 рублей 39 копеек, от 01.08.2012 №68 на сумму 30 000 рублей, от 03.08.2012 №70 на сумму 60 546 рублей 70 копеек, от 11.10.2012 №158 на сумму 97 000 рублей предприниматель частично оплатил долг по арендной плате и коммунальным услугам, остаток долга за июнь составил 23 000 рублей согласно расчету истца, не оспаривается ответчиком. Долг за 4 месяца с июля по октябрь в сумме 921 368 рубля 36 копеек ответчиком на момент рассмотрения спора судом первой инстанции также  не оплачен. Таким образом, требование об оплате 944 368 рублей 36 копеек (921 368 рублей 36 копеек + 23 000  рублей)  заявлено правомерно, правомерно удовлетворено судом.

В части взыскания  175 470 рублей основного долга истцу следует отказать по следующим основаниям.

Апелляционный суд соглашается с доводом ответчика о том, что увеличение арендной платы за октябрь с 210 546 рублей 70 копеек до 381 516 рублей 70 копеек (уведомление от 24.08.2012 (л.д. 31 т. 2)   произведено арендодателем в нарушение порядка и условий договора аренды.

В соответствии с пунктом 2.2 договора арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год изменять размер арендной платы до уровня инфляции.

Вместе с тем увеличение размера арендной платы в октябре произведено истцом на основании отчета оценщика о рыночной стоимости права аренды № 364-26/06 по состоянию на 26 июня 2012 года.

Согласно отчету оценщиком применен сравнительный подход. Данный подход основан на информации о ставках арендной платы за аналогичную по функциональному назначению недвижимость, имеющуюся на рынке аренды коммерческой недвижимости.

Таким образом, способ определения  ставки арендной платы, примененный оценщиком в отчете, не соответствуют методике повышения арендной платы, установленной пунктом 2.2. договора аренды, в связи с чем повышение ставки арендной платы с 210 546 рублей 70 копеек до 381 516 рублей 70 копеек в одностороннем порядке является необоснованным.

Не могут быть приняты апелляционным судом доводы истца (л. д. 55 т.2) о том, что увеличение размера арендной платы на основании сведений о рыночной стоимости ставки арендной платы, установленной оценщиком, соответствует положениям части 3 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» от 26 июля 2006 года №135-ФЗ.

Данным пунктом предусмотрено, что по истечении срока договора аренды заключение договора аренды на новый срок осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта. Данное положение закона неприменимо при обосновании увеличения размера арендной платы  с  октября 2012 года, поскольку срок действия договора от 23.11.2010 не истек, основания для согласования новой ставки арендной платы отсутствуют.

Таким образом, в удовлетворении требования о взыскании 170 970 рублей необоснованно увеличенной арендной платы за октябрь следует отказать.

Часть задолженности   (4 500 рублей) составляют расходы арендодателя на оплату услуг эксперта по установлению рыночной ставки аренды.

Согласно пункту 4.2.16 договора аренды недвижимого имущества арендатор обязуется производить оплату услуг независимого оценщика, привлекаемого арендодателем для определения размера арендной платы в соответствии с п. 2.2. настоящего договора.

Письмом от 24.08.2012 истец просил ответчика оплатить в течение 10 календарных дней со дня его получения услуги независимого оценщика в размере 4500 рублей, приложив копию заключения ТУ Росимущества в Республики Хакасия  к отчёту о стоимости услуги по предоставления в аренду недвижимого имущества и счёт на оплату № 2873 от 31.08.2012.

Удовлетворяя исковые требования в части оплаты расходов на проведение экспертизы, суд первой инстанции исходил из условия  договора, предусмотренного пунктом 4.2.16. Вместе с тем, согласно пункту 4.2.16 оценщик привлекается для определения размера арендной платы в соответствии с пунктом 2.2 договора.

В соответствии с пунктом 2.2. договора арендодатель вправе в одностороннем порядке не чаще одного раза в год пересматривать размер арендной платы до уровня инфляции. Таким образом, во взаимосвязи с пунктом 2.2 пункт 4.2.16 дает арендодателю право привлекать за счет арендатора оценщика только для определения ставки арендной платы с учетом инфляции. Поскольку отчет №364-26/06 (л. д. 99 т. 2) не учитывает изначально согласованную сторонами  ставку арендной платы, а также коэффициент инфляции, основания