Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.10.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями закона, иных правовых актов; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Подписанный 17.09.2002 между сторонами договор № 1/29 (далее – договор) по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Судом апелляционной инстанции установлено, что существо настоящего спора сводится к тому, является ли направленное истцом в адрес ответчика уведомление от 05.03.2012  №621/03-02 и соглашение об увеличении с 2012 года арендной платы (основанное на отчете №44-07.12.2011 об определении рыночной стоимости арендной платы 1 кв.м. в месяц нежилых помещений принадлежащих ФГБОУ ВПО «КрасГАУ») основанием для изменения условий договора аренды № 1/29 от 17.09.2002 в части размера арендной платы 1 кв.м. в месяц.

Изменение размера арендной платы основано на отчете №44-07.12.2011 «По оценке имущественного права пользования (ставки арендной платы за один квадратный метр) нежилого здания, расположенного по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Спандаряна, 3 по состоянию на 01 декабря 2011 года» (далее – отчет №44-07.12.2011).

Указанный отчет выполнен ООО «Агентство независимой оценки «ЛИТ» и представлен истцом в материалы дела.

Согласно отчету №44-07.12.2011 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 01.12.2011 без учета НДС и коммунальных платежей составляет 406 рублей в месяц за 1 кв. метр (том 2 л.д. 39).

Из расчета задолженности по арендной плате ООО «Марсел» на 22.11.2012, представленной истцом (том 1 л.д. 48) усматривается, что ежемесячный размер арендной платы в соответствии с отчетом составляет и 646 710 рублей 09 копеек, из них: 548 059 рублей 40 копеек – арендная плата, 98 650 рублей 69 копеек - НДС.

Таким образом, предъявленная истцом ко взысканию задолженность по арендной плате рассчитана с учетом повышения, основанного на отчете №44-07.12.2011.

Однако, ни в ходе рассмотрения дела судом первой инстанции, ни в суд апелляционной инстанции истцом не представлено подписанное ответчиком дополнительное соглашение об изменении арендной платы до указанной истцом ставки.

Статьей 6 Федерального закона от 29.07.1998 № 155-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» Российской Федерации, субъектам Российской Федерации предоставлено право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Право на проведение оценки объекта оценки является безусловным и не зависит от установленного законодательством Российской Федерации порядка осуществления государственного статистического учета и бухгалтерского учета и отчетности.

В соответствии с частью 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора  возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 при применении части 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации  судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.

Следовательно, договоренность о цене пользования нежилыми помещениями в отношениях между сторонами была достигнута, выражена в письменной форме, в течение спорного периода подтверждалась ими действиями при расчетах и связала их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В пункте 5.1. договора сторонами определено, что все вносимые какой–либо из сторон предложения о внесении дополнений или изменений в условия договора, в том числе о его расторжении, рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительными соглашениям.

По одностороннему требованию Комитета либо Владельца или арендатора договор может быть изменен, дополнен или расторгнут в суде в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации сторон, аварийного состояния арендуемого объекта, постановки его на капитальный ремонт или сноса (пункт 5.2 договора).

Из анализа указанных условий договора, следует, что заключая договор, стороны согласовали наличие права арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы лишь в случаях, если это изменение обусловлено действующим законодательством Российской Федерации, в том числе в случае ликвидации или реорганизации сторон, аварийного состояния арендуемого объекта, постановки его на капитальный ремонт или сноса.

При этом отчет об оценке рыночной стоимости арендной платы не предусмотрен действующим законодательством в качестве основания изменения условий договора. Документов, свидетельствующих о ликвидации или реорганизации сторон, аварийном состоянии арендуемого объекта, постановке его на капитальный ремонт или сносе, истцом в материалы дела не представлено.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Исследовав и оценив в соответствии со статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды и имеющиеся в материалах дела доказательства, суд апелляционной  инстанции пришел к выводу об отсутствии в нем условия о возможности изменения арендодателем в одностороннем порядке размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы и неправомерности ее увеличения ответчиком.

Следовательно, требование о ставке арендной платы с учетом отчета №44-07.12.2011 в размере 548 059 рублей 40 копеек и НДС - 98 650 рублей 69 копеек арендодателем при расчете арендной платы необоснованно.

В апелляционной жалобе ФГБОУ ВПО «КрасГАУ» ссылается на то, что подписывая дополнительные соглашения об изменении арендной платы, стороны неоднократно выражали свое согласие на изменение аренды на основании изменения базовой стоимости одного квадратного метра общей нежилой площади. Совершением данных конклюдентных действий стороны изменили условие пункта договора аренды 3.1. о размере арендной платы, арендная плата стала рассчитываться на основании изменения базовой стоимости строительства одного квадратного метра или изменения рыночной оценки размера арендной платы.

Суд апелляционной инстанции отклоняет указанный довод истца на основании следующего.

Представленными в материалы дела платежными поручениями (том 2 л.д. 5-34) подтверждается, что в период с  января по ноябрь 2012 года ответчик производил оплату арендных платежей по ставке арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 20.04.2010. Таким образом, ответчик при расчетах по арендной плате не уплачивал истцу повышенную арендную плату на условиях, отраженных в письме №621/01-02, и иным способом  не выразил свое согласие на изменение размера арендной платы.

Подписание между сторонами договора в период с 2006 года по 20 апреля 2010 года дополнительных соглашений об изменении арендной платы не доказывает, что стороны договора путем конклюдентных действий изменили условие пункта договора аренды 3.1. о размере арендной платы.

Истцом в материалы дела не представлено доказательств совершения истцом конклюдентных действий, свидетельствующих об изменении условий пункта договора аренды 3.1. о размере арендной платы.

Поскольку в установленном законом и договором аренды порядке размер арендной платы не изменен, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что требование истца о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4 077 777 рублей 90 копеек (с учетом изменения на основании отчета №44-07.12.2011) заявлено необоснованно и не подлежит удовлетворению.

Статья 329 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

По правилам статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения пеню (неустойку), которая определяется законом или договором. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пунктом 4.2 договора аренды №1/29 от 17.09.2002 определено, что в случае просрочки или неуплаты арендатором платежей в сроки, установленные в пункте 3.2 договора, начисляются пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Истцом заявлено требование о взыскании 527 377 рублей 60 копеек пени за просрочку внесения арендной платы, 115 109 рублей 32 копейки пени в связи с нарушением внесения НДС.

Поскольку требование о взыскании задолженности, исчисленной арендодателем при расчете арендной платы по ставке арендной платы с учетом отчета №44-07.12.2011 в размере 548 059 рублей 40 копеек и НДС - 98 650 рублей 69 копеек необоснованно, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что в удовлетворении требования о взыскании части пени, исчисленной за просрочку указанной задолженности следует также отказать.

Принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы истца, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении  дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта  по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда  первой инстанции в обжалуемой части.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции в обжалуемой части  является законным и обоснованным и не подлежит отмене, ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение апелляционной жалобы ФГБОУ ВПО «КрасГАУ» подлежат отнесению на истца и оплачены им при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению № 7406104 от 27.08.2013.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Красноярского края от «02» августа 2013    года по делу         № А33-20392/2012 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Е.В. Севастьянова

Судьи:

Л.А. Дунаева

Н.А. Морозова