Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

27 декабря 2013 года

Дело №

г. Красноярск

А74-3619/2013

Резолютивная часть постановления объявлена «24» декабря  2013 года.

Полный текст постановления изготовлен          «27» декабря  2013 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Бабенко А.Н.

судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.

при ведении протокола судебного заседания секретаря судебного заседания Бахтеевой Э.Б.

при участии:

от Администрации города Абакана: Аданакова И.А., представитель по доверенности от 21.12.2012, личность установлена на основании паспорта.

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Абакана и общества с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «Жилстрой»

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «11» октября 2013 года по делу № А74-3619/2013, принятое судьей Федулкиной А.А.,

установил:

Администрация города Абакана (далее – истец)  (ИНН 1901020300, ОГРН 1021900521224) обратилась в Арбитражный суд Республики Хакасия с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ»  (далее –  ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ», ответчик)  (ИНН 1901066721, ОГРН 1051901009027) о взыскании 2 822 250 рублей, в том числе 2 650 000 рублей долга по договору аренды земельного участка от 02.11.2010 № АЮ 24172 за период с 01.01.2013 до 01.07.2013, 172 250 рублей неустойки.

Представитель истца в ходе рассмотрения дела неоднократно корректировал размер исковых требований, в окончательном варианте просил взыскать 3 636 900 рублей, в том числе 3 275 000 рублей долга по арендной плате за период с 02.11.2012 по 30.08.2013, 361 900 рублей неустойки за период с 16.03.2013 по 24.09.2013. Арбитражный суд, руководствуясь статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принял увеличение размера исковых требований.

Решением от 11.10.2013 иск удовлетворен частично. С ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» в пользу администрации города Абакана  взыскано 3  213 059 (три миллиона двести тринадцать тысяч пятьдесят девять) рублей 44 копейки, в том числе 3 033 077 (три миллиона тридцать три тысячи семьдесят семь) рублей 13 копеек долга, 179 982 (сто семьдесят девять тысяч девятьсот восемьдесят два) рублей 31 копейка  неустойки. В остальной части в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация города Абакана и ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой» обратились с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд.

ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой»  просило  изменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 11.10.2013 года, уменьшив сумму взыскания долга с 3 033 077 рублей 13 копеек  до 897 260 рублей 27 копеек, а при взыскании неустойки принять во внимание расчет ответчика и уменьшить ее размер до 128 184 рублей 82 копеек, применив часть 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Администрация города Абакана просила  решение изменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований Администрации города Абакана в полном объеме.

Доводы апелляционной жалобы  ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой» сводятся к следующему:

-договор аренды земельного участка прекратился, поскольку 1 очередь жилого дома сдана в эксплуатацию, и 20.02.2013 года зарегистрировано право первого собственника помещения в 1 очереди жилого дома по ул.Лермонтова 25;

-в случае, если плата за земельный участок все же подлежит взысканию с застройщика, то она должна быть исчислена от площади, непосредственно используемой застройщиком для продолжения строительства второй и третьей очередей дома на основании выполненного ООО «ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ» плана-схемы земельного участка, либо от площади земельного участка, определенной пропорционально площади застройки по каждой из очередей. При этом могут быть учтены требования градостроительных регламентов г. Абакана об определении соотношения застроенной и незастроенной частей земельного участка 40% к 60% соответственно. Суд первой инстанции  необоснованно не принял во внимание предложенный ответчиком расчет арендной платы, выполненный на основе плана-схемы земельного участка;

-предъявленная ко взысканию неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

В обоснование доводов,  изложенных в апелляционной жалобе, Администрация города Абакана указала следующее:

- земельный участок для целей эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Лермонтова. 25 в г. Абакане или его 1 очереди не выделен и не сформирован;

- поскольку ответчиком не представлено доказательств формирования земельного участка в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности для эксплуатации многоквартирного жилого дома по ул. Лермонтова. 25 в г. Абакане или его части под 1-ой очередью строительства, требования Администрации города Абакана о взыскании задолженности исходя из условий договора аренды АЮ24172 за указанный в исковом заявлении период правомерны;

  - введение в эксплуатацию 1-ой очереди строительства многоквартирного жилого дома, расположенной на части земельною участка, сформированного для строительства объекта в целом, не является обстоятельством прекратившим землепользование застройщика ни в целом ни в части.

 Определениями Третьего арбитражного суда апелляционные жалобы принята к производству, рассмотрение апелляционных жалоб  назначено  на 24.12.2013.

 От  Администрации г. Абакана в материалы дела поступил отзыв, доводы которого сводятся к следующему.

- довод апелляционной жалобы ответчика о том, что договор аренды № АЮ24172 от 02.11.2010г. с момента первой регистрации права собственности участника долевого строительства прекратился в отношении земельного участка кадастровый номер 19:01:010109:1108  является несостоятельным.

Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие  иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании  представитель Администрации города Абакана поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзыве на апелляционную жалобу ООО «Управление капитальным строительством «Жилстрой». С решением суда первой инстанции не согласен. Просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «11» октября 2013 года по делу № А74-3619/2013 и принять новый судебный акт.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

02.11.2010 между муниципальным образованием г. Абакан (арендодатель) и ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № АЮ24172 (далее – договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 19:01:010109:1108 общей площадью 6 144 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, кадастровый квартал 010109, кадастровая стоимость 10 758 942 рублей 72 копейки расположенный по адресу: г. Абакан, ул. Лермонтова, 25, - для строительства многоквартирного пятиэтажного жилого дома с пристроенными помещениями общественного назначения.

В соответствии с пунктом 2.1. договора договор заключен сроком на три года с 02.11.2010 по 02.11.2013.

Размер годовой арендной платы по договору определен в соответствии с результатами аукциона № 3 от 29.10.2010 и составляет 5 300 000 рублей. Размер арендной платы за три года действия договора составляет 15 900 000 рублей (пункты 2.2., 2.3. договора).

Согласно пункту 2.4. договора сумма арендной платы, указанная в пункте 2.3. договора, подлежит оплате в соответствии с графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью договора (приложение 3).

В течение срока действия договора размер арендной платы за участок не подлежит пересмотру, за исключением случая ввода жилого дома в эксплуатацию до истечения срока действия договора (пункт 2.6. договора).

В приложении 3 к договору стороны согласовали размер и порядок уплаты арендных платежей: арендатору засчитывается как часть арендной платы оплаченный им задаток в сумме - 1 060 000 рублей. Оставшаяся сумма первого года арендной платы (за минусом задатка) составляет - 4 240 000 рублей, она вносится арендатором равными платежами в течение 3 и 4 кварталов года действия договора аренды. Суммы годового размера арендной платы за второй и третий год действия договора аренды уплачиваются ежеквартально, равными платежами, в течение каждого последующего года: во второй год аренды земельного участка: до 15.03.2012 – 1 325 000 рублей, до 15.06.2012 - 1 325 000 рублей, до 15.09.2012 - 1 325 000 рублей, до 15.11.2012 - 1 325 000 рублей; в третий год аренды земельного участка: до 15.03.2012 – 1 325 000 рублей, до 15.06.2012 - 1 325 000 рублей, до 15.09.2012 - 1 325 000 рублей, до 15.11.2012 - 1 325 000 рублей.

По акту приема-передачи земельного участка от 02.11.2010 земельный участок передан арендодателем арендатору. Договор зарегистрирован в установленном порядке 10.12.2010, номер государственной регистрации 19-19-01/084/2010-025.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в  обжалуемой части  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит основания для его отмены или изменения исходя из следующего.        Как следует из материалов дела, предметом иска по настоящему делу является  требование   истца о взыскании  с ответчика 2 822 250 рублей, в том числе 2 650 000 рублей долга по договору аренды земельного участка от 02.11.2010 № АЮ 24172 за период с 01.01.2013 до 01.07.2013, 172 250 рублей неустойки.

Суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные требования исходил из того, что с даты первой регистрации права собственности на помещение 83Н в первой очереди многоквартирного дома (20.02.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:1108 общей площадью 6144кв.м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой очередью многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату. Таким образом, с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в первой очереди многоквартирного дома у собственников помещений в этой очереди возникло право общей долевой собственности на земельный участок под этой частью дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся. Вместе с тем, земельный участок с кадастровым номером 19:01:010109:1108 общей площадью 6144кв.м предоставлен застройщику в аренду по договору от 02.11.2010 № АЮ 24172 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с пристроенными помещениями общественного назначения, и вторая и третья очереди жилого дома после 20.02.2013 продолжали строиться ответчиком, и их правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена. В этой связи договор аренды земельного участка от 02.11.2010 № АЮ 24172 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию. Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой очереди) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства второй и третьей очередей, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.

В этой связи требование администрации о взыскании арендной платы по договору аренды является обоснованным, однако арендная плата подлежит взысканию с ответчика за пользование той частью земельного участка, на которой находятся объекты, где государственная регистрация права участника долевого строительства на объект долевого строительства не производилась.

При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 20.02.3013, суд первой инстанции исходил из того, что исключению подлежит площадь застройки 1 очереди жилого дома, которая, согласно разрешению на строительство первой очереди жилого дома составляет 1412,5кв.м.

Как установлено судом апелляционной инстанции, заявитель в апелляционной жалобе приводит доводы, которые уже являлись предметом исследования в суде первой инстанции, указанным доводам была дана надлежащая правовая оценка, применены нормы материального права, подлежащие применению.

Оценив в соответствии с положениями  статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах  дела  доказательства с учетом  установленных по делу  обстоятельств, суд апелляционной инстанции не находит оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции по следующим основаниям.

  Как следует из материалов дела и обоснованно установлено судом первой инстанции отношения сторон, возникшие