Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.12.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

из договора от 02.11.2010 № АЮ 24172, предметом которого выступает земельный участок кадастровый № 19:01:010109:1108, являются арендными, следовательно, регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде и нормами Земельного кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела также следует, что  ООО «Управление капитальным строительством «ЖИЛСТРОЙ» на переданном ему во временное владение и пользование земельном участке, расположенным по адресу: г. Абакан, ул. Лермонтова 25, осуществляет строительство жилого дома с пристроенными помещениями общественного назначения.

28.07.2011 выдано разрешение на строительство первой очереди жилого дома (блок-секции в осях I-II, III-IV, V-VI).

16.02.2012 выдано разрешение на строительство второй очереди жилого дома.

23.10.2012 выдано разрешение на строительство гостиницы – третьей очереди жилого дома.

Как усматривается из материалов дела, ввод жилого дома в эксплуатацию осуществлялся поэтапно, в соответствии с выданными разрешениями на строительство: 12.10.2012 выдано разрешение на ввод в эксплуатацию первой очереди жилого дома площадью застройки 1412,5кв.м.; 30.08.2013 выданы разрешения на ввод в эксплуатацию второй очереди жилого дома площадью застройки 321 кв. м. и третьей очереди жилого дома площадью застройки 339,1 кв.м.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права № 19АА 507148 от 20.02.2013 первое право собственности на нежилое помещение 83Н по адресу: г. Абакан, ул. Лермонтова, 25, зарегистрировано за Магдалиной Галиной Елисеевной.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Как следует из частей 1, 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации данным в пунктах 66, 67 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться земельным участком, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Как следует из правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им.

Учитывая вышеизложенные нормы права, судом первой инстанции правомерно  определено, что с даты первой регистрации права собственности на помещение 83Н в первой очереди многоквартирного дома (20.02.2013), публично-правовое образование, являясь собственником земельного участка с кадастровым номером 19:01:010109:1108 общей площадью 6144кв.м, не вправе реализовывать такой элемент права собственности как распоряжение частью земельного участка, которая занята первой очередью многоквартирного дома, и как следствие, не вправе с указанной даты сдавать указанную часть земельного участка застройщику в аренду и получать за это арендную плату.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции  соглашается с тем, что с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в первой очереди многоквартирного дома у собственников помещений в этой очереди возникло право общей долевой собственности на земельный участок под этой частью дома, а договор аренды на эту часть участка, заключенный между истцом и ответчиком, считается прекратившимся.

Вместе с тем,  судом первой инстанции  обоснованно принято во внимание  то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 19:01:010109:1108 общей площадью 6144кв.м предоставлен застройщику в аренду по договору от 02.11.2010 № АЮ 24172 для строительства на нем трех очередей многоквартирного жилого дома с пристроенными помещениями общественного назначения, а вторая и третья очереди жилого дома после 20.02.2013 продолжали строиться ответчиком, и их правовая судьба как объекта гражданских прав еще была не определена.

Учитывая данный факт, суд апелляционной инстанции  соглашается с тем, что договор аренды земельного участка от 02.11.2010 № АЮ 24172 не может считаться прекращенным, поскольку иное привело бы к правовой неопределенности взаимоотношений сторон в период продолжающегося строительства до момента сдачи всего дома в эксплуатацию. Следовательно, собственники многоквартирного дома (первой очереди) в такой ситуации не приобретают вещных прав на часть земельного участка, предоставленного застройщику для строительства второй и третьей очередей, которая фактически продолжала эксплуатироваться застройщиком по его целевому назначению, определенному договором аренды для продолжения строительства.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что   требование администрации о взыскании арендной платы по договору аренды является обоснованным, однако арендная плата подлежит взысканию с ответчика за пользование той частью земельного участка, на которой находятся объекты, где государственная регистрация права участника долевого строительства на объект долевого строительства не производилась.

Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика о том, что в соответствии с действующим законодательством у него отсутствует обязанность по уплате арендной платы за земельный участок кадастровый №19:01:010109:1108, поскольку с момента регистрации права собственности первого лица на помещение в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность всех собственников помещений многоквартирного дома, а муниципальное образование утрачивает право на распоряжение им, отклоняются судом апелляционной инстанции как несостоятельные и не влияющие на правомерность вышеизложенного вывода суда первой  инстанции.

 По тем же основаниям подлежат отклонению и доводы истца  о неправильном исчислении судом первой инстанции  размера арендной платы, подлежащей взысканию.

При определении площади, которая подлежит исключению из расчета для взыскания арендной платы после 20.02.3013, судом первой инстанции правомерно определено, что исключению подлежит площадь застройки 1 очереди жилого дома, которая, согласно разрешению на строительство первой очереди жилого дома составляет 1412,5кв.м.

Как следует из материалов дела, план-схема выполнен исполнителем на основании договора с ООО «УКС «Жилстрой» и технического задания от 19.12.2012. Из технического задания усматривается, что исполнителю поручено выполнить работы по созданию инженерно-топографического плана земельного участка со съемкой прилегающей территории, на которой выполнено благоустройство, определить координаты углов поворотов границ частей земельного участка по вынесенным в натуре точкам для 1, 2, 3 очередей жилого дома и на основе полученных материалов отобразить границы частей земельного участка.

Согласно пояснениям представителя ответчика, точки выносились в натуре заказчиком с учетом площади, необходимой для продолжения строительства 2 и 3 очередей жилого дома, то есть определение границ земельных участков производилось по принципу фактического использования земельного участка застройщиком для продолжения строительства. Вместе с тем, в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. С учетом требований земельного и градостроительного законодательства земельный участок непосредственно под первой очередью жилого дома не формировался. В этой связи судом первой инстанции правомерно установлено, что  предложенный ответчиком план-схема для целей определения площади земельного участка, право аренды на которую прекратилось, не отвечает критерию достоверности.

При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции   о невозможности  использования при расчете арендной платы выполненного ООО «ХакасСТРОЙИЗЫСКАНИЯ» плана-схемы земельного участка и применения пропорционального расчета площади земельного участка от площади застройки каждой из очередей.

Расчет суда первой инстанции проверен и признан обоснованным.

Поскольку 700 000 рублей  уплачено ответчиком 29.07.2013 и 23.08.2013,  судом первой инстанции правомерно определено, что сумма подлежащего взысканию долга составила 3 033 077 рублей  13 копеек.

Как следует из материалов дела истцом также предъявлена ко взысканию  361 900 рублей неустойки за период с 16.03.2013 по 24.09.2013, исчисленная  исходя из пункта 7.2. договора, согласно которому в случае неуплаты арендных платежей в установленный срок арендатор уплачивает неустойку в размере 0,1% от суммы долга за каждый день просрочки.

Поскольку судами  установлено, что обязательство по уплате арендной платы в указанном выше размере и в сроки, установленные договором, не внесены, размер неустойки составил 359 964 рублей 62копейки.

Как следует из материалов дела, ответчик просил уменьшить размер неустойки в связи с ее несоразмерностью последствиям нарушения обязательства. В подтверждение чрезмерности начисленной истцом неустойки ответчик представил справки банков о процентной ставке по потребительским кредитам: АКБ «Енисей» (ОАО), Азиатско-Тихоокеанского Банка» ОАО, а также действующие кредитные договоры с ОАО «Сбербанк России», АКБ «Енисей».  Согласно представленным документам процентная ставка варьируется от 9% до 19% годовых.

Учитывая компенсационный характер неустойки, сведения о размере ставок по кредитам  и право суда  на уменьшение неустойки применительно к положениям статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции   правомерно  не нашел оснований для снижения неустойки до двукратной  ставки рефинансирования   как просил ответчик  и уменьшил размер неустойки на 50% до суммы 179 982 рублей  31 копейки (18,25% годовых).

  Таким образом, принимая во внимание указанные выше нормы права, а также учитывая конкретные обстоятельства по делу, суд апелляционной инстанции считает, что доводы, изложенные в апелляционных  жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции не состоятельными и не могут служить основанием для отмены решения по настоящему делу.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей апелляционных  жалоб.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

       решение Арбитражного суда Республики Хакасия от «11» октября 2013 года по делу           № А74-3619/2013 оставить без изменения, а апелляционные жалобы – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

А.Н. Бабенко

Судьи:

О.В. Магда

В.В. Радзиховская