Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 31.08.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

обременения в отношении арендуемого объекта.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.05.2013 по делу №А33-3410/2013 решение Управления имущества администрации города Норильска об отказе обществу с ограниченной ответственностью «Многопрофильное научно-производственное объединение «Полярные огни» в реализации преимущественного права на приобретение объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Норильск, район Центральный, Ленинский пр-т, д. 7, пом. 126, общей площадью 323, 8 кв.м., выраженное в письме от 03.12.2012 №150-4902/304, признано недействительным. Суд обязал Управление имущества администрации города Норильска устранить допущенные нарушения прав и законных интересов общества с ограниченной ответственностью «Многопрофильное научно-производственное объединение «Полярные огни», а именно произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Согласно постановлению Администрации города Норильска от 20.09.2013 №412 «О приватизации объекта, арендуемого субъектом малого и среднего предпринимательства» Управлению имущества Администрации города Норильска поручено осуществить приватизацию, в том числе спорного нежилого помещения.

Для определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения ответчиком с обществом с ограниченной ответственностью «Норильское автоэкспертное бюро» заключен договор оценки имущества от 27.08.2013 №48.

02.09.2013 обществом с ограниченной ответственностью «Норильское автоэкспертное бюро» составлен отчет №192/13-Р, согласно которому рыночная стоимость объекта составляет 23 021 500 рублей без учета НДС. Оценка имущества проведена оценщиком по состоянию на 22.08.2013.

Ответчик с сопроводительным письмом от 27.09.2013 №4229/153 направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого:

- продавец (ответчик) продает, а покупатель (истец) приобретает в собственность на условиях, изложенных в договоре, нежилое помещение, находящееся 1, 2 этажах жилого многоквартирного дома по адресу: г. Норильск, пр-т Ленинский, 7, пом. 126, общей площадью 382,5 кв.м. (пункт 1.1);

- рыночная стоимость объекта составляет 23 021 500 рублей без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (пункт 2.1);

- покупатель уплачивает продавцу цену объекта, установленную в пункте 2.1 договора, согласно графику платежей (приложение к договору) (пункт 3.1);

- первый платеж составляет 1,67% от цены объекта (пункт 3.1.1).

К договору приложен график рассрочки платежей на 5 лет равными долями (от оставшейся стоимости объекта за минусом первого платежа).

Подписав договор купли-продажи с рассрочкой платежей с протоколом разногласий от 16.10.2013, не согласившись с его условиями в части установления выкупной цены, истец направил ответчику письмом от 16.10.2013 №15-2013 договор купли-продажи, подписанный с протоколом разногласий, в котором предложил свою редакцию графика платежей по договору (приложение к договору), а также следующую редакцию пункта 2.1 договора: «Рыночная стоимость объекта составляет 16 902 097 руб. без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

21.10.2013 истец направил ответчику подписанную им 21.10.2013 новую редакцию протокола разногласий к проекту договора купли-продажи с рассрочкой платежей, предложенному ответчиком (письмо исх.№17-2013, исх. №150/7277 от 22.10.2013), указав, что цена объекта в договоре купли-продажи должна быть установлена по рыночной стоимости объекта, определенной по состоянию на 07.07.2010. В протоколе разногласий от 21.10.2013 истец предложил свою редакцию графика платежей по договору (приложение к договору), а также представил следующую редакцию пункта 2.1 договора: «Рыночная стоимость объекта составляет 10 907 578 руб. без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рыночную стоимость объекта в размере 10 907 578 рублей истец определил на основании отчета об оценке №163/13, осуществленной для истца обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «КВК».

В ответе истцу от 08.11.2013 №150-4929/153 ответчик сообщил, что стоимость нежилого помещения по договору купли-продажи была определена им в соответствии с результатами независимой оценки рыночной стоимости объектов недвижимости, заключенного на конкурсной основе между ответчиком и обществом с ограниченной ответственностью «Норильское автоэкспертное бюро». Ответчик пояснил, что в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» не правомочен изменить рыночную стоимость отчуждаемого муниципального имущества и подписать протокол разногласий истца.

В связи с разногласиями сторон по стоимости выкупного имущества, а также в связи с определением рыночной стоимости выкупаемого имущества по дате оферты (подачи истцом заявки на выкуп помещений – 07.07.2010), судом по ходатайству истца назначена оценочная экспертиза определением от 19.02.2014, ее проведение поручено Лукину А.А. – эксперту-оценщику общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит».

Согласно заключению эксперта №9-2014, подготовленному экспертом общества с ограниченной ответственностью «Траст-Аудит» Лукиным А.А. (отчет об оценке №45-2014), рыночная стоимость нежилого помещения №126, расположенного по адресу: город Норильск, район Центральный, Ленинский проспект, д. 7, общей площадью 382,50 кв.м., по состоянию на 07.07.2010 составила 6 826 060 рублей без НДС.

Полагая, что рыночная стоимость нежилого помещения, указанная в пункте 2.1 проекта договора купли-продажи и приложения к нему о графике платежей, не соответствует его рыночной стоимости и определена неверно - не на дату оферты 07.07.2010, а по состоянию на момент оценки – 22.08.2013, истец обратился в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, просит изложить пункт 2.1 договора в следующей редакции: «Рыночная стоимость объекта составляет 6 826 060 руб. (шесть миллионов восемьсот двадцать шесть тысяч шестьдесят рублей 00 копеек), без учета налога на добавленную стоимость, далее – НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной детальности в Российской Федерации»; в графике платежей указать первый платеж в размере 1,67% от цены объекта в сумме 113 995 рублей 20 копеек; последующие платежи равными долями ежемесячно до 01 числа каждого месяца начиная с даты заключения договора в течение 5 лет в размере 111 867 рублей 74 копеек (последний платеж в  размере 111 868 рублей 14 копеек)

Заслушав устные выступления, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Согласно пункту 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Из материалов дела следует, что у сторон возникли разногласия по существенному условию договора купли-продажи – цене выкупаемого объекта недвижимости (пункт 2.1 договора и график платежей, приложенный к договору).

Истец направил ответчику протокол разногласий, изложив свою редакцию указанного пункта договора и приложения к нему.

Ответчик отклонил предложенную истцом редакцию указанного пункта договора и приложения к нему.

Поскольку проект договора купли-продажи подготовлен ответчиком и им подписан, суд рассматривает настоящий иск как спор об урегулировании разногласий по договору купли-продажи.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее –Закон №159-ФЗ).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 16.05.2013 по делу №А33-3410/2013 установлено, что истец имеет право как субъект малого предпринимательства выкупить арендуемое помещение согласно правилам Закона №159-Ф3 является субъектом малого предпринимательства, площадь выкупаемого помещения не превышает предельные значения арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности. Задолженность по арендной плате отсутствует.

Согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Здание по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский 7, поставлено на государственную охрану как объект культурного наследия местного значения г. Норильска «Ансамбль застройки центра 1940-60 гг.», на основании пункта 135 раздела 2 Списка памятников истории и культуры Красноярского края, подлежащих государственной охране как памятники местного значения (приложение № 3 к решению Исполкома Красноярского краевого Совета народных депутатов от 24.12.1986 №345 «О неотложных мерах по охране, реставрации и использованию памятников истории и культуры»).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.12.2002 №894 «О порядке подготовки и выполнения охранных обязательств при приватизации объектов культурного наследия» установлено, что орган охраны объектов культурного наследия утверждает охранное обязательство и направляет его в орган исполнительной власти, к компетенции которого относится подготовка решений об условиях приватизации объектов культурного наследия.

Порядок и сроки направления охранного обязательства органом охраны объектов культурного наследия в орган исполнительной власти, к компетенции которого относится подготовка решений об условиях приватизации, согласовываются указанными органами исходя из планируемых сроков приватизации объектов культурного наследия. Условия охранного обязательства включаются в решение об условиях приватизации объекта культурного наследия или имущественного комплекса унитарного предприятия, в составе которого приватизируется объект культурного наследия. Условия охранного обязательства включаются в качестве существенных условий в договор купли-продажи объекта