Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.08.2015 по делу n А33-335/2015. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

жилые здания, почтовый адрес ориентира: Красноярский край, ул. Лесная, 2а, строения 11, 12, 13; категория земель: земли населенных пунктов; разрешенное использование: размещение объектов, связанных с организацией отдыха, туризма, занятием физической культурой и спортом, сезонного и круглогодичного действия (баз отдыха сезонного назначения, лыжных баз, летних оздоровительных лагерей, профилакториев оздоровительного типа, санаториев, туристических центов и др.).

Ответчиком в материалы дела представлены договоры подряда от 17.11.2014 № 12, от 21.10.2013 № 7 заключенные между ООО «Центр Профилактики» (заказчик) и ООО «АвтодорСтрой» (подрядчик), согласно которым подрядчик обязуется выполнить, на свой риск, собственными и (или) привлеченными силами работы по строительству временных сооружений сезонного характера пункта хранения и выдачи инвентаря площадью 61,4 кв.м., лыжные дорожки, с выравниванием поверхности за счет перемещения грунта, инженерное формирование трассы, устройство защитных конструкций по адресу:               г. Красноярск, ул. Лесная, 2а (пункт 1.1. договоров). По акту от 30.11.2014 № 17 ООО «Центр Профилактики» приняло оказанные ООО «АвтодорСтрой» услуги.

В материалы дела ответчик представил договор оказания услуг от 23.09.2013 заключен-ный между ЗАО «Зеленый город» (исполнитель) и ООО «Центр Профилактики» (заказчик), согласно которому исполнитель оказывает услуги по вывозу и переработке строительных отходов с санитарной очисткой по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а (пункт 1.2. догово-ра). Согласно акту сдачи приемки выполненных работ от 04.10.2013 ЗАО «Зеленый город» выполнены работы по переработке строительных отходов с санитарной очисткой по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, общим объемом 2500 куб.м.

Считая свои права нарушенными, истец обратился в арбитражный суд с требованием о расторжении договора аренды от 29.03.2012 № 12162 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1  статьи  71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1  статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Проверив законность и обоснованность решения  суда первой инстанции  в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.

Как следует из материалов дела и установлено судами, заключенный между истцом и ответчиком договор от 11.07.2008 № 1635  является договором аренды земельного участка, отношения по которому регулируются гражданским законодательством с учетом особенностей, предусмотренных действующим земельным законодательством Российской Федерации.

Истцом заявлено требование о досрочном расторжении договора аренды земельного участка от 11.07.2008 № 1635 в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленное требование, исходил из того, что в связи с утратой ООО «Центр Профилактики» права пользования вышеуказанными                нежилыми зданиями, расположенными на земельном участке, ввиду прекращения их существования, как объектов гражданских прав, невозможна и эксплуатация земельного участка по его назначению.

Суд апелляционной инстанции не  находит оснований для переоценки указанных выводов суда первой инстанции по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Договор аренды может быть расторгнуть в судебном порядке, только при наличии оснований, определенных в статьях 450, 451, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, либо с неоднократными нарушениями.

Особенностью договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более 5 лет, является возможность досрочного расторжения договора аренды земельного участка только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором (пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

При этом в пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях (пункт 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации

Из материалов дела следует, что на основании распоряжения администрации города Красноярска от 29.03.2012 № 1476-недв между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и ООО «Центр профилактики» был заключен договор аренды нежилого здания от 29.03.2012 № 12162, согласно которому объектом аренды являются нежилые здания: строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 11), площадью 356,50 кв.м., реестровый № СТР08416, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 12), площадью 353,10 кв.м., реестровый № СТР08415, строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 13), площадью 344,90 кв.м., реестровый № СТР08414, всего общей площадью 1054 кв.м., расположенные в городе Красноярске для использования под оздоровительно-образовательный центр (пункт 1.1. договора).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" подтверждением существования объекта недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи, являются сведения государственного кадастра недвижимости.

Как усматривается из представленных в дело доказательств (распоряжения администрации города Красноярска от 26.02.2013 № 466-недв «О списании и исключении из реестра муниципальной собственности недвижимого имущества городской казны», кадастровых выписок от 26.05.2014 №№ 24/14-359113, 24/14-358411, от 27.05.2014 24/14-358411362181) объекты, арендованные ООО «Центр Профилактики» на основании распоряжения администрации города Красноярска от 26.02.2013 № 466-недв, исключены из реестра муниципальной собственности в связи с невозможностью их дальнейшего использования, как находящиеся в аварийном состоянии и не подлежащие ремонту и восстановлению.

Таким образом,  признаются правомерным  вывод суда первой инстанции о том, что здания, которые утратили свойства объекта недвижимости и не могут использоваться по первоначальному назначению, не признаются объектами гражданских прав.

Одним из оснований прекращения права собственности на вещь, в том числе и недвижимую, в силу пункта 1 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации является гибель или уничтожение этого имущества.

Суд первой инстанции правомерно указал, что из системного толкования статей 131 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае утраты недвижимостью свойств объекта гражданских прав, исключающей возможность его использования в соответствии с первоначальным назначением, запись о праве собственности на это имущество не может быть сохранена в реестре по причине ее недостоверности.

 Данный вывод суда первой инстанции  соответствует правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного суда в постановлении от 20.10.2010 № 4372/10 по делу                  № А40-30545/09-157-220.

Согласно распоряжению администрации города Красноярска от 01.07.2008 № 2112-недв земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:0008 был предоставлен в аренду на основании статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на земельный участок, который занят такой недвижимостью и необходим для ее использования. В случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

В силу пункта 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципом земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды)  граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

Как следует из материалов дела, нежилые здания: строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 11), строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 12), строение (по адресу: Лесная, 2а, стр. 13) расположены на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100446:0008.

В кадастровом паспорте от 11.06.2009 № 24ЗУ/09-181043 на земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100446:0008 в качестве разрешенного использования указано:  занимаемого жилыми зданиями.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что договор аренды земельного участка № 1635 от 11.07.2008 заключен с ООО «Центр Профилактики» в целях эксплуатации расположенных на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100446:0008 нежилых зданий (строения 11,12,13).

Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением.

В связи с утратой ООО «Центр Профилактики» права пользования вышеуказанными нежилыми зданиями, расположенными на земельном участке, ввиду прекращения их существования как объектов гражданских прав,  учитывая  принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, закрепленный в пункте  5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации  суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о невозможности  эксплуатации  земельного участка по его назначению.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В пункте 30 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Феде-рации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» Президиум указал на то, что суд должен установить, принял ли истец со своей стороны надлежащие меры, которые гарантировали бы получение ответчиком (арендатором) соответствующего письменного предупреждения (вручение под расписку, направление заказным письмом или с уведомлением о вручении).

Материалами дела подтверждается, что досудебная процедура истцом соблюдена - департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска письмом от 10.10.2014 № 39303 предложил ООО «Центр Профилактики» рассмотреть проект соглашения о расторжении договора аренды от 11.07.2008 № 1635. Письмо получено ООО «Центр Профилактики» 12.11.2014, что подтверждается сведениями с сайта Почты России по заказному письму с почтовым идентификатором 66004914891446 и не оспаривается ответчиком. ООО «Центр Профилактики» не подписало соглашение о расторжении договора аренды № 1635 от 11.07.2008.

Поскольку прекращение существования объектов недвижимости, под эксплуатацию которых предоставлялся земельный участок, является существенным и неустранимым нарушением условий договора аренды от 11.07.2008 № 1635 в части использования земельного участка, а также, учитывая, что требование о расторжении договора заявлено истцом после предварительного предупреждения ответчика, требование истца о расторжении договора аренды от 11.07.2008 № 1635  земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100446:8 (25:50:0100446:0008) общей площадью 14678 кв.м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Лесная, 2а, строения 11,12,13, правомерно признано судом первой инстанции подлежащим удовлетворению.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при    прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, или в состоянии, обусловленном договором.

Поскольку договор прекращается в связи с его расторжением, то в соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса